“從‘十一假日樓市 ’秋季房展會(huì )的成交情況來(lái)看，提高第二套房首付比例的房貸新政策，目前還沒(méi)有在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的效果�！弊蛉�，佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄向《每日經(jīng)濟新聞》表示，但對于部分擁有多套房源的二手房業(yè)主而言，其心理會(huì )受到一定影響，跳價(jià)幅度將放緩。
事實(shí)上，假日樓市被部分業(yè)內人士稱(chēng)為樓市下半年走勢的風(fēng)向標，而房展會(huì )之前，恰逢房貸新政出臺，因此本次房展會(huì )備受關(guān)注。
新房 成交量同比升5成 賣(mài)方市場(chǎng)明顯
上月，上海公布了新的預售規定，即商品住房項目已達到預售標準的部分，原則上應當全部申請預售和網(wǎng)上認證；超過(guò)3萬(wàn)平方米的，每次申請預售面積不得少于3萬(wàn)平方米。加上央行、銀監會(huì )出臺提高第二套住房貸款首付款比例的規定，本次房展會(huì )成了開(kāi)發(fā)商和購房者相互試探的平臺。
薛建雄認為，當前樓市需求旺盛，“提高第二套住房首付”對上海樓市總體影響不大。
“十一假日樓市”秋季房展會(huì )主辦方上海展覽中心統計顯示，今年為期4天的假日樓市，共有12萬(wàn)人次參加，共預銷(xiāo)售706套商品房，其中包括一些異地樓盤(pán)，預銷(xiāo)售金額達到12億元左右。
據統計，在預銷(xiāo)售商品房中，90平方米以下小房型占總套數3成左右，其中，10%預銷(xiāo)售套型在70平方米左右；單價(jià)超過(guò)15000元的預銷(xiāo)售房源占到6成，單價(jià)在5000元以下的僅有10%。
據薛建雄介紹，由于10月1日-3日為交易中心休假日，4天的秋季房展，網(wǎng)上房地產(chǎn)實(shí)際有成交記錄的僅4日-6日3個(gè)交易日，分別成交437套、409套、303套商品房，合計12.81萬(wàn)平方米，3天的交易量只相當于節前周末(9月28日)一天的水平。
薛建雄稱(chēng)，多數樓盤(pán)現場(chǎng)成交的數據，要到節后才會(huì )到網(wǎng)上房地產(chǎn)備案，這是導致實(shí)際成交數據偏低的主要原因。
事實(shí)上，去年同期的3天展會(huì )上分別只成交316套、308套和272套商品房，共8.5萬(wàn)平方米。薛建雄認為，相比更為沉悶的去年“十一”樓市，今年的成交量有50.7%的漲幅，已算火爆。
在被普遍認為是上海樓市風(fēng)向標的房展上，180多家開(kāi)發(fā)商展出的200多個(gè)樓盤(pán)中，位于外環(huán)線(xiàn)以外的新盤(pán)擔綱主角。與此同時(shí)，賣(mài)方市場(chǎng)非常明顯，面對火爆樓市，開(kāi)發(fā)商幾乎不使用任何促銷(xiāo)手段。
二手房 高檔房受影響 惜售業(yè)主考慮讓步
盡管提高第二套房首付未對當前一手房市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊，但對部分二手房業(yè)主心理仍造成一定影響。
美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部信息顯示，提高第二套房首付的消息一傳出，各區域次新房市場(chǎng)都有一定影響，徐匯、靜安、黃浦、盧灣及浦東內環(huán)等高檔住宅集中的區域，掛售高檔住宅的業(yè)主反應尤為明顯。
美聯(lián)物業(yè)徐匯區東方曼哈頓分行經(jīng)理韓雪萍介紹，以東方曼哈頓為代表的徐匯眾多高檔樓盤(pán)業(yè)主心理受到較大沖擊，部分此前捂盤(pán)惜售的業(yè)主，紛紛致電分行要求重新掛牌。與此同時(shí)，部分膠著(zhù)于價(jià)格而一度停滯的交易，在房東的讓步下也有了松動(dòng)的跡象。
韓雪萍表示，此類(lèi)高檔樓盤(pán)標地較高，雖然只是提高一成首付，但整體涉及資金較多，對購房者的支付能力有一定要求。因此，部分高標地房源業(yè)主擔心購房者支付能力透支，致使交易停滯，表示愿意進(jìn)行一定的退讓。
相比市中心板塊的市場(chǎng)波動(dòng)，楊浦、虹口、閘北及閔行等自住客集中的區域反應稍顯遲緩。美聯(lián)物業(yè)楊浦國順?lè )中薪?jīng)理李中明表示，首先，類(lèi)似楊浦黃興公園板塊，自住客戶(hù)占絕大多數，在貸款成數上較低，一般能少貸就少貸，因此并未有明顯影響；其次，相比市中心高檔住宅，次中心區域的住宅標地適中，也有業(yè)主表示愿意和購房者協(xié)商，但未有很明顯的讓步。
美聯(lián)物業(yè)交易管理客服部經(jīng)理沈赟表示，在近期美聯(lián)物業(yè)成交樓盤(pán)中，40%的購房者是首套房貸款，不受該政策影響；而購買(mǎi)二套房的客戶(hù)中，準備申請7成最高貸款的客戶(hù)也相對不多。
政策回顧
央行、銀監會(huì )聯(lián)手遏制炒房
本屆房展會(huì )揭幕前，中國人民銀行、中國銀監會(huì )27日晚間發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對已利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據貸款風(fēng)險管理相關(guān)原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。
對購買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款，下同)不得低于20%；
對購買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；
對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于45%。
●買(mǎi)房套數越多面積越大，首付比例、利率就越高
●主體封頂的房子才能放貸款
●不得對囤地、囤房的開(kāi)發(fā)商發(fā)放貸款
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