發(fā)表評論 近期，隨著(zhù)國內房市交易萎縮，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)“拐點(diǎn)”是否已出現，成了業(yè)內和媒體關(guān)注和爭論的一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題。筆者認為，目前說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)“拐點(diǎn)”已顯現還為時(shí)過(guò)早，但這可能反映了無(wú)奈之下的社會(huì )公眾渴望房?jì)r(jià)下跌的內心期盼。
因為，房?jì)r(jià)上漲的一個(gè)基本影響因素是地價(jià)的快速上漲。其中，最大的影響因素仍是受到各級地方政府自利行為的驅使。從目前來(lái)看，土地資源掌握在各級地方政府手中，而它們又偏好于城市建設的“造城”運動(dòng)。
這樣的話(huà)，錢(qián)從哪里來(lái)呢？地方政府自然而然便會(huì )利用手中掌握的土地供給壟斷資源，客觀(guān)上抬高了土地拍賣(mài)價(jià)格，土地出讓收益成了地方政府收入的最重要來(lái)源，也為其創(chuàng )造政績(jì)(或言GDP考核目標)提供了資金供給來(lái)源。當地方政府的這一自利行為難以得到有效控制時(shí)，對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控效果勢必會(huì )大打折扣。
現在，面臨的問(wèn)題是如何抑制地方政府的投資沖動(dòng)，還有如何保證地方政府的財政收入？當這些問(wèn)題無(wú)法得到解決時(shí)，要想讓地方政府放棄巨大的土地出讓收益是不可能的，這意味著(zhù)土地價(jià)格還會(huì )持續上升。所以，如果地方政府出于自身利益考慮而不作為，又缺乏強烈的社會(huì )責任，要想讓房?jì)r(jià)下降是難上加難。
當然，目前銀行系統也往往考慮自身的利益，而且許多大型商業(yè)銀行還是上市公司，它們可以商業(yè)利益作為借口，不想減少對房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度融資。盡管它們的大股東是代表全民利益的國家股東，按理說(shuō)，商業(yè)銀行應當考慮國有大股東所代表的全民利益，履行自己的社會(huì )責任，但是這一情況并沒(méi)有出現。結果是，銀行體系對房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度融資，引發(fā)了目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱趨勢，導致了房?jì)r(jià)快速上漲。
銀行體系除了自身的商業(yè)利益考慮外，它們還有一種猜想，如果一旦房地產(chǎn)過(guò)熱泡沫破滅，并導致銀行體系出現大量壞賬，它們仍然可以期待依靠國家的注資來(lái)化解其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。也就是說(shuō)，可以用全體納稅人的辛苦錢(qián)來(lái)填補其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。所以，當前銀行體系并不在乎什么房地產(chǎn)泡沫可能破滅所產(chǎn)生的市場(chǎng)風(fēng)險。它們更關(guān)注其商業(yè)利益，而不是全體國民的利益。
當目前銀行體系中大量上市公司的公司治理結構還有待于完善時(shí)，它們只會(huì )考慮自身的商業(yè)利益，而不會(huì )考慮代表全民利益的大股東權益。這樣的話(huà)，它們自然不愿放棄對房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度融資所帶來(lái)的巨額商業(yè)利益。
同樣，作為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度繁榮的另一個(gè)利益方房地產(chǎn)商，它們從內心里也不愿意中國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現什么拐點(diǎn)。眼下，許多房地產(chǎn)商正試圖通過(guò)“借殼上市”的資本運作，從A股市場(chǎng)中源源不斷地獲得資金支持，來(lái)化解因地產(chǎn)調控所產(chǎn)生的資金嚴重短缺及土地儲備匱乏兩大突出問(wèn)題�？梢哉f(shuō)，目前A股市場(chǎng)已成為國內房地產(chǎn)商回避房地產(chǎn)嚴厲調控的一個(gè)“避難天堂”。
當房地產(chǎn)商可以透過(guò)A股市場(chǎng)進(jìn)行大規模融資時(shí)，它們又有了心理底氣。同樣，銀行體系看到房地產(chǎn)商擁有了巨額間接融資籌碼時(shí)，商業(yè)銀行出于商業(yè)利益考慮會(huì )不斷向國內房地產(chǎn)商輸送銀行貸款。
如此這般，房地產(chǎn)商就可以回避或削弱已延續幾年的房地產(chǎn)調控了，但結果是房?jì)r(jià)依然會(huì )不斷上漲，房地產(chǎn)商依然能從中獲得巨額商業(yè)利益。
在這種情況下，要想讓中國房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，或言要想讓中國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現拐點(diǎn)，可能只是一種幻想，或者說(shuō)僅僅反映了社會(huì )公眾的一種無(wú)奈期盼。因為，上面所言的三大利益集團為實(shí)現自身利益還會(huì )繼續操控經(jīng)濟或市場(chǎng)，這將會(huì )弱化中央政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴厲調控效果。
也就是說(shuō)，現在談?wù)撌裁粗袊康禺a(chǎn)市場(chǎng)已出現拐點(diǎn)似乎并不理性或客觀(guān)，這一時(shí)點(diǎn)似乎離我們還很遠。(樂(lè )嘉春)
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