發(fā)表評論 面對買(mǎi)樓打折送家電送汽車(chē)，面對國家一系列調控政策“大棒”，面對房地產(chǎn)股票的“衰聲不斷”，面對專(zhuān)家、開(kāi)發(fā)商對于樓市拐點(diǎn)的爭論不休，2008年房市到底將走向何處？
但就在這些“五味雜陳”中，作為樓市最終操盤(pán)手的開(kāi)發(fā)商們，早已相時(shí)而動(dòng)。
為回籠資金 開(kāi)始打折促銷(xiāo)
為了保證資金鏈條的順暢，盡快回籠資金，從去年年底開(kāi)始，降價(jià)打折送家電送汽車(chē)等樓盤(pán)銷(xiāo)售的促銷(xiāo)活動(dòng)便異�；钴S。但對此，消費者并未完全買(mǎi)單，持幣觀(guān)望的氣氛籠罩著(zhù)歲末年初的樓市。根據北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)統計，去年12月份網(wǎng)上日簽約期房套數比上月下降近三成。
“一次性付款，銀行貸款每平方米優(yōu)惠100元”的消息剛剛發(fā)布沒(méi)幾天，位于朝陽(yáng)區東四環(huán)四方橋的格林萊雅家園A座住宅樓昨日又一次性拿出十幾套特惠房繼續促銷(xiāo)，直降2000元。此項目均價(jià)為每平方米16000元。
銷(xiāo)售人員告訴記者，這次特惠活動(dòng)是公司考慮到要盡快回款，年底前做財務(wù)報表時(shí)出業(yè)績(jì)。但記者查詢(xún)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)現，與此前開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的C座住宅樓滿(mǎn)堂紅相比，A座住宅樓從去年12月初開(kāi)盤(pán)到現在只簽約了兩套。
為了爭奪春節前的地產(chǎn)消費市場(chǎng)，京城開(kāi)發(fā)商紛紛開(kāi)始買(mǎi)房送大禮計劃，位于回龍觀(guān)黃金區域的項目東亞上北中心直接兌現成房款，最高可達8萬(wàn)元。
近日“買(mǎi)C11棟3單元，送奧迪車(chē)一輛”的醒目廣告頻頻出現在各大門(mén)戶(hù)網(wǎng)站。而此廣告的始作俑者便是位于西三旗附近的富力桃園。從去年11月開(kāi)始，該項目便陸續啟動(dòng)購房送停車(chē)位、一次性付款9折優(yōu)惠等促銷(xiāo)手段。
“付全款打折，商業(yè)按揭打折”已經(jīng)成為目前京城樓市促銷(xiāo)打折“集結號”的音調。但記者在采訪(fǎng)中也聽(tīng)到了不同的聲音。上周日，記者在位于南三環(huán)和南四環(huán)星河城五期的璽萌公館售樓現場(chǎng)看到，和想象中冷清的場(chǎng)景不同，均價(jià)18000元并未高處不勝寒。銷(xiāo)售現場(chǎng)不時(shí)有購房者前來(lái)咨詢(xún)，其中包括已經(jīng)入住星河城前幾期項目的業(yè)主。璽萌公館在售的樓盤(pán)均為超過(guò)110平方米以上的大戶(hù)型。開(kāi)盤(pán)近一個(gè)月，已經(jīng)簽約了近60套房。
眼花繚亂的打折促銷(xiāo)賺得的并不是消費者的購買(mǎi)欲望，反而讓更多的人陷入了觀(guān)望。根據最新公眾調查，相信2008年房?jì)r(jià)將有所下降的公眾比去年同期明顯增多，公眾持幣待購氣氛濃厚。在有購房需求的人中間，多達63.8%的受訪(fǎng)人持幣待購，表示“觀(guān)望一兩年再說(shuō)”。有意在今年買(mǎi)房的公眾只有14.3%，而打算買(mǎi)房用于投資的有9.3%。
“現在買(mǎi)房子和股票一樣可能被套�！本W(wǎng)絡(luò )上已經(jīng)出現了如此看跌言論。
調整投資結構 以保證現金流
房?jì)r(jià)是否出現拐點(diǎn)仍舊像霧里看花，但地產(chǎn)調控的高壓態(tài)勢無(wú)疑是明確的。在應對銀根地根的緊縮上，北京億城集團總裁鄂俊宇找到了有效的途徑。因為其選擇了一條利用區域波動(dòng)的差異，通過(guò)區域擴張調整現金流結構均衡的模式。近年來(lái)，億城的觸角已經(jīng)延伸到了蘇州、秦皇島等多個(gè)城市。
不能把雞蛋放在同一個(gè)籃子里。開(kāi)發(fā)商表示“為了分散企業(yè)操作的風(fēng)險，我們需要根據不同的城市和它的發(fā)展周期制定發(fā)展戰略。也能看到，一些企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始在二三線(xiàn)城市拿地了”。
