“限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)二級市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司�！边@是繼去年7月建設部等六部委聯(lián)合發(fā)布“限外令”之后，國家發(fā)改委和商務(wù)部公布的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄(2007年修訂)》中新增的規定，并將于2007年12月1日起施行。針對新“限外令”，業(yè)內一方面認為其對市場(chǎng)影響不大，另一方面又在緊密關(guān)注限外細則，尤其是“限外令”后，本土中介與國內資本的“聯(lián)姻”正在暗流涌動(dòng)。
外資對二級市場(chǎng)的投資僅占約二成
臺灣品牌信義房屋已悄然在京開(kāi)了13家店，由于信義房屋一直低調，業(yè)內對其了解甚少。信義房屋的負責人洪建煥表示，公司資金屬于本地資金，今后暫沒(méi)有融資的計劃。不過(guò)他仍關(guān)注此次限外政策，希望進(jìn)一步了解細節，因為這關(guān)系到自己的競爭環(huán)境。中原地產(chǎn)屬于香港背景的品牌公司，該公司三級市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍表示，香港總部直接管理著(zhù)企業(yè)，限外政策對公司的影響很小，如果需要資金，可以從全國其他公司調用。
接受記者采訪(fǎng)的很多業(yè)內人士均表示，此次“限外令”對于市場(chǎng)的現有格局影響不大。因為外資對內地二級市場(chǎng)的投資并不大，今年前10月，外資只占總投資的23.7%。
信一天市場(chǎng)部分析人士表示，目前，主要中介公司的融資方式還是以?xún)炔咳谫Y、股權融資、債權融資三種方式為主。就外部融資而言，除了海外資金外，還有本土投資公司、私募基金公司或者上游企業(yè)的資金支持等多種渠道。
北京中介行業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)周宗楚也認為，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)并不是資本運行起主導作用的行業(yè)，限外對于中介行業(yè)的影響不會(huì )很大。
中介正在觀(guān)望“限外令”細則
也有業(yè)內人士認為，由于北京尚未對二手房限外出臺細則，所以限外的影響尚不明朗�！艾F在的細則還沒(méi)出來(lái)，只是說(shuō)限制，并沒(méi)有說(shuō)是禁止，應該說(shuō)海外融資的門(mén)還沒(méi)有完全堵死”，我愛(ài)我家副總裁胡景暉說(shuō)。
“按理說(shuō)，北京相關(guān)部門(mén)可能會(huì )制訂細則，但是現在還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)時(shí)間表”，周宗楚說(shuō)。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)采用的是加盟模式，對于限制外資的政策，該公司的一位內部人士證實(shí)，過(guò)去公司已經(jīng)有兩次融資行為，并且是涉及到外資背景的資金，這些資金在政策出臺前已經(jīng)進(jìn)入，今后仍可能有進(jìn)一步融資的計劃，正在關(guān)注政策今后的具體細則。
據曾經(jīng)與外資有過(guò)合作的業(yè)內人士董琪介紹，當時(shí)他們公司選擇外資，很重要的原因是，外資基金的品牌效應可以提升公司在內地的認知度。董琪表示，在與各類(lèi)資金交流中他感到，外資資金普遍對房地產(chǎn)中介行業(yè)的評價(jià)比較高，因為中介行業(yè)在外國，比如美國發(fā)展勢頭很好，行業(yè)受到的評價(jià)比較高。在限制外資后，中介企業(yè)要打開(kāi)新的融資渠道，比如引起本土資金的興趣。
“現在國內資本市場(chǎng)不錯，限外后，不排除越來(lái)越多的中介公司會(huì )有和境內基金合作的可能”，我愛(ài)我家副總裁胡景暉這樣表示。
“限外令”后 有中介牽手國內資本
據中匯信元有關(guān)人士介紹，目前該公司正在和物美集團的一個(gè)股東單位洽談合作事宜�！耙呀�(jīng)談得差不多了，就是一些法律文書(shū)的細則還需敲定，目前暫不便介紹具體細節”，該人士沒(méi)有向記者透露此次合作的金額。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)信息顯示，中匯信元注冊資金為300萬(wàn)元，目前有28個(gè)分支機構。
中匯信元的此次融資發(fā)生在新“限外令”頒布不久，讓人頗為玩味。不過(guò)，業(yè)內人士表示，事實(shí)上，隨著(zhù)近年來(lái)國內房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的迅速成長(cháng)，越來(lái)越多的本土投資公司、私募基金公司都已經(jīng)開(kāi)始把經(jīng)紀行業(yè)作為了目標。此前，千萬(wàn)家等中介公司就曾與國內基金達成過(guò)合作。
在采訪(fǎng)中，幾乎所有的中介公司都沒(méi)有掩飾其對資本的渴望�！爸薪楣疽胭Y金，無(wú)疑是為了戰略擴張”，信一天負責人表示，房地產(chǎn)中介機構主要的實(shí)力體現在門(mén)店的數量上和經(jīng)營(yíng)范圍的覆蓋上，門(mén)店數量越多，覆蓋范圍越廣，才能使公司的效益最大化。透過(guò)融資將公司的影響力擴大，進(jìn)而可以吸引到進(jìn)一步的投資。
“事實(shí)上，中介更長(cháng)遠的融資想法是像易居中國那樣赴海外上市，現在北京多數大中介都或多或少地有上市的想法”，一位不愿透露姓名的業(yè)內人士一針見(jiàn)血地指出。今年8月份，易居中國在紐交所上市，可以說(shuō)是為國內的中介公司豎起一面旗幟。但據中易安房產(chǎn)擔保公司銷(xiāo)售總監徐東華說(shuō)，現在限外令的細則還沒(méi)有出來(lái)，但是根據現在業(yè)內普遍的理解，去海外上市這條路基本上走不通了。
市場(chǎng)反應
300萬(wàn)以上房源一周漲14.7%
外資需求減少的預期使部分業(yè)主提前售房
自11月7日，國家發(fā)改委、商務(wù)部聯(lián)合下發(fā)《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》后，記者近日從鏈家地產(chǎn)獲悉，根據該公司的統計，新“限外令”促使高端房源放量明顯上漲，11月8日-11月14日，300萬(wàn)以上房源掛牌量相比政策頒布前一周(11月1日-11月7日)上漲了14.7%.
