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關(guān)于房?jì)r(jià)拐點(diǎn)的爭論仍在持續。在這場(chǎng)口水戰過(guò)程中，我注意到一個(gè)有趣的現象，不少人以成交量的萎縮來(lái)斷定拐點(diǎn)不可能出現。其理由是：現在的房?jì)r(jià)雖然在下跌，由于交易量萎縮，不能代表真實(shí)的房?jì)r(jià)走勢，更不能確認下跌軌道已經(jīng)形成，只有當房?jì)r(jià)下跌伴隨著(zhù)成交量的放大，才能確認拐點(diǎn)是否已經(jīng)形成。
放下房?jì)r(jià)是否出現了拐點(diǎn)不提，認為交易量萎縮不能代表真實(shí)房?jì)r(jià)走勢、不會(huì )導致拐點(diǎn)出現的說(shuō)法與歷史數據不符。無(wú)論是日本當初樓市泡沫破滅時(shí)的大跌，還是香港樓市在金融危機爆發(fā)后的大跌，亦或美國次級債后的房?jì)r(jià)大跌，在房?jì)r(jià)快速、深幅下跌的過(guò)程中伴隨著(zhù)交易量的急劇萎縮。也就是說(shuō)，房?jì)r(jià)下跌過(guò)程中的成交量萎縮乃是一種常態(tài)而非異象。道理很簡(jiǎn)單，對于住房這種變現慢的大宗資產(chǎn)類(lèi)商品而言，“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理在全世界都沒(méi)有太大區別。
對于住房這類(lèi)實(shí)物資產(chǎn)，人們購買(mǎi)的理由一般有四個(gè)：
一是居住需要。對于這類(lèi)人群而言，當然是房?jì)r(jià)下跌越多購買(mǎi)越劃算，雖然他們無(wú)法判斷房?jì)r(jià)下跌的底部在哪里，只要房?jì)r(jià)在下跌，他們就會(huì )自動(dòng)在心理上放大下跌區間，持幣觀(guān)望，以等待更好的買(mǎi)入機會(huì )。由于房?jì)r(jià)持續多年快速上漲，已遠遠偏離人們的實(shí)際購買(mǎi)力，這在某種程度上也加大了人們對房?jì)r(jià)回歸的預期。
二是投資性需要，即目的是為了用于出租以賺取租金，而在目前的房?jì)r(jià)下，這種投資收益的可能性微乎其微。某投資者曾經(jīng)做過(guò)這樣的計算，深圳有一套130平方米的房子現在價(jià)值300萬(wàn)左右，租金是1萬(wàn)元錢(qián)。如果買(mǎi)下該房首付就是90萬(wàn)元，當年的房租收入12萬(wàn)元減去貸款利息10.3萬(wàn)元，可掙1.7萬(wàn)元，但是，買(mǎi)房人如果把90萬(wàn)元選擇一年的定期存款，他卻可以獲得3.5萬(wàn)的利息，并且沒(méi)有任何風(fēng)險，也就是說(shuō)，如果房?jì)r(jià)不漲，90萬(wàn)元用來(lái)買(mǎi)房比存在銀行里虧1.8萬(wàn)元！這意味著(zhù)以目前的房?jì)r(jià)來(lái)計算，投資價(jià)值已經(jīng)喪失。
三是保值性需要，即人們?yōu)榱艘幈芡ㄘ浥蛎浀娘L(fēng)險，而將部分貨幣轉化成實(shí)物資產(chǎn)。而要保值、升值，人們自然傾向于在價(jià)格處于上升軌道中時(shí)買(mǎi)入實(shí)物資產(chǎn)而不是在下跌軌道中買(mǎi)入，因為在下跌軌道中雖然有碰到底部的機會(huì )，但這種幾率太小，更多時(shí)候是一買(mǎi)入就立即虧損——這顯然不符合人們通過(guò)買(mǎi)房保值的偏好。
四是投機性需要，俗稱(chēng)炒房。這部分投資者的目的是低價(jià)買(mǎi)房而高價(jià)賣(mài)出以從中賺取差價(jià)。值得一提的是，如果要炒房，買(mǎi)賣(mài)房屋的傭金、營(yíng)業(yè)稅等支出就占了總成本的10%以上，銀行利息占到約8%，也就是說(shuō)，在房?jì)r(jià)上漲20%以?xún)鹊纳挡拍鼙１荆?0%以上的升值才能盈利。莫說(shuō)在房?jì)r(jià)處于下跌過(guò)程中，即便在房?jì)r(jià)漲得慢的時(shí)候，投機者在炒房的時(shí)候也會(huì )心存顧慮。
因此，住房交易量下降并非房?jì)r(jià)未到拐點(diǎn)的象征，而可能恰是房?jì)r(jià)正在形成拐點(diǎn)的標志。如果說(shuō)以上分析還只是筆者的推測的話(huà)，那么，相關(guān)調查所代表的民意則進(jìn)一步印證了本人推斷的合理性。
1月14日，《中國青年報》刊登了對50個(gè)大中城市的最新公眾調查，結果顯示：相信本城市2008年的房?jì)r(jià)會(huì )上漲的人數較之去年已經(jīng)明顯減少：去年這一比例為77.5%，而今年卻滑落到54.7%，下跌了23個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，預期房?jì)r(jià)會(huì )降的公眾卻大幅增多：去年為13.1%，而今年已快速上升到34.0%，上漲了21個(gè)百分點(diǎn)。
這組調查傳遞出來(lái)的信號是，人們對房?jì)r(jià)走勢的判斷首先在心理上已經(jīng)出現拐點(diǎn)，體現在行動(dòng)上就是持幣觀(guān)望。加之政府不斷出臺嚴厲措施調控房?jì)r(jià)，這將加大人們對未來(lái)房?jì)r(jià)將出現拐點(diǎn)的預期，而當越來(lái)越多的人選擇持幣觀(guān)望時(shí)，房?jì)r(jià)的拐點(diǎn)就可能從模糊形成逐漸變得清晰。
其實(shí)，對開(kāi)發(fā)商等既得利益者而言，伴隨交易量放大的房?jì)r(jià)下跌才是不值得害怕的，因為這可能意味著(zhù)觸底，真正值得警惕的是房?jì)r(jià)伴隨著(zhù)交易量的萎縮而逐漸下跌。如果開(kāi)發(fā)商等既得利益集團繼續漠視交易量萎縮所發(fā)出的信號，繼續死扛房?jì)r(jià)，最終可能不得不面對更大的風(fēng)險。(王力)
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