年關(guān)將至，11月26日，央行第九次上調存款準備金率，為20年最高點(diǎn)。大閘高掛之下，對于房地產(chǎn)貸款的次級閘門(mén)在年末之際更為搶眼，“抵押物價(jià)值一般是貸款金額的2倍。以前都可以打個(gè)七折，今年下半年就變得非常嚴格了�！钡谝惶酱骶S斯估值專(zhuān)業(yè)人員在接受采訪(fǎng)時(shí)表示。
申請貸款難，為年末略顯暗淡的房地產(chǎn)市場(chǎng)又添了一股涼意。
大勢所趨
緊縮信貸，幾乎成了銀行每年年終必演的一幕。今年也沒(méi)有例外。
中國銀監會(huì )不久前公開(kāi)表示，要求銀行控制貸款的速度和規模。實(shí)際上，由于前三季度放款往往接近或超過(guò)規定的增幅，年末緊縮信貸已經(jīng)成為銀行的慣例。中國銀監會(huì )主席劉明康7月份曾公開(kāi)表示，商業(yè)銀行今年新增貸款比例應控制在15%；而根據央行公布的數據，今年1至10月，人民幣貸款增加3.5萬(wàn)億元，而去年全年新增貸款為3.18萬(wàn)億元，15%的增幅指標已基本用完。
受信貸緊縮影響者，房地產(chǎn)行業(yè)首當其沖。
一家地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)經(jīng)理向記者表示，下半年，該公司向農業(yè)銀行申請的一筆款貸一直都沒(méi)有批下來(lái)。她表示，原因可能在于今年各銀行向房地產(chǎn)貸款的額度已經(jīng)用完，而且現在銀行對貸款項目的審批要求也日益苛刻。有業(yè)內人士還表示，年底以來(lái)，對于新項目和新客戶(hù)，即使銀行還有貸款額度，也不會(huì )發(fā)放貸款。
不僅如此，這一影響也波及到個(gè)人購房者。上個(gè)月買(mǎi)房的劉小亞(化名)，由于存在信用卡消費滯納記錄，建設銀行拒絕了她的貸款申請�！爸皇且驗橛袔装賶K錢(qián)的延遲還款記錄�！彼f(shuō)，申請房貸比她想的要難。而根據當初銀行工作人員的說(shuō)法，這種情況一般是能夠申請到貸款的。后來(lái)，她不敢繼續向大銀行申請，換了一家規模較小的銀行才申請成功。
實(shí)際上，不僅是因為年終的緣故，緊縮信貸的信號早已顯現出來(lái)。
11月26日，央行今年內第九次上調人民幣存款準備金率，達到13.5%，為20年來(lái)的最高點(diǎn)。年內累計上調4.5個(gè)百分點(diǎn)，共凍結資金約16600億元。
為抑制經(jīng)濟過(guò)熱，緊縮信貸已成為來(lái)年的趨勢。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款審批方面，銀行也變得更加謹慎了。
分化與期待
“現在銀行對貸款人的資質(zhì)審查變得比以前嚴格了�！蔽覑�(ài)我家副總經(jīng)理胡景暉表示，現在銀行審批個(gè)人房貸，不僅要收入證明，有的還需要稅務(wù)局的稅票證明，甚至還有去實(shí)地家訪(fǎng)的情況。對房地產(chǎn)企業(yè)而言更是如此。
“銀行放貸，一是看品牌，一是看抵押物�！钡谝惶酱骶S斯估值及專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)部聯(lián)席董事胡建明表示，聲譽(yù)比較好的大公司更容易獲得貸款；另外，銀行對所發(fā)放貸款抵押物的價(jià)值的要求更加嚴格，以前都可以打個(gè)七折，而現在則不行了。
此外，項目自有資金的比例也成為銀行考察的因素�！袄�，一般住宅項目自有資金比例是25%，商業(yè)項目是35%。銀行可能根據具體情況分別提高10%的比例�！焙髡f(shuō)。
而這種方式正在加速房地產(chǎn)行業(yè)的分化�！霸谶@種情勢下，銀行會(huì )更傾向于選擇優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)公司。其實(shí)大的上市公司不愁貸不到款，中小開(kāi)發(fā)商會(huì )受到的影響較大�！敝性C券分析師魏博說(shuō)。
在受到銀行青睞的同時(shí)，上市公司和大型的本土公司同時(shí)還擁有更為豐富的融資渠道。通過(guò)上市、增發(fā)等方式，至今年8月底，地產(chǎn)上市公司的融資金額已超過(guò)千億�！巴赓Y機構和資金也更愿意和這兩類(lèi)公司合作�！焙鞅硎�，受到影響最大的是中小型的本地企業(yè)，而這一部分企業(yè)所占據的市場(chǎng)份額并不大。
“今年末與去年末比起來(lái)，最大的不同是人們對調控的預期加大�！蔽翰┍硎�。實(shí)際上，雖然房?jì)r(jià)繼續上漲，但是今年以來(lái)房屋銷(xiāo)售量正在以不小的程度下降。根據統計局的數據，今年1至10月，商品現房和期房的住宅銷(xiāo)售面積分別較去年同期下降近30%和10%。而根據一位銷(xiāo)售人員的介紹，目前，北京中高檔樓盤(pán)的購買(mǎi)人群至少下降了一半以上。伴隨著(zhù)第二套房首付提升的信貸緊縮政策，以及不斷增長(cháng)的房?jì)r(jià)，不少人已經(jīng)被動(dòng)或主動(dòng)的退出了購買(mǎi)市場(chǎng)。
伴隨著(zhù)年底更為明顯的信貸緊縮，購房者對于開(kāi)發(fā)商由于資金鏈緊張而低價(jià)變現的預期似乎很難成為可能�！斑@對上市公司的盈利并沒(méi)有影響�！蔽翰┍硎�。
而胡建明認為，會(huì )受到影響的中小企業(yè)市場(chǎng)份額有限，并不能主導市場(chǎng)行情�！俺斯┬枰蛩赝�，龍頭企業(yè)對房?jì)r(jià)起著(zhù)主導作用�！彼f(shuō)，中小企業(yè)的定價(jià)往往是以大企業(yè)為參照的，如果龍頭企業(yè)賣(mài)的高，小企業(yè)一般不會(huì )下調價(jià)格。
實(shí)際上，如果尋求不到新的融資途徑，諸多支撐不下去的中小企業(yè)所能選擇的只能是退出競爭�！叭绻Y金出現問(wèn)題，會(huì )有更多的小企業(yè)將項目出售給大公司�！蔽翰┱f(shuō)。(胡芳潔)
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