深圳房?jì)r(jià)是真跌還是假摔
年末，各媒體聚焦深圳樓市，“寒冬”、“拐點(diǎn)”等詞不絕于耳。記者調查發(fā)現，部分新開(kāi)樓盤(pán)定價(jià)已經(jīng)出現松動(dòng)，這在寶安、龍崗兩區就更加明顯，而特區內南山、福田、羅湖的新盤(pán)雖然暫時(shí)沒(méi)有降價(jià)跡象，不過(guò)二手樓比最高點(diǎn)已經(jīng)出現20%左右的跌幅。值得關(guān)注的另一點(diǎn)是，新房成交仍然低迷，11月日均只有55套，再創(chuàng )新低。與此同時(shí)，市場(chǎng)存量還在不斷增多，據有關(guān)統計，今年到11月為止，批售面積已經(jīng)超過(guò)銷(xiāo)售面積近100萬(wàn)平方米�！胺�?jì)r(jià)正在做理性的價(jià)值回歸”，世聯(lián)地產(chǎn)集團代理事業(yè)部副總經(jīng)理甘偉表示，“投資客已經(jīng)基本逐出市場(chǎng)，留下的是自住需求�！�
新樓盤(pán)定價(jià)趨向謹慎
“5000元／平方米起售”，位于寶安松崗的中海西岸華府還未推出已經(jīng)成為議論的焦點(diǎn)，更令大家感到敏感的是，按這個(gè)價(jià)錢(qián)發(fā)展商是在虧本銷(xiāo)售。一位售樓小姐也向記者證實(shí)，該樓盤(pán)的地價(jià)已經(jīng)是3000多元／平方米，加上建筑成本，加上“送裝修”，成本要近7000元／平方米了。而7000元／平方米也是他們的均價(jià)，“5000元／平方米的只有幾套�！�5000元／平方米起售明顯只是一個(gè)噱頭，但無(wú)疑已經(jīng)賺足眼球，這位小姐說(shuō)，還沒(méi)推出“預訂的人已經(jīng)很多�！�
進(jìn)入11、12月份之后，以“低價(jià)策略”贏(yíng)得市場(chǎng)的新盤(pán)越來(lái)越多，在龍崗，布吉佳兆業(yè)可園第七期以均價(jià)12000元／平方米開(kāi)盤(pán)，大出市場(chǎng)人士所料，之前很多人預測可園會(huì )開(kāi)到1.5萬(wàn)元一平方米。而且，記者致電售樓處還被告知“全款付清有9折優(yōu)惠，最低可到10500元一平方米”。龍崗新盤(pán)定價(jià)普遍保守，中海怡瑞山居折后價(jià)7000多元／平方米起，水岸新都三期價(jià)格在7000元／平方米左右，金眾藍鉆風(fēng)景帶精裝修后的價(jià)格也不超過(guò)8000元／平方米，金田風(fēng)華苑更放出5900元／平方米的低價(jià)。
在鹽田區，中海半山溪谷12月1日開(kāi)盤(pán)的第三期起售價(jià)僅為9000元／平方米，而且有“首日送22000元的活動(dòng)”，售樓員對記者稱(chēng)，這個(gè)活動(dòng)“在周末也舉行”。而9000元／平方米的房子“還有一套，二樓的�！睋榻B，大部分的房子還是在每平方米12000—14000元之間。關(guān)于中海半山溪谷，網(wǎng)上還有一個(gè)傳說(shuō)，第一、二期的業(yè)主因為第三期開(kāi)盤(pán)價(jià)太低，想集體退房，記者也在業(yè)主論壇上看到“號召大家集體維權”的帖子，不過(guò)銷(xiāo)售人員表示，目前還沒(méi)有一例退房的，第三期比前兩期均價(jià)下跌是因為“房子朝向和位置的原因�！�
不過(guò)在南山，一些高檔樓盤(pán)的定價(jià)并沒(méi)有下跌的跡象，中信紅樹(shù)灣第四期均價(jià)為每平方米40000元，比第三期不降反升，蘭溪谷二期每平方米均價(jià)也要4.2萬(wàn)元，與以前持平。福田區石廈北一街的葵花公寓也開(kāi)出了3.7萬(wàn)元一平方米的均價(jià)。
“從現有的情況看，價(jià)格松動(dòng)似乎‘由外開(kāi)始’，當然，這與房屋的供給量也有關(guān)系�！庇袑�(zhuān)業(yè)人士表示。
二手房?jì)r(jià)在悄悄松動(dòng)