據業(yè)內人士介紹，外資在二手房市場(chǎng)的投資物業(yè)主要集中于二手高檔公寓、二手別墅，面積差不多集中在150-400平米。而從外資投資這些物業(yè)的比重來(lái)看，其比例差不多占到總需求的1成左右。
“對于持有高端房產(chǎn)的業(yè)主來(lái)說(shuō)，高端需求減少、業(yè)主的心態(tài)也隨之發(fā)生變化，提前出售是為了通過(guò)延長(cháng)銷(xiāo)售周期來(lái)對沖需求減少的窘境”，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)中心主任王志偉說(shuō)。
區域看點(diǎn)
地鐵6號線(xiàn)規劃獲批
朝青二手房投資潛力凸顯
近日，市規劃委審查并批復了地鐵6號線(xiàn)規劃方案，業(yè)內人士認為，在6號線(xiàn)途經(jīng)的各區域中，受惠最大的是朝青區域。朝青區域的二手房和新房相比性?xún)r(jià)比明顯，投資潛力進(jìn)一步顯現出來(lái)。
據鏈家地產(chǎn)統計資料分析，10月朝青板塊的二手房?jì)r(jià)在11000-14000元/平米，其中已購公房10000-11000元/平米，二手商品房在12000-13000元/平米；朝青板塊存量房品種齊全，其中以二手商品房為主，主要集中在甘露園、青年路等區域，已購公房分布在八里莊、石佛營(yíng)等區域。
與之相比，朝青區域的新房主要以中端樓盤(pán)為主，比如目前均價(jià)18000元/平方米的東恒時(shí)代，18000元/平方米的A-Z Town等，該區域也不乏大盤(pán)豪盤(pán)，比如北京星河灣，目前均價(jià)已經(jīng)達到34000元/平方米，華業(yè)玫瑰郡均價(jià)也在19000元/平方米左右。高檔住宅項目的進(jìn)駐，讓朝青板塊房產(chǎn)價(jià)格有進(jìn)一步提升的趨勢，也凸現出該區域二手房的性?xún)r(jià)比。
規劃中的地鐵6號線(xiàn)途經(jīng)朝陽(yáng)北路，能夠極大地改善該區域目前交通相對不便的“短板”�！艾F在已經(jīng)有不少客戶(hù)意識到了朝青區域的升值潛力，自從6號線(xiàn)獲批以后，咨詢(xún)電話(huà)明顯增加”，鏈家地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士認為，從保值增值的角度來(lái)看，投資者最好能選擇房齡較新的二手房，從升值空間來(lái)看，投資者可以多關(guān)注朝陽(yáng)路兩側的項目以及地鐵6號線(xiàn)的金臺路、青年路站等附近的房產(chǎn)。
二手資訊
二手房交易出現回暖
11月上半月較10月同期上漲10%
據我愛(ài)我家交易量數據顯示，11月份上半月，房產(chǎn)交易量較10月份同期上漲10%，與去年同期相比上漲20%-30%，尤其是亦莊、馬家堡區域上漲較為明顯。
我愛(ài)我家專(zhuān)業(yè)人士認為其主要原因是房產(chǎn)二套限貸新政熱潮平息，人們平穩度過(guò)觀(guān)望期，房產(chǎn)需求開(kāi)始釋放。每年的11月份至次年的2月份是房產(chǎn)價(jià)格相對平穩的時(shí)期，不會(huì )出現太大的價(jià)格震動(dòng)。由于購房者的房產(chǎn)需求沒(méi)能在房產(chǎn)黃金時(shí)節得到合理的釋放，因此房產(chǎn)市場(chǎng)淡季才會(huì )出現回暖的情況。（楊娟娟 張家齊 攝影/周曉東）
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