“我們代理的項目多數都延遲獲取預售許可證和開(kāi)盤(pán)時(shí)間，開(kāi)發(fā)商表示要看看市場(chǎng)變化再決定何時(shí)開(kāi)盤(pán)�！币晃环康禺a(chǎn)代理公司的負責人這樣告訴記者，樣板間和售樓處已裝修完畢，開(kāi)盤(pán)企劃和廣告也設計完畢，甚至有的項目都對外刊登了廣告，但仍未辦理預售許可證，沒(méi)有開(kāi)盤(pán)的計劃�！霸谖崔k理預售許可證之前，就開(kāi)始進(jìn)行預約登記，主要是想積累更多的人氣�！北本〇|南區域正在進(jìn)行預約登記的某項目開(kāi)發(fā)商這樣告訴記者。
開(kāi)發(fā)商的策略令京城各大代理公司此前對5月樓市供應量的預測落了空。
業(yè)內曾預測4月后入市樓盤(pán)將猛增
中原地產(chǎn)、中大恒基等多家京城著(zhù)名代理公司，在其2007年預測報告中都樂(lè )觀(guān)地表示，2007年北京樓市將出現放量局面，5月份左右，北京新增供應量將可能集中出現，其中偉業(yè)顧問(wèn)認為，2007年北京新增住宅供應量的漲幅將可能達50%。
業(yè)內的預測是有根據的，建立在對入市項目統計數量的基礎上。中大恒基根據各項目對外預告的開(kāi)盤(pán)時(shí)間統計得出，2007年4月入市的項目將達到65個(gè)，其中新開(kāi)盤(pán)的項目可能達到30個(gè)；2007年5月入市項目將超過(guò)51個(gè)，其中新項目則達22個(gè)。由此得出今年4月后，入市的項目將可能達到120個(gè)左右，純新盤(pán)也將可能達到50個(gè)�！叭绻凑諛I(yè)內的預測，今年4月和5月將可能達到200萬(wàn)平米的放量�！北本┞�(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒表示。
前5月取得預售面積同比減少62%
按照市建委的有關(guān)規定，北京的房地產(chǎn)項目取得預售許可證后，必須在3天后開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，因此根據開(kāi)發(fā)商主動(dòng)辦理預售許可證的時(shí)間可以推斷其入市日期�！伴_(kāi)發(fā)商一般是在其決定開(kāi)盤(pán)后，才去建委辦理預售許可證�！庇劳瘓F營(yíng)銷(xiāo)總監肖志剛表示。但事實(shí)上，此前預計四五月開(kāi)盤(pán)的螞蟻工房、珠江·奧古斯塔城邦、中灣國際、旭輝·奧都等多個(gè)新項目，到目前仍沒(méi)有取得預售許可證。
記者根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布數據發(fā)現，截至5月24日，北京住宅類(lèi)項目取得預售許可證的數量為127個(gè)，月均25個(gè)，其中4月和5月取得預售許可證的數量為55個(gè)，前5月住宅取得預售面積為406萬(wàn)平米左右，月均81萬(wàn)平米左右，這個(gè)數據與去年同期相比低許多，減少了62%。記者統計去年前5個(gè)月取得預售許可證的住宅達到209個(gè)，月均為42個(gè)，其中4月和5月取得預售許可證的數量為103個(gè)，前5個(gè)月住宅取得預售面積為657萬(wàn)平米，月均131萬(wàn)平米。
5月京城樓市捂盤(pán)現象有所增加
據記者了解，很多開(kāi)發(fā)商把開(kāi)盤(pán)日期一推再推，選擇時(shí)機顯得很是謹慎。同時(shí)部分取得預售登記的項目也并未馬上開(kāi)盤(pán)。4月份北京幾個(gè)購房者搶購住宅的項目，均是在開(kāi)盤(pán)前開(kāi)始預約登記發(fā)號，等登記人數超過(guò)其開(kāi)盤(pán)數量數倍后，才開(kāi)始辦理預售許可證，這種捂盤(pán)現象在5月表現得更明顯。
捂盤(pán)新招
招數1 推遲辦理預售許可證
5月16日亞奧立水橋附近的一個(gè)叫旭輝·奧都的項目售樓處開(kāi)始有購房者搭建帳篷排隊，至20日排隊者已達三四百人，不過(guò)其實(shí)該項目尚未拿到預售許可證。旭輝·奧都的開(kāi)發(fā)商是北京永旭置業(yè)有限公司。該公司于2005年1月就通過(guò)公開(kāi)的方式獲得土地，當時(shí)該地塊的名字為“北方明珠大廈公共實(shí)施用地”。
時(shí)隔兩年半仍未取得預售許可證正式銷(xiāo)售。中原地產(chǎn)華北區域總經(jīng)理李文杰告訴記者，按照一般的開(kāi)發(fā)周期，開(kāi)發(fā)商拿到區域成熟的地塊后，如果沒(méi)有特殊原因，在8到12個(gè)月之后就可進(jìn)入銷(xiāo)售期。也就是說(shuō)按正常的開(kāi)發(fā)周期，此項目早該進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售。
