假日交易量偏低
由于今年以來(lái)上海樓市的過(guò)于火熱和之前9月樓市的相對沉悶，“十一”黃金周的樓市曾被寄予厚望。然而，記者昨日從官方網(wǎng)站得知，10月1日至3日為交易中心休假日，為期4天的秋季房展日實(shí)際有成交記錄的僅4日至6日三個(gè)交易日，分別成交了437、409和303套商品房，合計12.81萬(wàn)平方米，這3天的交易量只相當于節前周末(9月28日)一天的水平。
不過(guò)，由于各案場(chǎng)都還處于休假期，多數現場(chǎng)成交的數據要等到節后才會(huì )到網(wǎng)上房地產(chǎn)備案，這是導致實(shí)際數據偏低的主要原因。事實(shí)上，相比去年同期的展會(huì )成交水平，今年的成交量有50.7%的漲幅。去年“十一”展會(huì )分別只成交316、308和272套商品房，共8.5萬(wàn)平方米。
記者了解到，今年房展會(huì )上，外地和一些郊區的樓盤(pán)熱情迎客，市區樓盤(pán)卻對前來(lái)詢(xún)問(wèn)的購房者愛(ài)理不理。對此，天天房展網(wǎng)研究中心主任薛建雄根據該網(wǎng)對多次展會(huì )所做的調查研究認為，很多逛展會(huì )的人都是一次又一次地錯過(guò)買(mǎi)房時(shí)機的人，預算總是跟不上房?jì)r(jià)上漲的這些人于是養成了逛展會(huì )的習慣。當這類(lèi)人越來(lái)越多的時(shí)候，展會(huì )的賣(mài)房效果也就越來(lái)越不理想。
“9月27日中國人民銀行、銀監會(huì )發(fā)布的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，也是有意想對目前的樓市進(jìn)行降溫處理，以防房?jì)r(jià)再次飆升。該政策對各類(lèi)購房者均產(chǎn)生了一定的心理影響，目前政府加大控增逼存力度，加上該政策的效用，許多購房者對后市又產(chǎn)生了迷茫，等待情緒可能會(huì )再次出現�！敝性禺a(chǎn)分析師認為。
多因導致量跌價(jià)漲
事實(shí)上，不僅是假日樓市，今年上海的“金九銀十”也不再如往年那般熱鬧。
根據中原地產(chǎn)各家門(mén)店的成交情況來(lái)看，9月整體市場(chǎng)呈現出成交速度繼續放緩、成交價(jià)格不斷攀升的特點(diǎn)。中原地產(chǎn)副總經(jīng)理陳宇玨分析，目前房東方反價(jià)的現象比較普遍，而客戶(hù)追漲幅度仍然有限導致整體成交量降低。
根據中原地產(chǎn)各家門(mén)店成交數據顯示，9月的整體成交量下調了10%左右，除了二手房東“捂盤(pán)”惜售、客戶(hù)無(wú)力跟進(jìn)等原因，關(guān)于加息、提高第二套房屋首付比例等政策也動(dòng)搖了買(mǎi)家的信心。中原地產(chǎn)浦東區域總監王逸紅表示，從9月中旬開(kāi)始，一些看空后市的客戶(hù)出現付了意向金后也不想購買(mǎi)的現象，違約的客戶(hù)日漸增多。另一方面，一批被“逼”出來(lái)的新盤(pán)也開(kāi)始面世，原先由于沒(méi)有一手房可買(mǎi)轉而選擇二手房的客戶(hù)再次回歸到新房購買(mǎi)者的隊伍，某種程度上也影響了9月二手房的成交量。
來(lái)自漢宇地產(chǎn)的數據也顯示，其分布在上海14個(gè)區域80家門(mén)店中，幾乎沒(méi)有一個(gè)區域9月份成交量出現大幅增長(cháng)。
政策抑制市場(chǎng)
中國人民銀行、銀監會(huì )9月27日晚發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對購買(mǎi)第二套房者，貸款首付比例將不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高，且借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。
中原地產(chǎn)分析師認為，該政策的出臺可以說(shuō)是較有效地區分了自住需求與投資投機需求，對分化市場(chǎng)起到了一定作用。首先，由于加息進(jìn)入上升通道后，出現了較多無(wú)法償還貸款的現象，使得銀行的壞賬呆賬持續上升。該政策的出臺，在一定程度上減少了銀行放貸量，對穩定銀行系統起到一定作用；其次，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴重的信息不對稱(chēng)，加之謠言四起，導致現今出現了恐慌性購房現象，需求遠大于供應，該政策的出臺可以抑制部分購房能力不是很強但又急于將房產(chǎn)作為保值增值工具的投資投機客；另外，此舉在短期(今年年底至明年年初)內能降低需求數量，再加上政府在供應力度上的加強，可以在短期內抑制房?jì)r(jià)的瘋漲。
漢宇地產(chǎn)分析師告訴記者：“提高首付比例絕對是比加息更有效的控制房?jì)r(jià)的手段，應該會(huì )在市場(chǎng)上起到立竿見(jiàn)影的作用，對目前房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的積極意義在于會(huì )抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲�！�
從政策面顯現出的各種跡象表明，2007年最后幾個(gè)月宏觀(guān)調控政策比上半年會(huì )更加密集，其中不僅有加息、整治房地產(chǎn)市場(chǎng)、打擊發(fā)展商屯地捂盤(pán)等常規手段，如果未來(lái)幾個(gè)月全國房?jì)r(jià)快速上漲的勢頭依然無(wú)法得到有效遏止的話(huà)，針對房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )出臺更加直接、嚴厲的調控政策。(鄧旭)
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