由于今年十一黃金周廣州樓市的銷(xiāo)售并沒(méi)有達到之前開(kāi)發(fā)商的預期，甚至出現了有價(jià)無(wú)市的“意外”情況，因此，在國慶節后，不少地產(chǎn)商都將重新調整推盤(pán)策略。同時(shí)，央行年內很可能再加息一二次，而針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的新政策陸續出臺的可能性非常大。那么，買(mǎi)家與樓價(jià)在這場(chǎng)對峙中將何去何從？
新政 年內央行或再加息一二次
專(zhuān)家預計，征收物業(yè)稅政策有可能在年底討論通過(guò)
本周起，9月的一系列敏感經(jīng)濟數據將陸續發(fā)布。業(yè)內人士預計，繼8月CPI漲幅創(chuàng )近11年新高后，9月CPI仍將維持在較高水平，因此央行年內可能繼續加息。而專(zhuān)門(mén)針對樓市的調控措施，有地產(chǎn)專(zhuān)家則認為，開(kāi)征物業(yè)稅是調控樓價(jià)的“殺手锏”之一，有可能在年底討論通過(guò)。
控制CPI或將加息
據目前國內幾大機構預測，9月CPI漲幅將在6%以上，甚至有機構認為將達到7%。中金公司發(fā)布的最新報告預計，9、10月CPI仍將保持高位，但4季度通脹將放緩，年內央行仍有加息一兩次的可能性。申萬(wàn)高級宏觀(guān)經(jīng)濟分析師李慧勇也認為，年內CPI的高點(diǎn)將出現在9、10月，CPI漲幅將突破7%。國家信息中心經(jīng)濟預測部副主任、首席經(jīng)濟學(xué)家祝寶良對記者表示，今年央行還應該加息1~2次。
“如果央行改變過(guò)去小幅加息的步調，開(kāi)始大幅加息，我不會(huì )感到驚訝！”中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長(cháng)劉元春教授說(shuō)，“目前的負利率引發(fā)了金融資源的錯配，進(jìn)一步推高了房地產(chǎn)價(jià)格和股市價(jià)格上漲的預期。央行美聯(lián)儲式的小幅加息，對于目前的流動(dòng)性管理效果并不大，我贊成大幅加息�！�
呼吁盡快開(kāi)征物業(yè)稅
前不久，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一在博鰲房地產(chǎn)論壇上建議，加速推進(jìn)物業(yè)稅出臺、減少二手房流轉環(huán)節的營(yíng)業(yè)稅。最近也有專(zhuān)家表示，國家應該盡快出臺征收物業(yè)稅的政策，最好能在年底討論通過(guò)。
廣州房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同認為，之前廣州有關(guān)部門(mén)也曾經(jīng)討論過(guò)關(guān)于征收物業(yè)稅的政策，但到目前尚未有最后結果。他認為，對第二套以上的房產(chǎn)征收適當的持有稅費是可行的。以目前國情來(lái)說(shuō)，擁有兩套以上的住宅確實(shí)是屬于一種較為奢侈的現象�！叭绻种七^(guò)渡性的投資購房，就可以把稅率提高，否則可以采用一種低稅率的方式征收�！币灿袑�(zhuān)家表示，稅收環(huán)節的改革已勢在必行。盡快出臺物業(yè)稅，以增加物業(yè)保有環(huán)節的持有成本，將閑置房產(chǎn)擠向市場(chǎng)，增加住房供給。另一方面，減少房產(chǎn)流轉環(huán)節的稅收成本，如二手房營(yíng)業(yè)稅等�！傲钍鄯咳藴p少售房稅賦壓力，提高房產(chǎn)流轉積極性�！�
價(jià)格 預計年底前或再升10%
受有價(jià)無(wú)市等影響，開(kāi)發(fā)商對后市價(jià)格能否再繼續上漲產(chǎn)生懷疑
十一樓市的價(jià)格已超出市場(chǎng)預期，廣州中心城區7天銷(xiāo)售均價(jià)達到1.58萬(wàn)元/平方米，比去年同期增長(cháng)近一倍，創(chuàng )下歷來(lái)新高。從近兩天各區陸續補錄進(jìn)去的數據看，截至10日中午14時(shí)30分，廣州九區(蘿崗依然沒(méi)有錄入數據)10月的銷(xiāo)售均價(jià)依然接近1.18萬(wàn)元/平方米的高位，比9月的全市銷(xiāo)售均價(jià)高出800多元/平方米。
業(yè)內專(zhuān)家表示，由于受地王頻出以及大盤(pán)帶動(dòng)的影響，近期廣州樓市的價(jià)格升幅過(guò)大，出現異常的飆升情況。不少并沒(méi)有足夠的地理、環(huán)境、產(chǎn)品、教育等優(yōu)勢資源支持的項目也跟風(fēng)上漲，導致了國慶期間不少項目的價(jià)格比市場(chǎng)預期要高出不少。中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜表示，按照目前的價(jià)格走勢，如果沒(méi)有出臺特別的政策，或市場(chǎng)產(chǎn)生重大的變化，預計到年底之前廣州的房?jì)r(jià)會(huì )繼續上漲，而且幅度將達到10%左右。
房?jì)r(jià)已明顯成為影響消費者購房的最重要因素。業(yè)內專(zhuān)家表示，由于價(jià)格較高，以及房貸政策的影響，從國慶前已有不少的項目明顯賣(mài)不動(dòng)了，成交量連續下滑。從十一期間的市場(chǎng)反應來(lái)看，不少樓盤(pán)在銷(xiāo)售壓力較大的情況下，使出了打折的促銷(xiāo)方法。
