雖然10月最后一周上海樓市的成交量有所回暖，但這還是難以改變10月加速下滑的局面�！爸斑^(guò)旺的樓市交易，已經(jīng)透支了購買(mǎi)能量，再加上受房貸新政的影響，這個(gè)冬季的上海樓市，成交量將可能進(jìn)一步萎縮。而那些此前不斷加價(jià)的二手房東，也正在下調上半年狂飚的價(jià)格區間�！鄙虾Ｒ晃环康禺a(chǎn)經(jīng)紀公司負責人在接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，上海樓市目前正處于一種量?jì)r(jià)齊跌的狀態(tài)。
交易量萎縮
上海樓市交易量正在萎縮是目前業(yè)界正在關(guān)注的焦點(diǎn)。佑威＆天天房展網(wǎng)研究中心的數據顯示，雖然10月最后一周，上海商品房(不含動(dòng)遷、配套房，下同)的成交量上升了7.45%，使得10月商品房的總成交量達到211.89萬(wàn)平方米，但還是比9月大幅下滑16.34%(9月比8月下滑2%)。其中，商品住宅的成交量下滑幅度更是達到18.57%，僅成交168.73萬(wàn)平方米。
“自今年5月以來(lái)交易量與房?jì)r(jià)都居高不下的樓市，早已透支了市場(chǎng)的購買(mǎi)能量，使得10月樓市一遇到房貸新政就加速下滑�！鄙虾Ｓ油康禺a(chǎn)研究中心主任薛建雄在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，之前長(cháng)達5個(gè)月的上海樓市高漲成交行情，不但把房?jì)r(jià)推到歷史高位，也使得樓市的供應與需求嚴重脫節。
與此同時(shí)，今年前10個(gè)月，上海商品房的總成交金額已經(jīng)達到2518.08億元，其中住宅的成交金額也高達2273.88億元。而2006年全年商品房的總成交金額僅2177.08億元，其中住宅成交金額只有1841.04億元。今年前10個(gè)月樓市所消耗掉的能量，不但已經(jīng)超過(guò)去年，也超過(guò)歷年最高值的2004年水平。
“今年上半年所呈現的巨大購買(mǎi)力，主要是市場(chǎng)經(jīng)過(guò)2006年的觀(guān)望之后，發(fā)現政府調控政策起到的主要作用是整頓市場(chǎng)，在經(jīng)濟快速發(fā)展的前提下，房?jì)r(jià)不但沒(méi)有下跌的可能，反而可能會(huì )有更大的漲價(jià)預期，因此市民都急于入市購房，使得今年前10個(gè)月的購買(mǎi)能量超過(guò)了以往任何整年的水平�！毖ㄐ蹖τ浾弑硎�，購買(mǎi)力被透支、價(jià)格漲到高位的樓市，當遇到房貸新政時(shí)，成交量開(kāi)始不斷萎縮。
此外，部分開(kāi)發(fā)商“間接捂盤(pán)”也是目前市場(chǎng)交易量下降的原因之一。業(yè)內人士分析表示，在市場(chǎng)觀(guān)望之時(shí)，開(kāi)發(fā)商更加惜于推盤(pán)，主要原因是在長(cháng)期的上漲預期之下，賣(mài)不到“預期”房?jì)r(jià)就不愿出手。由于目前市場(chǎng)正處于“冷凍”期，為了應對政府禁止捂盤(pán)的政策，個(gè)別新推向市場(chǎng)的樓盤(pán)都標出了高價(jià)。據上海一些經(jīng)紀公司的人士介紹，武寧、龍華等板塊的房?jì)r(jià)年初都還只有1.5萬(wàn)元／平方米左右，但最近這些板塊新推房源的報價(jià)，有的竟達到3萬(wàn)-3.5萬(wàn)元／平方米，讓市場(chǎng)難以接受。
“不僅新房的市場(chǎng)交易量在萎縮，根據上海一些中介公司的統計數據可以看出，目前二手房的交易量也在不斷下降�！毖ㄐ壅f(shuō)，上海目前一、二手房的交易量都在下降。
賣(mài)方開(kāi)始回調房?jì)r(jià)
張慶多年前就從溫州來(lái)到上海投資客運生意，發(fā)展得相當不錯�！暗�，我錯過(guò)了在上海買(mǎi)房的最佳機會(huì )�！睆垜c告訴本報記者，2003年、2004年當上海房?jì)r(jià)開(kāi)始狂漲的時(shí)候，身邊很多朋友都投資房產(chǎn)賺到了錢(qián)。但是由于他一直忙于客運生意，直到2005年年底才買(mǎi)了幾套房子進(jìn)行投資。
“由于當時(shí)上海房?jì)r(jià)已經(jīng)漲到一定高位，我買(mǎi)到手的幾套房單價(jià)已經(jīng)很高，再轉手如果加價(jià)加少了，不賺錢(qián)，加多了市場(chǎng)沒(méi)有買(mǎi)家接單，所以一直處于掛牌狀態(tài)中�！睆垜c說(shuō)，中間有一段時(shí)間感覺(jué)現金流不夠用，有的就轉售為租了。
