國務(wù)院發(fā)展研究中心9月16日發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報告》顯示，隨著(zhù)國家土地和房地產(chǎn)金融調控政策的不斷調整，房地產(chǎn)企業(yè)不斷進(jìn)行融資渠道創(chuàng )新，資本規模急劇擴張，土地購置面積也越來(lái)越大。8月份國家發(fā)改委價(jià)格監測中心發(fā)布的《2007年中國上半年房?jì)r(jià)分析及后期走勢預測》明確指出，“開(kāi)發(fā)商囤地、捂房現象嚴重，加劇了供求矛盾”。同時(shí)，根據在香港和內地上市的各大房地產(chǎn)公司2007年中報，土地儲備(建筑面積)10平方公里以上的不下10家。
對此，專(zhuān)家學(xué)者們指出，“如何促使閑置土地變成有效供應成了眼下樓市調控必須破解的難題”�！伴_(kāi)發(fā)商囤地不但影響到房?jì)r(jià)，影響到城市建設發(fā)展，讓政府處于被動(dòng)地位，而且囤地帶來(lái)的風(fēng)險也會(huì )轉嫁到股民身上”，有關(guān)市場(chǎng)研究人士發(fā)出這樣的擔憂(yōu)。
珠三角一開(kāi)發(fā)商中報顯示，截至8月15日，公司土地儲備量為5400萬(wàn)平方米，比4月20日上市前的1900萬(wàn)平方米增長(cháng)了180%，“目前的土地儲備足夠其開(kāi)發(fā)27年之久”。
珠三角某知名地產(chǎn)企業(yè)則在目前2300萬(wàn)平方米的基礎上，預計還將在今年購入3000萬(wàn)平方米的土地儲備，業(yè)內分析認為，“足夠它近10年的開(kāi)發(fā)所需”。
“囤地”現狀：
開(kāi)發(fā)商土地儲備量
遠大于政府推地量
正如國務(wù)院發(fā)展研究中心“9·16報告”等所指出的那樣，當今年各地政府加大土地供應，甚至是“節衣縮食”地放出儲備地塊之時(shí)，在土地市場(chǎng)上唱主角的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地儲備并不少。然而，“取得較多土地的企業(yè)有效利用不足”，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)布的《2007上半年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報告》披露，“上半年全國完成土地開(kāi)發(fā)面積同比增長(cháng)7.6%，增幅比去年同期回落26.4個(gè)百分點(diǎn)，占同期土地購置面積比重68.4%，占待開(kāi)發(fā)土地面積比重僅40%”。
“8·31大限”(2004年8月31日起所有經(jīng)營(yíng)性的土地一律都要公開(kāi)競價(jià)出讓?zhuān)瑓f(xié)議出讓叫停)之后，中國各大城市一級土地市場(chǎng)的供應被足足收緊了兩年。隨著(zhù)“8·31”歷史遺留土地的清理、政府土地儲備的增加以及在房?jì)r(jià)上漲等諸多因素作用下，今年伊始，一二線(xiàn)城市不約而同地加大了供地力度。
政府努力增加土地供應量
“今年起，廣州連續三年確保全市十區每年供應住宅用地5平方公里以上”，今年3月廣州出臺的“穗七條”無(wú)疑讓人十分振奮。
盡管政府已十分努力地增加土地供應量，但“8·31”大限三周年之際，合富輝煌市場(chǎng)研究部的一份統計報告顯示，開(kāi)發(fā)商手中存儲的地更多。合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江說(shuō)：“初步統計，廣州十區約29平方公里多住宅用地未開(kāi)發(fā)，加上從化、增城已出讓未開(kāi)發(fā)土地，全廣州約40平方公里住宅用地囤積在開(kāi)發(fā)商手中�！�
不僅廣州如此，北京今年也掀起供地高潮。與此同時(shí)，珠海、東莞、佛山等珠三角城市的供地力度也明顯加大，珠海市國土部門(mén)近日一次性?huà)斐?宗建設用地、總建筑面積約80萬(wàn)平方米。
趁政府開(kāi)閘開(kāi)發(fā)商加速囤地
土地市場(chǎng)上，各地“地王”頻現，樓面地價(jià)趕超房?jì)r(jià)。令人關(guān)注的是，頻頻創(chuàng )造“地王”的主角正是各大上市房地產(chǎn)企業(yè)。這些上市公司的年報、中報顯示，隨著(zhù)政府開(kāi)閘放地，他們的土地儲備也在迅猛增長(cháng)。佛山地區一家大房地產(chǎn)商的中報顯示，截至8月15日，公司土地儲備量為5400萬(wàn)平方米，比4月20日上市前的1900萬(wàn)平方米增長(cháng)了180%�！捌渲�40%位于廣東省內，60%則位于廣東省以外地區”，其董事長(cháng)表示。而今年上半年，該公司房屋銷(xiāo)售面積僅90多萬(wàn)平方米，“如果以全年銷(xiāo)售200萬(wàn)平方米計算，它目前的土地儲備足夠其開(kāi)發(fā)27年之久�！庇嘘P(guān)人士說(shuō)道。