在中信紅樹(shù)灣新盤(pán)價(jià)格堅挺的同時(shí)，二手房卻悄悄在松動(dòng)。當記者采訪(fǎng)完從售樓處出來(lái)時(shí)，被幾個(gè)派傳單的人圍住了，往車(chē)里塞了幾張小傳單。記者看到，有開(kāi)價(jià)2.75萬(wàn)元一平方米的“靚裝”一期房子。多數開(kāi)價(jià)都在3萬(wàn)左右。據這位中介告訴記者，紅樹(shù)灣的二手房，在最高峰有以3.5萬(wàn)元一平方米賣(mài)出的，現在都降了20%—30%，而有些急于出手的炒家就更舍得砍價(jià)，他所代理的一個(gè)炒家，以660萬(wàn)元進(jìn)了一套房，供了幾個(gè)月之后，又以原價(jià)出手，費稅的損失還沒(méi)算進(jìn)去。
半島城邦一線(xiàn)海景房一平方米成交價(jià)最高時(shí)曾達4.2萬(wàn)元，不過(guò)現在有一套賣(mài)家愿以每平方米3.5萬(wàn)元出手，中介說(shuō)，因為房主“年末急于給工人發(fā)工資�！倍且痪�(xiàn)海景房報價(jià)則已經(jīng)跌到2.5萬(wàn)元一平方米。
福田區新聞路星彥地產(chǎn)一中介對記者說(shuō)，中心區的二手房報價(jià)比最高點(diǎn)大概下跌20%左右，但她也強調“要除掉虛高的因素，在最高的時(shí)候，賣(mài)家多少錢(qián)都敢報�！倍脖硎�，銀行年末貸款額度放完也是制約現在成交的很主要的原因，她手頭就有兩套房因此不能成交，而第二套房貸款有關(guān)政策限制對成交影響也很大。據介紹，目前銀行對二手樓貸款的限制非常嚴格。
但是也有一些片區的二手樓在弱市中表現得很堅挺，據中介介紹，水榭花都的二手房?jì)r(jià)就基本不動(dòng)，梅林一村稀缺的多層復式也是不降反升�！翱傊�，炒家多的降得快，自住多的降得慢，因為大家不急著(zhù)賣(mài)�！�
銷(xiāo)售量跟不上供給量
“現在的房?jì)r(jià)就是理性回歸，原來(lái)不該漲的漲上去了，當然得跌下來(lái)�！笔缆�(lián)地產(chǎn)集團代理業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理甘偉表示。而根據世聯(lián)地產(chǎn)最新出爐的研究報告顯示，11月全市商品房一手樓共成交1638套，日均成交55套，和10月份環(huán)比降約7%，再創(chuàng )今年地量�！罢f(shuō)明自9月份房地產(chǎn)有關(guān)政策出臺以來(lái)，投資客基本淡出市場(chǎng)，留下自住需求，成交量偏于穩定”。不過(guò)11月的二手房銷(xiāo)量比10月則有所上升。
根據深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局的資料顯示，和10月全市商品房一手樓成交均價(jià)每平方米12430元比，11月全市商品房一手樓成交均價(jià)為15919.54元每平方米，環(huán)比上升約28%，世聯(lián)地產(chǎn)認為，“這是由于11月商品房成交量中，關(guān)內成并量與10月份同期相比上升一成，同時(shí)房?jì)r(jià)較高引起的”。
其中南山區的房?jì)r(jià)均價(jià)以31210元每平方米均價(jià)居榜首，排第二的羅湖區27500元每平方米，福田鹽田均價(jià)在25000元／平方米左右，關(guān)外較低，龍崗區在每平方米11400元左右。
據公開(kāi)的數據，1-11月深圳一手房累計批準預售面積約為515.57萬(wàn)平方米，累計銷(xiāo)售面積為416.19萬(wàn)平方米，其中11月份新增樓盤(pán)13個(gè)，新增批售面積約為42萬(wàn)平方米，同時(shí)成交面積約為15萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為15919.54元一平方米，銷(xiāo)售速度遠遠跟不上供給速度，市場(chǎng)存量進(jìn)一步增加。世聯(lián)地產(chǎn)的報告認為，基于政府宏觀(guān)調控、銀行惜貸和存量增加等因素，預計12月開(kāi)發(fā)商新盤(pán)的定價(jià)會(huì )進(jìn)一步趨于理性。（記者林彥龍）
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