從嚴從緊的貨幣政策通過(guò)房貸新政再次向房地產(chǎn)行業(yè)襲來(lái)。受此影響，房地產(chǎn)股幾乎全線(xiàn)受挫。數據顯示，昨日，滬深兩市地產(chǎn)指數下降4.48%；前十大地產(chǎn)股中，除北辰實(shí)業(yè)(601588)上漲外，其他個(gè)股均遭受深幅調整。其中，萬(wàn)科A(000002)下跌3.96%，保利地產(chǎn)(600048)下跌4.64%，招商地產(chǎn)(000024)、金地集團(600383)、中糧地產(chǎn)(000031)的跌幅均在7%以上。
業(yè)內專(zhuān)家指出，二套房貸從嚴執行，旨在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，尤其是投資性購房需求；政策的直接后果是導致房地產(chǎn)銷(xiāo)售速率下滑，并將進(jìn)一步削弱房地產(chǎn)公司的盈利能力。另外，這也透露出國家宏觀(guān)調控預期從緊的信號，由此“挫傷”房地產(chǎn)投資的信心。
銷(xiāo)售速率將下滑
冠城大通(600067)副總裁韓國建認為，央行和銀監會(huì )對第二套住房的界定以家庭為單位，同時(shí)，公積金貸款也納入緊縮令，這將使商品房，尤其是住宅類(lèi)商品房的銷(xiāo)售速率受到影響。
業(yè)內專(zhuān)家解釋道，第二套房的購買(mǎi)者主要是中高收入群體，而且以投資性購房和置業(yè)升級型購房為主，目前，這部分需求無(wú)疑占據了很大比重。在信貸條件寬松的時(shí)候，這種需求會(huì )以類(lèi)似“保證金交易”的形式逐步放大。但是在目前的高價(jià)下，首付比例和利率提高，以及其他相應的貨幣從緊政策，將使投資房產(chǎn)的風(fēng)險日益增大，因而這部分購房需求會(huì )逐步下降；另外，利息負擔持續加重已經(jīng)成為購房人另一個(gè)重要的成本因素，并由此導致他們延緩置業(yè)升級。
國都證券報告指出，二套房貸政策目的是通過(guò)收縮個(gè)人信貸規模來(lái)抑制購房需求，尤其是投資性需求；另外政府將通過(guò)增加保障性住房的供給，調整住房供應結構；這將使房地產(chǎn)市場(chǎng)在新的供求關(guān)系下尋求平衡，由此加劇市場(chǎng)觀(guān)望。
數據表明，今年下半年以來(lái)，一線(xiàn)城市雖然房地產(chǎn)價(jià)格繼續上漲，但成交量大幅萎縮， “有價(jià)無(wú)市”現象愈演愈烈。深圳和廣州地區由于前期房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快、投資需求比重較高，因此銷(xiāo)售量明顯下降。
其中，深圳一手住宅成交量從9月開(kāi)始下降，銷(xiāo)售套數從1000套下降到目前的500套，銷(xiāo)售面積從10萬(wàn)平方米以上下降到目前4萬(wàn)平方米以下，廣州的成交量則從最高時(shí)候的1500套以上下降到目前的700套左右，觀(guān)望氣氛濃重。北京和上海的成交量的降幅雖然沒(méi)有珠三角嚴重，但同比也下降了兩成左右。
東方證券認為，9月27日二套房新政首次發(fā)布以來(lái)，市場(chǎng)出現明顯的觀(guān)望情緒。補充規定出臺后，預計這種觀(guān)望情緒將會(huì )有所加劇。如果房地產(chǎn)銷(xiāo)量環(huán)比萎縮持續過(guò)久，勢必將對行業(yè)的業(yè)績(jì)增長(cháng)帶來(lái)較大的負面影響。
資金壓力將增大
銀河證券研究員丁文認為，二套房貸從嚴執行以后，房地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售量無(wú)疑將受到信貸收緊的影響而下降，這必然將影響到現金回籠和資金周轉效率，增大房地產(chǎn)公司的資金壓力。
華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強指出，房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，對資金的需求量非常大，尤其是政府要求開(kāi)發(fā)商必須把土地費用一次性付清后才能獲得銀行貸款。但是，房地產(chǎn)投資中單純的信貸比重其實(shí)并不大，一般只有20%左右，更主要的負債，則是個(gè)人按揭為代表的銷(xiāo)售貸款。因此，他更擔心的是居民消費信貸的緊縮。
顯然，二套房貸從嚴是從消費信貸領(lǐng)域收緊了房地產(chǎn)公司的“錢(qián)袋子”。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率一般在60%以上，而其中，銀行信貸資金占據了大部分，因此在很大程度上控制著(zhù)這一行業(yè)發(fā)展的命脈。在貨幣政策從緊的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的間接融資成本無(wú)疑將提高。
業(yè)內專(zhuān)家指出，在資金壓力增大的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌將加速。首當其沖的是負債率高、資金實(shí)力欠缺的一些中小地產(chǎn)商。如果融資成本不斷提高，再加上銷(xiāo)售不暢，資金回籠阻滯，那么對房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，負面影響是相當大的。
今年以來(lái)，眾多房地產(chǎn)企業(yè)或增發(fā)股票，或借殼上市，大力開(kāi)拓融資的有效途徑，并購重組案例也逐步增多。房企借助資本市場(chǎng)，降低負債率，提高資本運營(yíng)效率，這從另一角度也說(shuō)明了在信貸收緊背景下，開(kāi)發(fā)商資金鏈趨緊的現實(shí)。(記者 林喆）
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