廣州另一知名地產(chǎn)企業(yè)今年的中報顯示，目前其土地儲備已達到約3113.3萬(wàn)平方米，“目前手頭土地儲備足夠未來(lái)3年之用，為達營(yíng)業(yè)目標，集團每年需要投資約200億元購置新的土地�！痹摰禺a(chǎn)集團負責人說(shuō)道。
珠三角某知名地產(chǎn)企業(yè)在目前2300萬(wàn)平方米的基礎上，預計還將在今年購入3000萬(wàn)平方米土地，業(yè)內分析認為，“足夠它近10年的開(kāi)發(fā)所需”。
國務(wù)院發(fā)展研究中心“9·16報告”指出，未來(lái)地塊的規�；_(kāi)發(fā)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)的規�；瘮U張趨勢將愈演愈烈。此前的建行報告顯示，2001年年初至今年5月份，開(kāi)發(fā)商累計購置土地21.62億平方米，實(shí)際僅開(kāi)發(fā)完成12.96億平方米，不足購置面積60%。
以某開(kāi)發(fā)商為例，其土地儲備中不少都是劃撥的，根據其業(yè)績(jì)報告，其地塊成本2006年時(shí)占房屋銷(xiāo)售價(jià)的9%，而今年更是下降到7%。
“囤地”原因：
歷史用地+招拍掛拿地
“大量的土地儲備在開(kāi)發(fā)商手中有其歷史原因”，黎文江說(shuō)道，“過(guò)去協(xié)議出讓的土地多，協(xié)議地、人情地延伸到現在”。以某開(kāi)發(fā)商為例，黎文江表示，其土地儲備中不少都是劃撥的，根據其業(yè)績(jì)報告，其地塊成本2006年時(shí)占房屋銷(xiāo)售價(jià)的9%，而今年更是下降到7%。
廣州市國土房管局副局長(cháng)黃文波曾說(shuō)道，1993年～1998年，政府委托開(kāi)發(fā)商去征地和拆遷，開(kāi)發(fā)商拿著(zhù)政府的批文征的地，就是通常說(shuō)的協(xié)議土地；一些城市由于“開(kāi)發(fā)早、時(shí)間久，因此爛尾樓、閑置土地積淀的程度相對較深”。
事實(shí)上，全國各地都存在著(zhù)這些歷史遺留問(wèn)題。相比國內其他城市，廣州較早破除了陳規。據了解，廣州市1999年以后就沒(méi)有協(xié)議出讓土地，在土地公開(kāi)招拍掛、建立有形市場(chǎng)方面，廣州市是走在前面的，其他城市2001年以后才陸續跟進(jìn)。
同時(shí)，早在1997年，《廣州市閑置土地處置辦法》就已經(jīng)向地產(chǎn)商們發(fā)出了預警，提醒開(kāi)發(fā)商們盡快對圈占的閑置土地實(shí)施開(kāi)發(fā)，2年內未開(kāi)工的，政府將無(wú)償收回。但是，上有政策，下有對策，每到檢查，就在工地安排一些機器和工人作出開(kāi)工的樣子，就不是“閑置”了。
在“8·31”大限后，住宅用地招拍掛獲得成了天經(jīng)地義的事，各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛上市，上市公司憑借著(zhù)便利的融資渠道在土地市場(chǎng)上以動(dòng)輒幾十億、上百億元的資金購置地塊。而購置地塊后高昂的財務(wù)費用、項目建設費用，又迫使開(kāi)發(fā)商融資、再融資。
而“土地儲備是衡量房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展潛力的指標”這一證券分析思維也起到推波助瀾的作用，當雅居樂(lè )地產(chǎn)土地儲備計劃大幅增加，瑞銀發(fā)表研究報告第一次給予其“買(mǎi)入”評級。
“囤地”影響：
房?jì)r(jià)上漲風(fēng)險轉嫁股民
盡管有專(zhuān)家認為“囤地”與房?jì)r(jià)上漲沒(méi)有必然聯(lián)系，國土部門(mén)有關(guān)負責人也表示“地價(jià)高不一定代表樓加高”，但是“囤地”帶來(lái)的土地有效供應和利用不足，卻可以令市場(chǎng)供應“縮水”，推動(dòng)了房?jì)r(jià)上漲。
房?jì)r(jià)的上漲只是“囤地”帶來(lái)的一方面影響。更深遠的影響在于“囤地”還可能會(huì )令政府被動(dòng)，令小股民受到傷害�！皠e看現在有的企業(yè)囤的地是荒山野嶺，但隨著(zhù)城市發(fā)展，政府很可能就要從開(kāi)發(fā)商手中將地買(mǎi)回來(lái)，至少，政府投入的市政配套等令開(kāi)發(fā)商囤的地升值，總之，開(kāi)發(fā)商手中地越多，政府手中地越少，與開(kāi)發(fā)商博弈的籌碼也就少了”，黎文江說(shuō)道，“另一方面，上市公司瘋狂拿地后風(fēng)險就會(huì )轉嫁到股民身上，一旦房地產(chǎn)企業(yè)投資失敗，損失的是小股民的錢(qián)”。
