鄭州一民間房地產(chǎn)調查人士透露，目前鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)捂盤(pán)比例至少為30%。這一數字也得到鄭州市房地產(chǎn)管理部門(mén)監察人員的認可。
專(zhuān)家認為，捂盤(pán)的背后正是房?jì)r(jià)飛漲過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商謀求利潤最大化的正常反應。政府出臺懲治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的政策，無(wú)疑是頭疼醫頭腳疼醫腳的老辦法。而真正的解決之道，在于政府如何拉住這架不斷上漲的房?jì)r(jià)馬車(chē)。
【記者調查】
房子沒(méi)賣(mài)完就對外關(guān)閉銷(xiāo)售
8月下旬，鄭州的王女士說(shuō)，她買(mǎi)房時(shí)發(fā)現一個(gè)奇怪的現象。
她一直留意北環(huán)附近的一個(gè)以中小戶(hù)型為主的樓盤(pán)。開(kāi)盤(pán)當天，王女士趕到現場(chǎng)選購，結果，看好的戶(hù)型的價(jià)格比當初宣傳時(shí)每平方米高了近1000元。銷(xiāo)售人員聲稱(chēng)，已經(jīng)出售90%。
“明明是今天開(kāi)盤(pán)，沒(méi)見(jiàn)多少人來(lái)買(mǎi)，怎么這么快就賣(mài)完了？”王女士以及前來(lái)買(mǎi)房的市民提出質(zhì)疑。
8月28日起，記者對鄭州房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)展開(kāi)調查。在金水東路銀基王朝售樓處，工作人員表示，數百套樓房只余下尾盤(pán)，不足十套和朝向不太理想的房子�！氨驹掠謩倓偵险{了300元／平方米，如果再不趕快買(mǎi)，就買(mǎi)不上了�！�
剛開(kāi)盤(pán)不久的建設路和秦嶺路交叉口附近的某樓盤(pán)售樓員也宣稱(chēng)只剩十余套尾盤(pán)。
但據鄭州市房管局官方網(wǎng)站、鄭州市房地產(chǎn)網(wǎng)上公開(kāi)的已拿到預售證和銷(xiāo)售證的樓盤(pán)銷(xiāo)售信息顯示，“銀基花園”(該樓盤(pán)登記時(shí)的名稱(chēng))1、2、3號樓盤(pán)銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)圖一半左右還亮著(zhù)綠燈(未售)，其中，擁有44套房的4號樓和6號樓，僅售出6套房。對此，“銀基花園”解釋說(shuō)，房子都被預定出去了。
建設路和秦嶺路交叉口附近的某樓盤(pán)僅26號樓，便有32套未售。類(lèi)似的情況在記者隨后調查的名門(mén)盛世、國興觀(guān)洲、宏達花園等十幾個(gè)開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，普遍存在。其中，現已對外關(guān)閉銷(xiāo)售的某樓盤(pán)一期，網(wǎng)上顯示，一期17號樓60套房尚余26套，19號樓38套房余15套。
【民間機構】
“鄭州捂盤(pán)比例至少為30%”
一位房地產(chǎn)資深人士指出：這是開(kāi)發(fā)商常用的“捂盤(pán)”手法。開(kāi)發(fā)商常用的手法有兩種。
第一種：拉高一部分戶(hù)型、位置較好樓盤(pán)的均價(jià)，使之無(wú)人應價(jià)，等待房?jì)r(jià)上漲后再出手。人為拉長(cháng)銷(xiāo)售周期，屬于典型的長(cháng)期捂盤(pán)行為。
第二種：開(kāi)發(fā)商謊稱(chēng)尾盤(pán)，制造買(mǎi)方持幣搶購的心理，而實(shí)際上拿出的卻是一個(gè)樓盤(pán)中較差的房子，待這些房子處理完，余下的好房子便可等房?jì)r(jià)上漲后，以更高的價(jià)位出售。
以現已對外關(guān)閉銷(xiāo)售的某樓盤(pán)為例：從開(kāi)盤(pán)至今，一期房?jì)r(jià)每平方米已漲300元達5300元平方米(均價(jià))，預計二期開(kāi)盤(pán)將達到6000元平方米以上。捂盤(pán)所預期的正是，“一期剩余的房子，不久便可追平二期的房?jì)r(jià)�！�
一位不愿意透露姓名從事鄭州房地產(chǎn)調查的民間調查機構人士透露，銷(xiāo)售前廣泛認籌、等吸足籌碼后再逐步提價(jià)，以及拖延辦理預售證時(shí)間的辦法，都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商常見(jiàn)的捂盤(pán)手段。捂盤(pán)手法在房地產(chǎn)業(yè)應用非常普遍，目前鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)捂盤(pán)比例至少為30%。這一數字也得到鄭州市房管局監察人員的認可。
【為啥捂盤(pán)】
收益高幾乎不用擔風(fēng)險
開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)的條件是如何形成的？為什么要捂盤(pán)？開(kāi)發(fā)商怎么才無(wú)需再捂盤(pán)？
就鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，2003年是一個(gè)分水嶺。此前，房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍低迷，住房供大于求，房地產(chǎn)商唯恐出手不及，當然無(wú)人捂盤(pán)。從2003年開(kāi)始，住房需求大增，房產(chǎn)價(jià)格也節節攀升。房地產(chǎn)商作出市場(chǎng)判斷的提前反應(捂盤(pán))的邏輯是：預期房?jì)r(jià)繼續上漲，而未來(lái)所獲得的收益，必然大于正常銷(xiāo)售并投入新樓盤(pán)開(kāi)發(fā)所產(chǎn)生的利潤。
河南財經(jīng)學(xué)院房地產(chǎn)學(xué)副教授劉社認為，這是因為開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)的風(fēng)險幾乎忽略不計：由于需求無(wú)法平抑，樓盤(pán)滯銷(xiāo)形成泡沫的可能性簡(jiǎn)直不存在；另一方面，沒(méi)有任何跡象表明，政府準備拿出大量土地平抑房?jì)r(jià)；而今年第四次加息后，銀行的利息遠遠低于今年上半年鄭州住宅商品房?jì)r(jià)格17.59%的漲幅。
“就是一場(chǎng)博弈，房地產(chǎn)商賭的就是房?jì)r(jià)不跌的格局。所以，只要房?jì)r(jià)上漲得不到抑制，捂盤(pán)就會(huì )長(cháng)期存在�！焙幽县斀�(jīng)學(xué)院經(jīng)濟學(xué)博士樊明指出。
開(kāi)發(fā)商的思路印證了經(jīng)濟學(xué)家的判斷——一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴記者，樓盤(pán)放在那，承擔的那點(diǎn)利息成本，房?jì)r(jià)上漲后獲得的利潤足以彌補。
【整治難題】
區分難、取證難、處罰難
今年年初，建設部出臺《規范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理》，規定凡已經(jīng)領(lǐng)到預售證的房子，必須在10天內銷(xiāo)售。此規定也被業(yè)內解讀為管理層打擊房地產(chǎn)商捂盤(pán)惜售的重要依據。
到下半年，各地政府的調控手段達到高峰：8月28日，鄭州市房管局發(fā)布了《鄭州市商品房認購管理辦法》，該辦法自10月1日起正式實(shí)施，明確規定：“開(kāi)發(fā)商接受購房者認購時(shí)，必須通過(guò)聯(lián)機備案專(zhuān)網(wǎng)簽訂統一認購協(xié)議，并在房管局備案。認購協(xié)議有效期為15天，逾期未簽訂正式合同的，認購協(xié)議自動(dòng)解除，該房的網(wǎng)上信息將自動(dòng)恢復到‘可售’狀態(tài)�！�
在劉社看來(lái)，目前政策對限制捂盤(pán)無(wú)濟于事�！胺康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以把房子從預售拖到現房再領(lǐng)銷(xiāo)售證，也可以先把價(jià)格提高到無(wú)人應價(jià)，你根本無(wú)從指責房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的做法�！�
作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的監管部門(mén)，鄭州市房產(chǎn)局監察隊的工作人員也承認這一點(diǎn)：“捂盤(pán)惜售與正常的市場(chǎng)行為很難區分，而且相關(guān)取證非常困難�！边@位工作人員舉例，以前接到舉報去調查，開(kāi)發(fā)商就會(huì )出示與客戶(hù)草擬的意向書(shū)和協(xié)議，今后雖然規定15天的有效期，但開(kāi)發(fā)商仍會(huì )通過(guò)其他方式來(lái)規避監督。