區域戰略調整的同時(shí)，投資結構和產(chǎn)品結構的調整成為開(kāi)發(fā)商的現實(shí)選擇。在房地產(chǎn)商潘石屹看來(lái)，在政府加大廉租房、兩限房、經(jīng)濟適用房的供應力度后，某些地區的住宅產(chǎn)品確實(shí)存在過(guò)熱的危險。但是，在城市化已經(jīng)成熟的地區，寫(xiě)字樓和商業(yè)地產(chǎn)還是大大短缺的。
業(yè)內人士分析，“走自己適合的路去生存，去發(fā)展，有的瞄準低端，有的瞄準高端，有的瞄準商業(yè)，有的走向外地，這都是樓市面臨的必然結果”。而對于目前負債偏高、資金鏈非常吃緊的企業(yè)，最現實(shí)的問(wèn)題是保留最賺錢(qián)、最有長(cháng)期爆發(fā)潛能的資產(chǎn)和常規的主業(yè)資產(chǎn)，盡早甩掉非主業(yè)資產(chǎn)、可有可無(wú)的資產(chǎn)甚至部分賺錢(qián)的資產(chǎn)，爭取將負債降到合理的水平。
遭遇土地、信貸 雙重緊箍
從去年下半年開(kāi)始，國家出臺一系列緊縮政策，嚴把土地和信貸兩大調控閘門(mén)。近日，國務(wù)院重拳出擊，拳頭直指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤地行為。要求土地閑置一年不滿(mǎn)兩年，需要按照地價(jià)20%的比例繳納土地閑置費，同時(shí)要求金融機構對房地產(chǎn)項目超過(guò)土地出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年，完成土地開(kāi)發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)，應審慎貸款和核準融資，從嚴控制展期貸款或滾動(dòng)授信。
不僅僅是違規囤地，未按合同日期開(kāi)工的房產(chǎn)商將面臨融資障礙，在信貸從緊的根本原則下，即便是在以往年初時(shí)各商業(yè)銀行為了盡早完成信貸指標都會(huì )放量，而今年的情形卻讓部分開(kāi)發(fā)商感覺(jué)到“饑渴”。
對于資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，向銀行借貸融資是最合算的，但面對著(zhù)中央經(jīng)濟工作會(huì )議從緊的貨幣政策以及央行要求要嚴格控制信貸規模，房地產(chǎn)信貸不再受“寵”。
已經(jīng)上市的房企轉而企圖通過(guò)增發(fā)等手段，在股市上擴容，而沒(méi)上市的房企則瞄準了IPO。但從證監會(huì )傳來(lái)的消息是，證監會(huì )雖然仍舊接受IPO申報，但程序比以往更復雜，而十多家已上市房地產(chǎn)企業(yè)的定向增發(fā)方案至今均未獲得批準。
雪上加霜的是，自去年央行要求各商業(yè)銀行將個(gè)貸首付比例提高到40%，并要求以家庭為單位認定，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始想辦法幫助購房者申請個(gè)貸�！皩τ谫彿空邅�(lái)說(shuō)，主要是銀行貸款的影響，利率壓力及審批難度加大�！�
雖然華遠集團董事長(cháng)任志強一直宣稱(chēng)銀根收緊對開(kāi)發(fā)商不會(huì )有什么太大影響，但面對由“緊”字帶來(lái)的這股寒流，即便是上市公司情況也不樂(lè )觀(guān)。中體奧林匹克花園副總裁陳順甚至用“感受到了寒冷”來(lái)描述，但他認為，如果開(kāi)發(fā)商能夠繼續得到資金和金融方面的支持，舞臺還是有的。
各方爭議
房?jì)r(jià)拐點(diǎn)引發(fā)各方爭議
對于開(kāi)發(fā)商打折促銷(xiāo)、變相降價(jià)的現象，有開(kāi)發(fā)商告訴記者，在對樓盤(pán)進(jìn)行定價(jià)的時(shí)候，后期開(kāi)工的項目?jì)r(jià)格不可能低于之前開(kāi)工的項目，在房?jì)r(jià)暴漲的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商標的價(jià)格很高，但為了在年末回籠資金，平衡賬上資金，才主動(dòng)打折，但這并不代表房?jì)r(jià)是降的。