類(lèi)似的情況比比皆是。
如位于大興的螞蟻工房，其網(wǎng)站標明預計2007年1月開(kāi)盤(pán)，到目前仍未取得預售許可證；位于望京區域的多個(gè)樓盤(pán)，此前紛紛表示要馬上入市銷(xiāo)售，且對外的宣傳活動(dòng)不斷，但目前仍未見(jiàn)其有開(kāi)盤(pán)的意向，開(kāi)發(fā)商對外的口徑幾乎一致，前期準備工作沒(méi)有做好。
“去年建委要求取得預售許可證后，必須在3天內開(kāi)盤(pán)，這就意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商通過(guò)銷(xiāo)控的方式來(lái)控制銷(xiāo)售節奏無(wú)法操作。目前我們采取延遲辦理預售許可證的方式，先排隊認購，等意向性客戶(hù)達到一定數量后，再去辦理預售許可證，然后開(kāi)盤(pán)�！蔽挥跂|南五環(huán)外的某項目有關(guān)人員這樣告訴記者。他介紹，本來(lái)想在4月份開(kāi)盤(pán)，但從目前的意向客戶(hù)的蓄積程度來(lái)看，初步估計要推遲3個(gè)月左右。
目前，推遲領(lǐng)取銷(xiāo)售許可證已經(jīng)成為不少開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)”的法寶，開(kāi)發(fā)商們?yōu)榱搜悠陂_(kāi)盤(pán)，即使項目達到了上市條件，也不去拿銷(xiāo)售許可證。
招數2 抬高售價(jià)保護房源
位于東三環(huán)和東四環(huán)之間的某項目售價(jià)達到22000元/平米。項目開(kāi)盤(pán)時(shí)，業(yè)內普遍認為這個(gè)價(jià)格有些高，可能將影響其產(chǎn)品的銷(xiāo)售數量。
“我們項目開(kāi)發(fā)面積不是很大，不到300套房子，公司對現金流的要求也不是很高，因此我們采取了高開(kāi)高走的銷(xiāo)售策略�！痹擁椖康臉I(yè)務(wù)員這樣告訴記者。他表示，不論從區域的整體價(jià)值，還是從產(chǎn)品類(lèi)型來(lái)看，該項目都有很強的競爭力，但目前市場(chǎng)整體處于一個(gè)比較低迷的階段，如果降低開(kāi)盤(pán)價(jià)格，則可能取得比較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，但從長(cháng)期來(lái)看，北京樓市整體趨于上漲局面，通過(guò)高開(kāi)高走的方式，在保證一定銷(xiāo)售利潤的前提下，還可以“保護一些房源”。
“下半年北京房?jì)r(jià)漲起來(lái)后，我們仍有房可售，未賣(mài)出的房源到時(shí)候還可以賣(mài)個(gè)好價(jià)格�！痹撲N(xiāo)售人員對將來(lái)充滿(mǎn)信心。
“這種方式是一種非常安全的手段，因為目前政府有關(guān)部門(mén)嚴禁開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)，對其捂盤(pán)銷(xiāo)控的行為進(jìn)行嚴厲打擊，但開(kāi)發(fā)商抬高其產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格，是一種市場(chǎng)的定價(jià)形式，房子賣(mài)多少錢(qián)，由開(kāi)發(fā)商根據成本價(jià)格和市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)決定，政府有關(guān)部門(mén)是不能干涉其價(jià)格制訂的�！庇袠I(yè)內人士這樣指出。
但他同時(shí)指出，雖然政府不能去干涉開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售定價(jià)，但市場(chǎng)則會(huì )對這種人為抬高售價(jià)來(lái)達到捂盤(pán)的行為進(jìn)行調節，通過(guò)抬高售價(jià)的方式進(jìn)行捂盤(pán)銷(xiāo)控的風(fēng)險較大，如果對現金流要求比較嚴格，會(huì )出現銷(xiāo)售滯后帶來(lái)的現金流不足的局面。甚至還會(huì )出現長(cháng)時(shí)間開(kāi)盤(pán)仍無(wú)人問(wèn)津的冷清局面，導致項目嚴重滯銷(xiāo)，最終將會(huì )受到市場(chǎng)的打擊。
政府聲音
政府難約束開(kāi)發(fā)商遲辦預售證