對于房產(chǎn)局監察隊來(lái)說(shuō)，真正的難題在于：《規范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理》只是行政規定，不具備執法效力。即使監察隊掌握了確鑿的捂盤(pán)證據，也只能責令違規的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在10天內進(jìn)入銷(xiāo)售環(huán)節。
【政府努力】
各地都在增加保障性住房
日前，國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(國發(fā)〔2007〕24號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)24號文件)的發(fā)布，被業(yè)內人士廣為看好，理解為國家平抑房?jì)r(jià)的重要信號。
這不失為一種正確的解讀：據了解，北京、上海等地已經(jīng)開(kāi)始著(zhù)手圍繞政府保障性住宅的建設和房地產(chǎn)宏觀(guān)調控措施，進(jìn)行實(shí)施辦法的研究。
然而，此舉或許對長(cháng)期抑制房?jì)r(jià)有利，但對于中短期市場(chǎng)作用卻不大：政策雖然已經(jīng)出臺，但如何劃分和界定低收入家庭、土地供應如何解決、政府是否有足夠財力支付，公共資源如何配置，卻需要一段時(shí)間。
對此，劉社表示，任何政策的出臺都有時(shí)滯效應，“政策調控不可能使房地產(chǎn)供應量短期內迅速增加，這正是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的底氣所在�！�
一位接近建設部的專(zhuān)家分析，24號文件更像是對我國住房政策的回歸。我國房地產(chǎn)政策的初衷本是多種供應形式并存。但今天政府不得不反回來(lái)考慮保障性住房的供應。
“現實(shí)的解決方案是，拿出土地和資金，增加政策性保障住房的供應�！眲⑸缯f(shuō)。理由是：即使在富裕得多的香港，仍然有50%的人住在政府提供補貼的租屋和居屋里。
【專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)】
治捂盤(pán)要先抑制房?jì)r(jià)
事實(shí)上，不止是24號文件，在影響住房?jì)r(jià)格至關(guān)重要的需求和供給兩個(gè)環(huán)節，國家一直試圖做宏觀(guān)調控。從對土地增值稅的增收，到提高按揭首付等一系列措施。
但正如經(jīng)濟學(xué)家陳志武所說(shuō)，這幾年國家出臺的很多房地產(chǎn)調控政策，由于基本上是重復了“解決高利貸問(wèn)題的辦法是打壓放貸者”的邏輯，因此收效甚微，甚至出現“調控越多，房?jì)r(jià)越高”這種尷尬的結局。
以增收土地增值稅為例，成本的上漲必然要轉嫁到買(mǎi)方和賣(mài)方其中一者的身上。而在目前的供給彈性較大的市場(chǎng)，成本的上漲實(shí)際由買(mǎi)者承擔。
與此相關(guān)的還有，政府嚴格限制土地供應，反而加劇了寡頭房地產(chǎn)商的出現：一些房地產(chǎn)商比別的人更容易拿到土地，導致的后果是，寡頭形成聯(lián)盟更便于操縱價(jià)格。
除了居民的必然需求(買(mǎi)房用于住宅)，投資需求對房地產(chǎn)價(jià)格的影響也不容忽視——在目前經(jīng)濟過(guò)熱與投資品種稀少的雙重背景下，熱錢(qián)仍然傾向于流入股市和樓市。而央行加息緩慢，這意味著(zhù)，投資樓市的熱情將不能得到抑制。
增加保障性住房供應是否能抑制房?jì)r(jià)？樊明認為，香港的模式雖好，但未必能照搬過(guò)來(lái)。首先，內地以低收入為主的人口結構與以中產(chǎn)階級為主的香港不同，香港能以多數人的財富承擔少數人的福利，以?xún)鹊噩F有的財力，恐怕難以實(shí)現。其次，政府主導社會(huì )資源分配，需要一個(gè)重要的前提：廉潔、高效。這也是短期內內地政府需要努力的方向。
樊明認為，國家對房地產(chǎn)價(jià)格的多次調控表明，過(guò)度干預不能解決問(wèn)題。由市場(chǎng)調控，他認為是理想的解決之道，“提供更多的土地供應，增加商品房供應，以平抑房?jì)r(jià)�！�(張婷）
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