張慶告訴記者，今年5月市場(chǎng)開(kāi)始火爆的時(shí)候，他又把房子推向市場(chǎng)掛牌�！捌渲杏幸惶追孔釉驹谑袌�(chǎng)掛牌價(jià)格是210萬(wàn)，剛掛出去的那幾天有十來(lái)?yè)芸蛻?hù)來(lái)看，我就往上漲價(jià)，變成230萬(wàn)，還是有客戶(hù)表示愿意購買(mǎi)，我就又往上漲到250萬(wàn)，結果客戶(hù)就開(kāi)始觀(guān)望，沒(méi)人下單了�！睆垜c表示，正值此時(shí)又遇上房貸新政，整體市場(chǎng)遇冷，他在250萬(wàn)的高位上等待了一段時(shí)間，沒(méi)人接單，只好又調回230萬(wàn)�！叭绻恍�，可能還得調回210萬(wàn)�！�
與張慶一樣下調價(jià)格的還有整個(gè)商品房的成交均價(jià)。根據佑威＆天天房展網(wǎng)研究中心的數據顯示，購房者最為關(guān)心的成交均價(jià)也出現了下跌，在進(jìn)入11月后的一周內，上海周商品房均價(jià)環(huán)比下降2.16%，為10195元／平方米。而商品住宅均價(jià)環(huán)比降幅稍小，為1.80%，周均價(jià)為10433元／平方米。
上海易居房地產(chǎn)研究院分析師楊紅旭表示，政策帶來(lái)的觀(guān)望必然導致成交量的下滑，房?jì)r(jià)漲幅同時(shí)會(huì )有所放緩，預計這種情況會(huì )持續到今年年底，但不排除春節前后部分區域或樓盤(pán)的價(jià)格有調整的可能性。
限外令細則可能令樓市“更冷”
據上海中原物業(yè)代理公司稱(chēng)：相比去年5月份的房?jì)r(jià)，整個(gè)上海市新入市的房屋價(jià)格出現了10%的降幅�！斑@除了受房貸新政影響、市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃烈的原因之外，新近出臺的限外令對上海樓市也產(chǎn)生了一定的影響�！鄙虾Ｒ晃粯I(yè)內人士這樣告訴記者，外資一直是上海樓市的主要推力之一。以被譽(yù)為“大上海吉尼斯最高江景住宅”的世茂濱江花園為例，外籍人士幾乎占據了該樓盤(pán)二手房交易的半壁江山。
11月7日，國家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄（2007年修訂）》（下稱(chēng)“目錄”），《目錄》規定，從今年12月1日起，不再鼓勵外資進(jìn)入內地普通住宅的開(kāi)發(fā)建設中，同時(shí)，該政策第一次明確提出，外資進(jìn)入二手房交易市場(chǎng)及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司的途徑也將受到全面限制。
“在限外令頒發(fā)之前，國際資本在上海樓市所占的比重比較大�！毖ㄐ郾硎�。而來(lái)自戴德梁行的報告顯示，2006年中國內地共發(fā)生49宗超過(guò)千萬(wàn)美元的整幢物業(yè)買(mǎi)賣(mài)，其中82%的交易額涉及境外資金。
“房地產(chǎn)出現的問(wèn)題中，外資也是一個(gè)主導因素，特別是在一線(xiàn)城市里�！庇袑�(zhuān)家表示，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)目前存在的問(wèn)題是市場(chǎng)需求仍然很高，再一次提出收緊外資，無(wú)疑將起到積極的作用。
“限外令可能很快將出臺細節，中央政府相關(guān)部門(mén)前不久來(lái)上海進(jìn)行了詳細調研，目的就是出臺更細化、更嚴厲的政策細則�！币晃粎⑴c此次調研的上海房地產(chǎn)研究人員向記者透露，此次出臺的新政策可能會(huì )在中國的外國人個(gè)人信息在一線(xiàn)大城市進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，以堵住其可能會(huì )在不同城市進(jìn)行房地產(chǎn)投資的漏洞。另外，可能會(huì )針對外資基金投資房地產(chǎn)出臺相應的限制政策�！跋旅婕磳⒊雠_的限外令細則目的是堵住漏洞，使限外令更加嚴謹�！�
因此有專(zhuān)家分析表示，限外令可能會(huì )令一線(xiàn)大城市的樓市“更冷”，這其中就包括上海。(記者 王小霞)
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