發(fā)表評論 2007年，注定載入深圳地產(chǎn)發(fā)展史冊中的一年�；厥咨钲诘禺a(chǎn)的20年發(fā)展歷程中，如同2007年樓市般的“大起大伏”并不多見(jiàn)，類(lèi)似2007年房?jì)r(jià)般的“大漲大跌”，更為“罕有”。值得深究的是，房?jì)r(jià)的漲與跌，僅僅代表了一種現象，然而2007年深圳地產(chǎn)的”不平凡“，更有深處。
首先，這是歷年國家房地產(chǎn)宏觀(guān)調控在深圳市場(chǎng)，最為立桿見(jiàn)影的一年，雖然調控歷年都有，但是歷次調控后卻總陷入“觀(guān)望、失控、再調控”的怪圈，因此2005、2006連續兩年的地產(chǎn)調控，對于深圳市場(chǎng)的效應并不明顯。然而2007年的調控卻在深圳明顯起了化學(xué)效應，抑制房?jì)r(jià)漲幅、改變市場(chǎng)格局甚至是行業(yè)問(wèn)題暴露的直接導火線(xiàn)。同時(shí)，2007年深圳房?jì)r(jià)的“受挫”，也宣布自2005年開(kāi)始的歷時(shí)2年的一輪房?jì)r(jià)上漲趨勢，宣告終結，而正是因為2007年的“高位震動(dòng)”，深圳樓市正變得愈發(fā)成熟。
有人說(shuō)，2007年是深圳樓市“走低”的一年，也有觀(guān)點(diǎn)認為今年是深圳地產(chǎn)“回歸正�！钡囊荒�。房?jì)r(jià)的一漲一跌，市場(chǎng)的“一悲一喜”。深圳樓市，正經(jīng)歷著(zhù)從未經(jīng)歷的“變化”。
暴漲：
炒房不是唯一因素
深圳房?jì)r(jià)，“領(lǐng)漲”全國，這是上半年樓市最“驚人”的消息。
2007年，深圳房?jì)r(jià)同比漲幅連續5個(gè)月維持在10%的高位，領(lǐng)跑全國。5月全市成交均價(jià)每平方米14223元，比4月份環(huán)比上升22.8%。截至到目前，深圳關(guān)內已經(jīng)很難找到均價(jià)低于1.8萬(wàn)元／平米的普通住宅，關(guān)外的這一數字也在今年達到了1.2萬(wàn)元／平米以上，低于1萬(wàn)元／平米的房子，只能在松崗、沙井這樣的地方找到；而3萬(wàn)元／平米已經(jīng)成為眾多豪宅片區的“起價(jià)”，相比“湯臣一品”的高調亮相，深圳的“天價(jià)”房無(wú)疑要低調得多，上半年在南山接連出現售價(jià)在10萬(wàn)元／平米以上的高層住宅，讓人“瞠目結舌”。
深圳房?jì)r(jià)為何暴漲？原因諸多。今年4月，在《深圳藍皮書(shū)：中國深圳發(fā)展報告(2007)》稱(chēng)，有超過(guò)30%在取得產(chǎn)權證后半年內轉手。而在房產(chǎn)中介圈內，一則傳言廣為流傳：8000個(gè)炒家控制了深圳將近30%的二手豪宅。投機、炒房固然為“千夫所指”，然而有投資者直言，在有效投資渠道缺乏的“時(shí)代”，面對一天一個(gè)價(jià)的房子，有誰(shuí)不怦然動(dòng)心？
因此今年上半年活躍于深圳樓市中的炒家，“菜鳥(niǎo)”居多。有市場(chǎng)人士透露，老炒家在去年年底就逐漸退出，“相反是不少中產(chǎn)和企業(yè)白領(lǐng)壯大了今年炒房的隊伍�！庇捎谑苜Y金和經(jīng)驗的限制，“菜鳥(niǎo)”們往往只注重物業(yè)的短線(xiàn)升值，租金回報率也不關(guān)心，“1-2個(gè)月內出手，30%以上的回報�！�
但是將房?jì)r(jià)暴漲單純歸于投資炒作，并不現實(shí)。有觀(guān)點(diǎn)說(shuō)，供求關(guān)系緊張才是根源，深圳大部分人依然“迷信”關(guān)內置業(yè)，剛性需求與投資客共同爭奪，自然造成房源緊張。也有看法稱(chēng)，這與地價(jià)飆升及銀行信貸檢驗較松有關(guān)，“大部分炒房客多有辦法‘搞掂’銀行房貸”，這也是促張深圳房?jì)r(jià)，人為制造供求緊張的關(guān)鍵因素。
震蕩
多方博弈結局
深圳房?jì)r(jià)下跌，這又是下半年樓市最“轟動(dòng)”的新聞。