同時(shí)，房地產(chǎn)調控的聲音不斷，收緊房貸、打擊炒樓、增加保障型住房供應等措施，都對房地產(chǎn)業(yè)構成風(fēng)險�！艾F在的地價(jià)高不一定代表未來(lái)樓價(jià)高，等到大量限價(jià)商品房出現時(shí)，現在購房的市民就會(huì )抱怨了”，廣州市國土房管局新聞發(fā)言人、副局長(cháng)黃文波說(shuō)道。
10年來(lái)，廣州按照分類(lèi)分期分批的原則穩步推進(jìn)閑置土地處置工作，依法收回閑置土地1286宗，2446萬(wàn)平方米，大約相當于28個(gè)越秀公園(86公頃)。
如今，廣州在土地出讓合同中與開(kāi)發(fā)商“約法三章”，開(kāi)始明確繳納土地出讓金時(shí)限、開(kāi)工時(shí)限、完工時(shí)限，違背其中任何一條，開(kāi)發(fā)商都要繳付違約金。
解決措施：
政府出讓土地約法三章
如今，“囤地”已是公開(kāi)的秘密，各地都打出“組合拳”來(lái)打擊囤地、穩定市場(chǎng)、平抑過(guò)快的房?jì)r(jià)漲幅。廣州在承諾連續三年推出5平方公里土地的同時(shí)，也是在全國最早展開(kāi)“收地”的城市。10年來(lái)，廣州按照分類(lèi)分期分批的原則穩步推進(jìn)閑置土地處置工作，依法收回閑置土地1286宗，2446萬(wàn)平方米，大約相當于28個(gè)越秀公園(86公頃)。尤其是近年來(lái)，廣州市對閑置土地，尤其是故意囤積土地的行為，采取了絕不手軟堅決打擊的態(tài)度，2006年大規模依法收回181宗、273萬(wàn)平方米用地，今年再收回約37宗、約84萬(wàn)平方米閑置用地。
同時(shí)，針對以往合約沒(méi)有規定開(kāi)工時(shí)限等缺陷，如今，廣州在土地出讓合同中與開(kāi)發(fā)商“約法三章”，開(kāi)始明確繳納土地出讓金時(shí)限、開(kāi)工時(shí)限、完工時(shí)限，有的還特別規定地塊建設面積中90平方米以下中小戶(hù)型的建設時(shí)限，最近還新增了領(lǐng)取預售許可證時(shí)限(符合預售許可條件10日內申請)和發(fā)售(取得預售許可證10日開(kāi)始銷(xiāo)售)時(shí)限，違背其中任何一條，開(kāi)發(fā)商都要繳付違約金。
北京也出臺四項措施打擊圈地囤地，加快土地供應。其中，第一條“建立擬入市地塊推進(jìn)情況紅、黃牌制度”。對規劃意見(jiàn)書(shū)已過(guò)期和審定地價(jià)已過(guò)期的項目用地，以及對規劃意見(jiàn)書(shū)和地價(jià)將要到期的項目用地，將采取包括撤銷(xiāo)其直接入市資格、撤銷(xiāo)已審定的地價(jià)成果、限期上市交易在內的嚴厲措施。
專(zhuān)家建議：
設立土地出讓準入制度
如何促使開(kāi)發(fā)商加快開(kāi)發(fā)速度，將“囤地”拿出來(lái)開(kāi)發(fā)，目前這是一個(gè)難題。廣州市房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同表示，“如何讓開(kāi)發(fā)商手中的土地得以開(kāi)發(fā)，需要新的模式”。
黎文江就此提出兩點(diǎn)建議，首先，建議應避免大幅地塊的出讓?zhuān)駝t，土地大量地集中到一些開(kāi)發(fā)商的手中；其次，建議政府在出讓土地中根據開(kāi)發(fā)商土地儲備量設立準入制度，“拿地較多的開(kāi)發(fā)商應被適度限制再繼續拿地”。
此外，有專(zhuān)家建議，通過(guò)繳納較多的保證金形式限定開(kāi)發(fā)商必須在多少天內開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售，如果不開(kāi)發(fā)，不但沒(méi)收保證金，還要進(jìn)行處罰。
同創(chuàng )卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文也不贊同出讓大地塊的做法，他認為，政府把大面積的土地輕易交給開(kāi)發(fā)商，實(shí)際上是把土地升值的巨大空間給了開(kāi)發(fā)商，也把調控的主動(dòng)權交給了開(kāi)發(fā)商，這在如今房?jì)r(jià)上漲需要政府調控的背景下，是很矛盾的做法�！案偁幉粔�，寡頭壟斷已經(jīng)是目前房?jì)r(jià)上漲的一大原因，所以今后要慎重出讓大規模地塊，把大地塊拆開(kāi)賣(mài)比較好�！壁w卓文指出。(李婧）
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