上海商品住宅的成交量在上周跌到近3個(gè)月以來(lái)的新低后，本周有所回暖，上海房?jì)r(jià)的上漲壓力依然存在。
佑威&天天房展網(wǎng)研究中心的數據顯示，本周(12.6~12)上海樓市商品房(不計動(dòng)遷、配套，下同)供應量環(huán)比大幅上升36%，達47.08萬(wàn)平方米。但商品住宅的供應量反而下降，較上周減少了7.07萬(wàn)平方米，為22.33萬(wàn)平方米。由于上月底和本月初開(kāi)始推出的住宅房源逐漸成為交易主力，使得商品住宅在供應下滑的情況下，交易量逆市回升。近一周共成交商品住宅31.27萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)16.51%。受到住宅交易的拉動(dòng)，商品房的成交量也增長(cháng)4.46萬(wàn)平方米，為40.73萬(wàn)平方米。商品住宅的成交均價(jià)回落7.53%，為10303元/平方米；商品房均價(jià)同時(shí)也下滑1.39%，為10750元/平方米。但綜觀(guān)全年，本中心的研究數據顯示，今年售價(jià)上漲超過(guò)三成的樓盤(pán)占到了在售樓盤(pán)總數的34.2%。
另外，過(guò)去一年里有四個(gè)項目的平均成交價(jià)格上漲了1萬(wàn)元以上/平方米。今年價(jià)格上漲最劇烈的是上海晶園，從去年的26380元/平方米，一舉上漲了15840元/平方米，最近三月為42220元/平方米，。浦東的仁恒河濱城從去年的18215元/平方米上漲到如今的33249元/平方米，上漲了15034元/平方米，位居第二。位居第三和第四的項目分別是靜安的遠中風(fēng)華園和黃浦的上海灘花園，分別漲了12699元/平方米和11246元/平方米。
在過(guò)去一年里，有40個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格漲幅達50~100%。其中，公寓樓盤(pán)主要位于三林、高橋、新江灣城等近幾年剛開(kāi)發(fā)的新興板塊，別墅主要位于青浦全區、松江佘山及其周邊、嘉定南翔、閔行顓橋、馬橋等板塊。這些上漲樓盤(pán)的主要特點(diǎn)是位于近年新興開(kāi)發(fā)的居住區，由于前兩年處于開(kāi)發(fā)初期，價(jià)格相對較低，在近年區域開(kāi)發(fā)成熟之后，這些新興板塊在市政配套和樓盤(pán)品質(zhì)上的優(yōu)勢開(kāi)始逐步體現。這些價(jià)格上漲超過(guò)50%的樓盤(pán)，除了之前價(jià)值被低估之外，也開(kāi)始透支區域樓市發(fā)展的潛力。由此可見(jiàn)，近年來(lái)新開(kāi)發(fā)的顓橋、泗涇、羅店和幾個(gè)郊區新城等新興居住板塊，雖然目前房?jì)r(jià)相對較低，但未來(lái)的潛力巨大。
而逸流公寓、百匯園、圣驪河濱苑、盛源家豪城等一些今年剛上市的樓盤(pán)雖未被統計在此份報告里，它們的漲幅卻同樣驚人。其中，5月份以1.5萬(wàn)元/平方米開(kāi)盤(pán)的逸流公寓，11月的成交價(jià)高達2.8萬(wàn)元/平方米，漲幅達86.7%。6月份以1.2萬(wàn)元/平方米開(kāi)盤(pán)的圣驪河濱苑，近一月的成交均價(jià)已高達2萬(wàn)元/平方米，漲幅同樣高達66.7%。以1.6萬(wàn)~1.8萬(wàn)元/平方米開(kāi)盤(pán)的百匯園現在也賣(mài)到了2.8萬(wàn)元/平方米的高價(jià)。1.2萬(wàn)元/平方米開(kāi)盤(pán)的盛源家豪城現在均價(jià)為1.8萬(wàn)元/平方米，漲幅同樣高達50%。這些樓盤(pán)主要位于內環(huán)周邊，在周邊還未完全動(dòng)遷時(shí)其樓盤(pán)品質(zhì)未被認可。而今年老城區動(dòng)遷速度加快，再加上中心城市優(yōu)質(zhì)房源緊缺，這些樓盤(pán)的市場(chǎng)認可度開(kāi)始逐步上升。但部分樓盤(pán)的價(jià)格漲幅實(shí)在過(guò)大將可能導致其售價(jià)會(huì )在年底調整10%~20%，但與開(kāi)盤(pán)時(shí)相比，其價(jià)格漲幅依然還會(huì )在50%以上。
此外，有64個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格變動(dòng)幅度在-5%到5%之間，占樓盤(pán)總數的17.9%。一些郊區小鎮上的樓盤(pán)也是早些年上市但長(cháng)期滯銷(xiāo)，因此價(jià)格也沒(méi)能隨大市上漲。
過(guò)去一年中，有9個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格跌幅超過(guò)5%。其中莎�；莩吭返牡畲�，達到15.3%，排名價(jià)格跌幅二、三位的是名庭花苑和現代華亭花園，分別下跌了11.3%和10%。這些樓盤(pán)由于處理尾盤(pán)的大面積房源，均價(jià)被大幅拉低。從區域上看，它們主要位于郊區新城的外圍和幾個(gè)郊區重鎮的外圍，由于這些郊區的新城中心和重鎮中心都還有大量樓盤(pán)可售，對處在外圍配套相對落后區域的它們較為不利，長(cháng)期滯銷(xiāo)才導致價(jià)格有所下滑。
但在上海經(jīng)濟保持兩位數增長(cháng)、人口大量流入、新建住宅品質(zhì)快速提升這三個(gè)動(dòng)力的同時(shí)作用下，住宅消費需求呈現擴大之勢，經(jīng)濟發(fā)展后消費水平的提高、市政配套水平提高等提高了居住成本，再加上新建住宅自身品質(zhì)的提升也會(huì )導致價(jià)格上漲。綜合以上因素，不論是從供求關(guān)系、購買(mǎi)能力和消費水平來(lái)看，房?jì)r(jià)都存在合理走高的趨勢。所以，今年房?jì)r(jià)的大幅上漲，主要是去年樓市低迷的補漲和今年的自然上漲，加上部分透支。雖然有些漲幅過(guò)大的樓盤(pán)會(huì )在這個(gè)低迷的冬天里進(jìn)行價(jià)格調整，但明年房?jì)r(jià)仍然存在上漲的壓力。因為明年新房的供應量會(huì )進(jìn)一步萎縮，但是政府的保障性住房供應則大幅增加，以緩解需求壓力。因此，筆者預計明年樓市將呈“量低價(jià)穩”的態(tài)勢。(薛建雄 作者系佑威房地產(chǎn)研究中心主任)
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