北京市建委有關(guān)官員接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，對于開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)行為將嚴格查處。但開(kāi)發(fā)商具備開(kāi)盤(pán)條件，卻通過(guò)推遲辦理預售許可證的方式，延緩其項目入市的“捂盤(pán)”情況不好界定，同時(shí)也沒(méi)有相關(guān)的管理制度對這種行為進(jìn)行約束，因此無(wú)法對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取處罰措施。不過(guò)他表示，開(kāi)發(fā)商取得預售許可證后，仍排號認購而不網(wǎng)簽銷(xiāo)售的，發(fā)現后必定嚴肅處理。如果購房者發(fā)現這種情況，可以通過(guò)投訴的方式告知建委，屆時(shí)建委和新聞單位一同對這些違規項目進(jìn)行監督。
專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)
制訂時(shí)間節點(diǎn)管理規定
首都經(jīng)貿大學(xué)張躍慶教授認為，開(kāi)發(fā)商能夠在開(kāi)盤(pán)前，通過(guò)延期開(kāi)盤(pán)的方式來(lái)捂盤(pán)，主要原因是從開(kāi)發(fā)商取得土地，到其開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)間缺少合理的時(shí)間管理。
按照有關(guān)部門(mén)的規定，開(kāi)發(fā)商在獲取土地后，必須在兩年內進(jìn)行開(kāi)發(fā)。這樣的管理規定，可以督促開(kāi)發(fā)商積極進(jìn)行地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)，尤其是對其囤積土地的行為進(jìn)行嚴格限制。但是在對開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)后到銷(xiāo)售前的時(shí)間段，政府有關(guān)部門(mén)沒(méi)有嚴格的規定和限制，尤其是目前北京住宅普遍以期房銷(xiāo)售為主，對于這個(gè)時(shí)間節點(diǎn)的管理就更難了。
有關(guān)部門(mén)應該制訂開(kāi)發(fā)商從項目動(dòng)工到其開(kāi)始銷(xiāo)售的時(shí)間限制，這樣就可以避免目前出現的這種人為延遲預售許可證辦理的情況出現。比如要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目開(kāi)工4-6個(gè)月后必須上市銷(xiāo)售，否則將到封頂后才能進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售，這樣可以督促開(kāi)發(fā)商加快銷(xiāo)售進(jìn)度，保證市場(chǎng)上可以形成有效的供應。
記者觀(guān)察
加強開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售前的排號管理
事實(shí)上，北京市建委提出取得預售許可證三天后必須開(kāi)盤(pán)的規定，在一定程度上已經(jīng)很好地避免了開(kāi)發(fā)商通過(guò)銷(xiāo)控的方式進(jìn)行捂盤(pán)的行為，但從目前的市場(chǎng)表現來(lái)看，如何對開(kāi)發(fā)商在未取得預售許可證前進(jìn)行監管，成為目前建委需要考慮的問(wèn)題。
我們不難發(fā)現，目前北京銷(xiāo)售價(jià)格較低的樓盤(pán)，每次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售前總能排出上千個(gè)號，甚至有的項目出現銷(xiāo)售員賣(mài)號的情況，開(kāi)發(fā)商將開(kāi)盤(pán)演化成為購房者搖號熱搶住宅的鬧劇，而導致這種局面出現的原因，完全是開(kāi)發(fā)商在通過(guò)延遲開(kāi)盤(pán)，將銷(xiāo)控做到開(kāi)盤(pán)前的結果，這樣的結果必然給購房者制造心理暗示，那就是房子好賣(mài)，供不應求，但購房者卻不知上千個(gè)排隊的房號，是開(kāi)發(fā)商故意延遲開(kāi)盤(pán)后人為制造的市場(chǎng)表現。
看來(lái)，對于這種在開(kāi)盤(pán)前就開(kāi)始排號的樓盤(pán)，政府應該加大懲罰的力度，尤其是要嚴格規定，在未取得預售許可證之前，不能進(jìn)行任何以銷(xiāo)售為目的的活動(dòng)，比如嚴格禁止在未取得預售許可證之前，所謂的內部認購和排號行為，即使可以排號，也要將購房者所排號的數量和開(kāi)盤(pán)放量的樓盤(pán)數量一致，這樣才能保證所有的購房者站在同一起跑線(xiàn)上，保證市場(chǎng)健康有效的供應。(張學(xué)冬）