國家發(fā)改委的統計顯示，上月全國36個(gè)大中城市住房?jì)r(jià)格呈現“有漲有跌”的格局。統計顯示，去年12月，36個(gè)大中城市一二類(lèi)地段的普通商品住宅均價(jià)較上月分別上漲0.5%和1.9%，三類(lèi)地段普通商品住宅和經(jīng)濟適用房均價(jià)略有下降，分別比上月下降0.3%和0.2%。
面對如此數據，有媒體在報道時(shí)指出，12月大中城市房?jì)r(jià)出現的漲跌互現局面，只在2005年“國八條”出臺后短暫出現過(guò)。但業(yè)內人士告訴記者，“每次對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調控時(shí)都會(huì )局部出現價(jià)跌和消費者持幣觀(guān)望現象，但價(jià)格被撞了一下腰后，還會(huì )繼續回調的”�！暗綍r(shí)候那些持幣觀(guān)望的人，只有后悔的分兒�！痹撊耸勘硎�。
目前，是否出現房?jì)r(jià)的“拐點(diǎn)”已經(jīng)成為業(yè)內熱烈討論的話(huà)題。
萬(wàn)科集團董事長(cháng)王石去年年底拋出的“廣深地區房?jì)r(jià)出現了拐點(diǎn)”的言論，但隨即王石給其所言的拐點(diǎn)加了“是房?jì)r(jià)從漲幅過(guò)快到回歸理性”的限制詞匯。
北京大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心教授徐滇慶分析今年深圳樓市降溫時(shí)，如此表示，今年上半年深圳房地產(chǎn)業(yè)的投機活動(dòng)相當猖獗。國家實(shí)行了一系列宏觀(guān)調控政策之后，打擊了過(guò)度投機，確實(shí)緩解了部分需求壓力，這是導致深圳房市降溫的重要原因。在徐滇慶看來(lái)，由于小戶(hù)型、經(jīng)濟適用房和廉租房的大量建成，房?jì)r(jià)指數的上升趨勢可能得到緩解�！笆欠衲軌虺霈F下降還要繼續觀(guān)察�！�
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生進(jìn)一步指出，去年，深圳、廣州第四季度的時(shí)候房?jì)r(jià)回落，是因為其透支了2008年的市場(chǎng)，從月度環(huán)比來(lái)看，房?jì)r(jià)雖然顯示出松動(dòng)跡象，但是與上一年度的同比數據相比，按照整個(gè)年度來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)還是漲的�！翱偸且獫q漲平抑，調整一下再上去�！甭櫭飞绱伺袛�。在徐滇慶看來(lái)，“必須警惕，投機活動(dòng)隨時(shí)可能卷土重來(lái)”。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新認為目前房?jì)r(jià)回落、下調是短暫性的，只是回應一下局部的、微觀(guān)的市場(chǎng)變化。從瘋漲到回歸理性漲幅趨緩得到了業(yè)內人士的普遍共識。
華遠集團董事長(cháng)任志強近期也在多個(gè)場(chǎng)合觀(guān)點(diǎn)鮮明地強調，個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)打折不代表整個(gè)樓市出現拐點(diǎn)，也不代表北京的房?jì)r(jià)會(huì )下降。徐滇慶的分析更加一針見(jiàn)血，“房?jì)r(jià)下降是違背經(jīng)濟規律的”。
房地產(chǎn)商潘石屹在和網(wǎng)民在線(xiàn)交流時(shí)表示，目前市場(chǎng)的觀(guān)望情緒主要是來(lái)自于深圳、廣州兩個(gè)城市成交量大幅度下跌，再加上元旦、春節前后每年的成交量都不會(huì )非常多，因為放假期間大家都在度假。潘石屹言談中表現的是并不擔心北京今年房地產(chǎn)的總體市場(chǎng)情況。但潘石屹表示，“單價(jià)在8000元以下房子的價(jià)格可能會(huì )出現拐點(diǎn)”。他的理由是經(jīng)濟適用房、兩限房和廉租房的供應加大，市場(chǎng)上低于8000元/平方米的房子供應更加擁擠。所以今年其銷(xiāo)售單價(jià)下跌的可能性很大，有可能出現拐點(diǎn)。(記者 丁蕊）
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