“十一”前，央行、銀監會(huì )緊急出臺《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》�；诖舜蔚姆抠J新政，房地產(chǎn)投資風(fēng)險開(kāi)始凸顯，開(kāi)發(fā)商也面臨著(zhù)樓市氣候變化帶來(lái)的窘境。
開(kāi)發(fā)商被新政“閃了腰”
在這個(gè)緊隨房貸新政而來(lái)的“十一”黃金周，開(kāi)發(fā)商的心情十分復雜。來(lái)自各方面的數據顯示，國慶期間的各地樓市觀(guān)望氣氛濃厚，原本想在旺季好好發(fā)揮一下的開(kāi)發(fā)商恐怕更多地是被新政“閃了腰”。
比如上海，長(cháng)假里為期四天的房地產(chǎn)秋季展示會(huì )已是“保留節目”，但交易情況并不樂(lè )觀(guān)，上�！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”的紀錄表明，4-6日三天分別成交了437、409和303套商品房，合計12.81萬(wàn)平方米，3天的交易量只相當于節前周末(9月28日)一天的水平。一位參展的開(kāi)發(fā)商坦言，中央趕在“十一”前出臺房貸新政，急為樓市降溫的意圖明顯，購房者的觀(guān)望態(tài)度也在黃金周開(kāi)始顯現，目前開(kāi)發(fā)商也只有繼續觀(guān)察新政效應。
又如北京，今年來(lái)樓市表現可算持續高燒，房?jì)r(jià)漲幅在各城市中一直名列前茅，但在房貸新政出臺前后，北京樓市逐漸呈現交易清淡的局面，據悉一些樓盤(pán)的售樓處甚至出現退房情況。
再如深圳，相關(guān)數據顯示，黃金周最低單日新房成交量?jì)H6套。市場(chǎng)人士介紹，從此次黃金周舉辦的深圳秋季房地產(chǎn)交易會(huì )上也不難看出，房貸調控影響下的深圳樓市已經(jīng)提早進(jìn)入“寒冬”。
還有重慶，盡管一些市場(chǎng)人士稱(chēng)二三線(xiàn)城市受影響可能弱些，但相關(guān)報道表明，在新盤(pán)扎堆上市的黃金周，重慶樓市銷(xiāo)量明顯走低。為了搶黃金周樓市，重慶主城區在“十一”期間有4000多個(gè)新盤(pán)上市，可售商品房20多萬(wàn)套，可售商品房總面積達到1900多萬(wàn)平方米。然而在黃金周的前四天，重慶主城區商品房的日均銷(xiāo)售量?jì)H為平時(shí)的十分之一左右。
“(房貸新政)寶劍出鞘，開(kāi)發(fā)商受了點(diǎn)傷�！睒I(yè)內知名的房地產(chǎn)投資策劃人賈臥龍就公開(kāi)表示，房貸新政無(wú)疑給購房者設定了一道門(mén)檻，經(jīng)濟能力較弱的購房者被擋在市場(chǎng)之外，同時(shí)投資成本加大也促使部分投資者“棄暗投明”，經(jīng)濟實(shí)力較強的購房者也會(huì )出現分流，投資需求減弱，自住需求成為市場(chǎng)主力。而在目前情況下，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)只剩自住需求，市場(chǎng)活力將大大減弱，樓市或將出現拐點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商也更步履維艱。
業(yè)內靜待新政威力
“今年全國性的房?jì)r(jià)暴漲，央行和銀監會(huì )決定采取提高首付等措施也是‘順水推舟’而為。不過(guò)這次房貸政策所轉遞的信號表明，各地房?jì)r(jià)都有可能會(huì )出現不同程度的調整。因為一方面，一些原先不太愿意賣(mài)房的開(kāi)發(fā)商、房東的出貨意愿加大；另一方面，購房者在首付增加、房貸緊縮和房?jì)r(jià)上漲的壓力下，購房能力有限，因此可能出現的情況是房源的上市量增加，但是需求受到限制，成交量難以大幅上升�！鄙虾Ｓ油康禺a(chǎn)研究中心主任薛建雄表示。
賈臥龍還提出，與提高首付相比，第二套住房利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍(8.613%)這一規定，才是打擊住房投資行為的“殺手锏”。因為對于第二套住房的購房者來(lái)說(shuō)，相比原來(lái)優(yōu)惠后的房貸利率(6.6555%)，一次性提高將近200個(gè)基點(diǎn)，高出將近30%，這與央行每次加息27個(gè)基點(diǎn)相比，等于一次性加息7次半，風(fēng)暴來(lái)得相當猛烈。同時(shí)，就算目前的調控顯效還暫時(shí)停留在投資領(lǐng)域，可一旦政策繼續加壓，席卷到多數開(kāi)發(fā)商賴(lài)以生存的住宅領(lǐng)域，顯效可能會(huì )更強烈，開(kāi)發(fā)商更要陷入困境。
不過(guò)，也有一些業(yè)內人士擔心，房貸新政的實(shí)際操作可能沒(méi)有出臺通知那樣看似簡(jiǎn)單。畢竟通知規定的只是一個(gè)框架，每家商業(yè)銀行具體的實(shí)施細則都還沒(méi)有定，而且具體的實(shí)施細則是么時(shí)候出來(lái)、可行性如何、能否形成合力、是否存在抗力等等，目前還是未知數。
“房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的手段很多，提高個(gè)貸首付屬于金融調控方式，與加息相似，其功能在于緊縮信貸，提門(mén)購房門(mén)檻，抑制投資、投機行為�？傊痪湓�(huà)，為過(guò)快膨脹的市場(chǎng)需求潑點(diǎn)涼水。理論上如此，但是否真的能使市場(chǎng)降溫，絕非可以蓋棺定論。正如近三年連續九次加息，但全國樓市仍牛勁十足，因為推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的因素很多元化，如果其它因素都沒(méi)改變，單靠提高首付無(wú)異于杯水車(chē)薪�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院高級評論員楊紅旭認為。不過(guò)他也指出，至少此次出臺房貸新政，反映了央行、銀監會(huì )、部分商業(yè)銀行對于目前樓市過(guò)熱及其所隱藏風(fēng)險的憂(yōu)慮，那么對購房者亦同理，這一“間接效應”也可能會(huì )引發(fā)樓市心理預期發(fā)生改變，也完全有可能使樓市上漲步子放緩。(李和裕)
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