準確來(lái)說(shuō)深圳房?jì)r(jià)“局部震蕩”，而非“集體跳水”，盡管市場(chǎng)格局被調控極大扭轉，但是對深圳房?jì)r(jià)的影響卻是局部的。據多個(gè)專(zhuān)業(yè)機構的統計數據，截止目前除了個(gè)別前期投資“過(guò)度”的項目外，關(guān)內房?jì)r(jià)基本保持和今年7月份前一致；但是例如龍華、龍崗中心城以及寶安中心區等多個(gè)關(guān)外片區，房?jì)r(jià)則有20%-30%的降幅。
深圳房?jì)r(jià)為何下跌？尤其是在上半年暴漲之后，突然“變臉”，其中緣由更為復雜。
調控肯定是直接的原因，有開(kāi)發(fā)商認為正是因為此此番大幅度房地產(chǎn)調控的突然“轉向”，才造成了樓市現有的格局�；仡欁阅瓿醯姆N種政策，清算土地增值稅并沒(méi)有真正動(dòng)搖市場(chǎng)購買(mǎi)力，隨后的多次加息也被認為只不過(guò)是轉移給買(mǎi)家的負擔之一，但是從今年8月份風(fēng)傳二手房交易的個(gè)人所得稅重新評估開(kāi)始，深圳樓市初顯“頹勢”。隨后金融手段終于祭出，銀行全面停止二手房信貸業(yè)務(wù)，對新房信貸也是“嚴加看管”，直至到“第二套房”首付4成的出臺，可以說(shuō)此番調控直指市場(chǎng)流通環(huán)節與資金渠道。
“動(dòng)用了金融手段，這是今年調控的最大亮點(diǎn)�！庇械禺a(chǎn)學(xué)者稱(chēng)，政府已經(jīng)意識到抑制非理性需求是調控的重要問(wèn)題，非理性需求就包括炒房，調控的直接作用就是讓炒家離市。眾廈地產(chǎn)某高層更稱(chēng)，因為市場(chǎng)消費結構的扭轉，才引發(fā)了深圳樓市隨后的變化。
但是調控是否又是唯一因素？“樓市火爆了近2年，這2年時(shí)間價(jià)格一直在漲”，有觀(guān)點(diǎn)稱(chēng)，這本身就是一種不正�，F象，“除了炒房客，絕大多數人都承受不起如此高的房?jì)r(jià)”，而調控只不過(guò)是加速了這一過(guò)程的到來(lái)，“任何一個(gè)市場(chǎng)都不可能只漲不跌”。
換而言之，連續高位運行的深圳房?jì)r(jià)本已“危機重重”，調控的“導火線(xiàn)”引爆的是樓市局部的泡沫。
后市
暫時(shí)平靜還是拐點(diǎn)來(lái)臨？
關(guān)于后市，是暫時(shí)平靜還是真正拐點(diǎn)，說(shuō)法不一。
為什么最近2年房?jì)r(jià)漲幅如此只大？學(xué)者與開(kāi)發(fā)商們的解釋往往是：人多地少、土地稀缺；中國城市化進(jìn)程大勢所趨；三是住房消費始終很熱。然而，隨著(zhù)深圳房?jì)r(jià)在投機推動(dòng)下的“瘋狂”，更多的人逐漸意識到房?jì)r(jià)上漲盡管有這些長(cháng)期因素，但短期流通性過(guò)剩的推動(dòng)也不可忽略。
貨幣流動(dòng)性過(guò)剩導致了資產(chǎn)價(jià)格暴漲，要解決這樣的問(wèn)題，有人說(shuō)政府可以借鑒股市“擴容”的方法，但是一方面要降低流通性過(guò)剩需要控制投資，需要壓縮土地供給；一方面要控制房?jì)r(jià)，最有效的方法擴大土地出讓。兩者之間暫時(shí)還無(wú)法達成統一。因此這也是“土地價(jià)值依然膨脹，投機炒房仍會(huì )再現”類(lèi)似觀(guān)點(diǎn)的主要支撐。加上深圳置業(yè)剛性需求本身強勁，房?jì)r(jià)上漲的根本動(dòng)力并未解除。
樂(lè )觀(guān)的看法認為，明年4、5月份后，因為銀行房貸業(yè)務(wù)的壓力，金融環(huán)節再度放寬將是“必然”，因此這將直接刺激深圳樓市回暖，炒家重新入市。
但是另一種截然不同的看法卻稱(chēng)，因為市場(chǎng)預期在此輪調控中遭受打擊，新的置業(yè)人群已經(jīng)形成；而且政府已經(jīng)找到抑制房?jì)r(jià)非理性上漲的主要模式，只要在金融房貸環(huán)節稍加限制，就能有效控制熱錢(qián)涌入。深圳社會(huì )科學(xué)院城市營(yíng)運研究中心主任高海燕就是這種觀(guān)點(diǎn)的支持者，“未來(lái)仍將以自住客為主，至少在半年至一年內，深圳樓市將維持現狀�！�(記者盧青）
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