房地產(chǎn)業(yè)所謂“金九銀十”的規律在今年國慶黃金周中被無(wú)情地打破，國內不少城市的樓市交易在黃金周期間都出現萎縮。在上半年房?jì)r(jià)飆升的深圳，國慶7天的新房成交僅為82套，平均每天不到12套。在上海，樓市交易同樣是相當清淡，二手房客戶(hù)的看房量和意向簽約人數均只有半年前的50%左右。
導致“十一”黃金周房產(chǎn)交易萎縮的直接動(dòng)因是節前出臺的房貸新政。9月27日夜，人民銀行與銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，要求第二套住房首付提高至40%，并明確貸款利率同時(shí)提高10%。雖然目前市場(chǎng)還在等待相關(guān)實(shí)施細則以厘清“第二套住房”的概念，但不少買(mǎi)房者已經(jīng)產(chǎn)生了惜買(mǎi)觀(guān)望的心理。同時(shí)，一些商業(yè)銀行也已經(jīng)從市場(chǎng)內部感受到了房?jì)r(jià)“高處不勝寒”的風(fēng)險，試圖通過(guò)緊縮銀根實(shí)現自保，這兩方面的因素綜合作用，導致了市場(chǎng)交易的萎縮。
就長(cháng)期而言，隨著(zhù)中國經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，房?jì)r(jià)上漲是一個(gè)大趨勢，但如果房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，超出了國民經(jīng)濟和民眾的承受能力，反而會(huì )傷害整體經(jīng)濟的活力和可持續性。事實(shí)上，房?jì)r(jià)脫離經(jīng)濟基本面過(guò)快上漲的苗頭已經(jīng)出現，今年4月、5月、6月、7月和8月，70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲5.4%、6.4%、7.1%、7.5%和8.2%，房?jì)r(jià)漲幅逐月加快。因此，如何讓房市“軟著(zhù)陸”，就成為宏觀(guān)調控不得不面對的難題。
綜合來(lái)看，“高位縮量”本身就已經(jīng)是令投資者擔憂(yōu)的市場(chǎng)信號，而商業(yè)銀行出于自保的目的，不排除有進(jìn)一步緊縮銀根的措施(深圳部分銀行已經(jīng)開(kāi)始停止發(fā)放二手房貸款)，這將進(jìn)一步加大房?jì)r(jià)下跌的壓力。因此在目前的政策背景和市場(chǎng)狀況下，出現房?jì)r(jià)下跌的可能性已然存在。一旦下跌趨勢得以確認，由于賣(mài)方拋售和購買(mǎi)觀(guān)望的共同作用，就有可能形成房?jì)r(jià)的硬著(zhù)陸。因此，無(wú)論具體的調控政策成效如何，當下房市出現的“縮量盤(pán)整”局面都應該引起政策制定者的高度關(guān)注：未來(lái)的房?jì)r(jià)趨勢將如何演化？政策調控又該如何避免市場(chǎng)價(jià)格的大起大落，以實(shí)現“軟著(zhù)陸”的調控目標？
一般而言，實(shí)現經(jīng)濟運行“軟著(zhù)陸”有兩個(gè)前提條件：一是繼續保持宏觀(guān)調控的連續性，也就是要保持緊縮政策態(tài)勢、抑制房?jì)r(jià)飆升的調控方向不動(dòng)搖；二是在調控政策效果逐步顯現的同時(shí)，配套推進(jìn)改革措施，實(shí)現房產(chǎn)市場(chǎng)定位的合理矯正，這兩個(gè)方面相輔相成，不可或缺。從實(shí)現“軟著(zhù)陸”目標的難度看，后者要更加重要和關(guān)鍵。
事實(shí)上，歷次房產(chǎn)調控政策之所以出現“越調越漲”的尷尬局面，與調控政策“投鼠忌器”的心態(tài)不無(wú)關(guān)系，由于擔心房產(chǎn)蕭條引發(fā)經(jīng)濟衰退而讓調控措施無(wú)法到位。但如今，超高的房?jì)r(jià)讓調控部門(mén)不得不面對一道兩難的選擇題：是選擇畸高房?jì)r(jià)下的經(jīng)濟繁榮，還是選擇持久的經(jīng)濟發(fā)展動(dòng)力。兩者間的抉擇問(wèn)題其實(shí)就是推進(jìn)改革的要害所在。
一些世界知名大城市，如紐約、東京、香港等地，也都是房?jì)r(jià)高企的地區，但這些城市的經(jīng)濟發(fā)展并沒(méi)有因此受到影響。所以會(huì )如此，原因有二：一是房?jì)r(jià)未在短期內出現非理性暴漲，二是房?jì)r(jià)上漲與城市居民收入上漲成比例。從具體政策看，及時(shí)的微調銀行貸款利率、寬松靈活的土地供給制度、給予公眾對房?jì)r(jià)和收入更大話(huà)語(yǔ)權等等，都是我國內地未來(lái)改革房地產(chǎn)市場(chǎng)定位所應該考慮的具體政策措施。
因此，要通過(guò)科學(xué)的政策設計來(lái)實(shí)現房?jì)r(jià)走勢與經(jīng)濟發(fā)展之間的平衡，這樣不僅能夠讓畸高的房產(chǎn)價(jià)格實(shí)現軟著(zhù)陸，同時(shí)也才能避免房?jì)r(jià)大幅波動(dòng)給經(jīng)濟運行造成的危害。(馬紅漫)
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