政府增大土地供應,購房者認為這將帶來(lái)房?jì)r(jià)平抑;但事實(shí)上,以往每次賣(mài)地出現地王都會(huì )帶來(lái)新一輪的房?jì)r(jià)上漲。前日廣州市一口氣推出13幅住宅用地,結果卻出現4個(gè)新地王。地王頻現到底會(huì )給廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)什么?
昨日,廣州市房地產(chǎn)業(yè)界人士表示,地王出現是市場(chǎng)的結果,政府無(wú)法進(jìn)行干預。但為了防止新地王帶來(lái)新一輪的房?jì)r(jià)上漲,政府接下來(lái)應該多供應限價(jià)房地塊。合富輝煌房地產(chǎn)首席分析師黎文江表示,今后供應市場(chǎng)的地塊將趨向供給中高端住宅,政府將用地王地價(jià)彌補限價(jià)房地塊的地價(jià)收入,并將解決中低收入群體住房問(wèn)題的“話(huà)事權”從開(kāi)發(fā)商的手中拿回。
一問(wèn) “新科省地王”具指標參考意義嗎?
前日的拍賣(mài)會(huì )后,最引起爭議的就是白云山腳下樓面地價(jià)達18279元/平方米的“新科省地王”。這一地王的出現,會(huì )否帶動(dòng)接下來(lái)廣州土地拍賣(mài)的地價(jià)“水漲船高”?合富輝煌房地產(chǎn)首席分析師黎文江強調,這一地塊不能用常理去衡量,地塊用地面積3萬(wàn)多平方米,凈用地卻才8000多平方米,其余大部分是綠地和花園。
滿(mǎn)堂紅龍斌博士也認為這幅地適合超大豪宅定位。項目總套數30來(lái)套,也許每套面積都會(huì )在250平方米以上,是個(gè)類(lèi)似市區別墅的特別項目。而正因為項目能做的產(chǎn)品很少,預計對整個(gè)市場(chǎng)的影響也會(huì )十分有限,對周邊樓價(jià)不會(huì )帶來(lái)多大的比價(jià)效應,充其量是個(gè)數字的“王”,幾乎可以忽略不計,不能證明或說(shuō)明廣州樓價(jià)怎么樣了。
龍斌表示,以這次拍地價(jià)格分析和預測未來(lái)樓價(jià),需要強調風(fēng)險意識;如果以此指導置業(yè)和投資更需要理智,不能輕信這個(gè)價(jià)的所謂指標意義。
二問(wèn) 目前政府是否應少賣(mài)高檔住宅用地?
業(yè)內人士認為,高地價(jià)卻可能被利用成為新一輪房?jì)r(jià)上漲的借口。那么,在目前房?jì)r(jià)比較敏感的時(shí)期,政府在賣(mài)地時(shí)是否應該對地塊多加考量,少賣(mài)高檔住宅用地呢?
業(yè)內人士認為,在市場(chǎng)總體預期較好的情況,政府每次推出的地塊可能都會(huì )拍出高價(jià)位。黎文江認為,以后政府不限制供給市場(chǎng)用地,將越來(lái)越偏向于解決中高端人群的居住需求。
由于中高端住宅房?jì)r(jià)某種程度上會(huì )帶動(dòng)中低端住宅房?jì)r(jià),因此其供應量也應該得到保障。
但在今年接下來(lái)的土地出讓中,業(yè)界人士都認為,政府應該加大限價(jià)房的土地供應。黎文江表示,目前廣州樓市已經(jīng)是不穩定的局面,只有通過(guò)限價(jià)房地塊的大量供應,才能讓房?jì)r(jià)穩定下來(lái)。
三問(wèn) 地王頻出中低收入者該何去何從?
黎文江表示,政府從地王所取得的高地價(jià),可以用來(lái)彌補供應限價(jià)房時(shí)所讓出的地價(jià)。政府只有在財政更有保障的情況下,才能把廉租房供應低收入家庭住房需求、限價(jià)房供應“夾心階層”住房需求的“話(huà)事權”重新拿回自己手中。過(guò)往經(jīng)驗證明,用平均地價(jià)出讓土地,讓市場(chǎng)去解決中低收入家庭住房問(wèn)題是不現實(shí)的。
華南農業(yè)大學(xué)國土資源研究中心主任吳順輝也表示,地價(jià)和房?jì)r(jià)都是市場(chǎng)推高的,在市場(chǎng)經(jīng)濟的情況下政府無(wú)法對其進(jìn)行左右。土地進(jìn)入市場(chǎng)后,即便政府只收四成的地價(jià),開(kāi)發(fā)商也不會(huì )在賣(mài)房時(shí)打七折呢?賣(mài)房時(shí)市場(chǎng)價(jià)是多少,開(kāi)發(fā)商就會(huì )按照多少賣(mài)出。有關(guān)人士表示,開(kāi)發(fā)商以過(guò)低房?jì)r(jià)賣(mài)房也是一種惡性競爭,“要打擊!”