記者踩盤(pán)發(fā)現，在國慶期間不少項目都打出較低的折扣，以吸引消費者的購買(mǎi)，部分項目更是打出了9折、8.5折甚至7.5折的優(yōu)惠。這樣的折扣優(yōu)惠在以往是甚為罕見(jiàn)的。專(zhuān)家表示，在銷(xiāo)售壓力大、而開(kāi)發(fā)商又不想明顯降價(jià)的情況下，推出這樣的折扣優(yōu)惠，其實(shí)就是一種變相的降價(jià)，這也說(shuō)明了開(kāi)發(fā)商對價(jià)格能否再繼續上漲產(chǎn)生了懷疑，從而使得價(jià)格變得松動(dòng)。
銷(xiāo)售 以廣州本地客為主
國慶成交量大不如五一，同時(shí)開(kāi)發(fā)商擔心再出新政，個(gè)別或采取降價(jià)
“將二次置業(yè)的首付比例提高到四成這一新政策對投資客的影響非常大，所以接下來(lái)我們的銷(xiāo)售對象主要以本地客為主�！蹦慷媒衲陣鴳c黃金周銷(xiāo)售略為平淡的現象，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始調整銷(xiāo)售策略。地產(chǎn)專(zhuān)家分析，新政策將會(huì )陸續出臺，開(kāi)發(fā)商壓力非常大，不排除今年出現個(gè)別組團降價(jià)的可能。
發(fā)展商紛紛換營(yíng)銷(xiāo)策略
據了解，由于受新政的影響，之前吸引著(zhù)大批深圳等珠三角投資客的樓盤(pán)出現了明顯的反差：深圳客走了，本地自住客成為樓盤(pán)主要銷(xiāo)售對象。
海珠區某樓盤(pán)副總經(jīng)理表示，在今年樓盤(pán)主打的酒店式公寓吸引了深圳、東莞等投資客的親睞，大批在股市中賺到錢(qián)的投資客蜂擁而至，其中深圳客占了一半的比例。在提高首付及利率的新政出臺后，深圳客在黃金周來(lái)看盤(pán)的大幅減少。該負責人表示，他們節后銷(xiāo)售的對象主要是以廣州本地客為主。
據了解，廣州不少以投資為賣(mài)點(diǎn)的樓盤(pán)都紛紛改路線(xiàn)，“少講投資回報，多說(shuō)產(chǎn)品自住舒適度”成為這些開(kāi)發(fā)商的宣傳新招。業(yè)內人士表示，宏觀(guān)調控政策的陸續出臺，投資客已沒(méi)有太大的空間，開(kāi)發(fā)商自然會(huì )將產(chǎn)品的賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行重新包裝。
個(gè)別組團或將價(jià)格回調
“價(jià)格雖然高了，但成交量卻一直在走下坡，尤其是黃金周，成交量還不如今年五一�！睒I(yè)內人士分析，成交量的逐漸下滑，讓開(kāi)發(fā)商如坐針氈。
中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜分析，十一黃金周的銷(xiāo)售比之前預計的差很多，而且大家普遍認為十七大之后還將有新政策出臺，開(kāi)發(fā)商的心理壓力非常大。黃韜預測，一些賣(mài)的不好的組團或戶(hù)型，開(kāi)發(fā)商很可能在節后進(jìn)行價(jià)格回調。
有業(yè)內人士認為，開(kāi)發(fā)商都希望趕在下一個(gè)新政策出臺之前，多賣(mài)點(diǎn)樓，現在是他們的沖刺階段，因此價(jià)格的回調是必定的。
買(mǎi)家 觀(guān)望心態(tài)更為濃厚
專(zhuān)家表示，廣州樓市已進(jìn)入開(kāi)發(fā)商與消費者博弈時(shí)期
在房?jì)r(jià)高企和調控政策不斷出臺的今天，樓市成交量不斷萎縮，房子(特別是中高價(jià)位、大戶(hù)型產(chǎn)品)愈發(fā)難賣(mài)已是不爭的事實(shí)。從十一成交的情況看，近期由于受房貸新政的影響，廣州樓市的投資客明顯減少，在黃金周買(mǎi)房的多為自住型的實(shí)客。近日，廣東三大銀行更是把購買(mǎi)第三套房的首付比例提高到五成，進(jìn)一步提高了投資者的門(mén)檻。專(zhuān)家表示，房貸首付再次提高，將更加讓樓市雪上加霜。
記者從部分銀行了解到，目前銀行方面確實(shí)收緊了房地產(chǎn)方面的貸款發(fā)放，除正常購房貸款之外，一些房產(chǎn)抵押貸款都已不再受理。
在這樣的市場(chǎng)情況下，雖然有不少消費者依然入市，但更多的消費者選擇了觀(guān)望。中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃滔表示房貸新政會(huì )在一定程度上影響消費者的心態(tài)，讓他們入市購買(mǎi)的步伐放慢，觀(guān)望態(tài)度將更加濃厚。也有專(zhuān)家表示，隨著(zhù)政策的不斷出臺，廣州樓市開(kāi)始真正進(jìn)入開(kāi)發(fā)商和消費者博弈的階段，連一些較為有錢(qián)的消費者也對這個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生了懷疑，不再隨便買(mǎi)房。
投資客周先生對記者表示，目前的房?jì)r(jià)是否已到頂？這個(gè)問(wèn)題他和他的一幫專(zhuān)門(mén)投資房產(chǎn)的朋友一直都在討論，現在他們也感到比較迷茫。他表示，就算沒(méi)有到頂，但現在還能承受這個(gè)價(jià)格的人有多少？“我們現在也不敢隨便入市了，只想著(zhù)如何把手上的房子盡快賣(mài)出去�！�(羅莎琳 蘇華俊 李東元)
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