因此,業(yè)界人士多偏向于政府將賣(mài)地所得的出讓金,用于住房體系的構建。今年前9月在住宅土地上收入已達141億元,按照國務(wù)院“24號文”要將土地收入10%用于保障型住房建設的要求,意味著(zhù)今年已有14.1億元可用于建設廉租房經(jīng)濟適用房。
四問(wèn) 地王若出現爛尾風(fēng)險由誰(shuí)擔負?
不少業(yè)界人士都提出,目前的地王并不意味著(zhù)是將來(lái)的樓王。有房產(chǎn)商表示,目前高價(jià)拿地,事實(shí)上高風(fēng)險都是由企業(yè)在承擔。即便高價(jià)拿地能在近期的房?jì)r(jià)上漲中得到一定程度回籠,但如果建成后沒(méi)人購買(mǎi),最后虧的還是開(kāi)發(fā)商。趙卓文也認為,目前房地產(chǎn)商有過(guò)分樂(lè )觀(guān)的傾向,事實(shí)上是在透支未來(lái),最終的風(fēng)險只能由開(kāi)發(fā)商承擔。
黎文江則認為,一旦地王出現風(fēng)險,股民還是要為開(kāi)發(fā)商埋單。因為目前上市公司都是用股市里的融資去買(mǎi)地。那么此輪的地熱,會(huì )否出現上個(gè)世紀90年代末房地產(chǎn)熱后出現的爛尾問(wèn)題呢?政府會(huì )否也要為其埋單呢?趙卓文和黎文江都認為,不可能會(huì )出現爛尾情況。政府在地價(jià)方面已有收入,也不存在埋單的說(shuō)法。(記者 田桂丹 實(shí)習生 林智)
編輯點(diǎn)評 老百姓應分享地價(jià)爆漲的紅利
臥槽馬
廣州有史以來(lái)單日出讓土地規模最大的一次“土地盛宴”前日開(kāi)席,不出意料,一個(gè)又一個(gè)地王被全面刷新,而其中位于白云區的一塊地,更是拍出1.87萬(wàn)元/平米天價(jià),將不久前誕生在東莞的全省新地王遠遠甩在身后。
廣州地王頻頻被刷新,可資解讀的角度和空間可以說(shuō)是無(wú)窮大。其中最容易想到的就是,已經(jīng)不低的廣州房?jì)r(jià)又將隨之水漲船高。盡管有關(guān)部門(mén)負責人當場(chǎng)解讀說(shuō),高地價(jià)不一定導致高房?jì)r(jià),但怎奈每次土地拍賣(mài)結束,每次新地王誕生之后,房?jì)r(jià)都漲一截的無(wú)情現實(shí),讓這種解讀顯得極為蒼白。有多少地吞多少地,想賣(mài)多高的價(jià)就賣(mài)多高的價(jià),如今的房地產(chǎn)市場(chǎng),政府不僅已失去了主導權,甚至話(huà)事權,因為地價(jià)和房?jì)r(jià)掌控權已經(jīng)基本掌握在地產(chǎn)商手中,是高是低,似乎根本不再考慮市場(chǎng)承受力,而是完全視財務(wù)報表的需要。
從買(mǎi)房的角度來(lái)看,地王頻頻被刷新無(wú)疑令人沮喪。但既然房子已漸漸成為有錢(qián)人的游戲,對于普通老百姓來(lái)說(shuō),即使天天罵娘,房?jì)r(jià)也罵不下來(lái)。筆者覺(jué)得與其跟房產(chǎn)商干慪沒(méi)用的氣,不如想一些有用的。換個(gè)角度來(lái)看,地王頻頻被刷新,是不是意味著(zhù)土地價(jià)格在不斷增長(cháng),政府土地出讓金在爆增?既然土地歸全民所有,那么,土地增值的紅利,理所當然地也應由全體人民分享。
因此,現如今,作為普通老百姓,既然已沒(méi)了陪房產(chǎn)商們玩財富游戲的資本,也沒(méi)有陪玩的義務(wù)。我們不如回過(guò)頭來(lái)多爭取一些自己應享受的紅利和應有的權利。比如說(shuō),按照國務(wù)院“24號文”要求,必須將土地收入10%用于保障型住房建設,廣州市今年前9月在住宅土地上收入已達141億元,也就意味著(zhù)今年已有14.1億元可用于建設廉租房經(jīng)濟適用房,地王的一再出現,更是意味著(zhù)用于保障性住房的財力增加,我們可以爭取政府盡早盡快地兌現,建設各種層次地保障性住房;再比如,既然土地收益大幅增加,樓價(jià)飆升稅費也劇增,是不是也可以要求政府將住房補貼等標準再提高一些?等等。
總之,地王頻頻刷新,土地不斷增值,不能讓房產(chǎn)商成為最大的受益者,讓老百姓成為唯一的最終受害者。