發(fā)表評論 最瘋狂的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去，但危機仍未散去。
世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心的調查顯示，雖然去年7~10月間，深圳二手住宅市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)成交量大幅下挫，但是成交均價(jià)卻降幅有限。7月的市場(chǎng)高位與10月的市場(chǎng)低位相比，整體降幅僅為9.2%。
中原地產(chǎn)深港研究中心也認為房?jì)r(jià)只是“有所回落”，還將“繼續調整”。
應該下降50%
但低量成交的背后，顯示的是市場(chǎng)上嚴重的信心缺失和悲觀(guān)預期�！艾F在的市場(chǎng)，就好比一個(gè)在河這頭，一個(gè)在河那頭。買(mǎi)家不買(mǎi)，賣(mài)家不賣(mài)�！绷何娜A說(shuō)。一個(gè)現實(shí)的情況就是，現有的零星交易都是在相對低的價(jià)位上才能成交，“現在的樓價(jià)，比起最高峰期，大概已經(jīng)下降了20%�！�
而中原地產(chǎn)董事長(cháng)賴(lài)國強的觀(guān)點(diǎn)與他不約而同：“據我的判斷，這個(gè)樓價(jià)會(huì )有15%~20%的向下調整�！辈贿^(guò)他也自認，像這樣漲跌的市場(chǎng)，是他自1997年進(jìn)入深圳創(chuàng )辦中原，“進(jìn)入深圳地產(chǎn)中介行業(yè)整整十年以來(lái)不曾有過(guò)的”。
美聯(lián)物業(yè)代理(深圳)有限公司總經(jīng)理王書(shū)權更是肯定，“沒(méi)有道理不降，”他依舊以市場(chǎng)成交量作為最基本的參考指標，“成交量代表的是市場(chǎng)的預期，以及投資客的氣氛，這么少的成交量，價(jià)格肯定還會(huì )下行一段時(shí)間�！�
“在我看來(lái)，深圳樓價(jià)應該下降50%！” 著(zhù)名房地產(chǎn)投資人鄒建民一語(yǔ)驚人，“下降20%，大多數人還是買(mǎi)不起房�！�
降價(jià)要理性
房?jì)r(jià)的下降已是大勢所趨。但是在“降聲一片”的喧囂之中，王書(shū)權也說(shuō)出自己的擔心，“房?jì)r(jià)肯定要下調，但是下調多少是個(gè)問(wèn)題�！彼岢�，“并不是越降越好，而是要回歸理性，因為深圳市場(chǎng)長(cháng)期肯定是看好的�！�
對此，他不無(wú)擔憂(yōu)，“房?jì)r(jià)如果下調過(guò)多，首先會(huì )造成銀行的壞賬和信貸違約增多。而房?jì)r(jià)如果繼續下降，超過(guò)‘臨界點(diǎn)’之后，銀行持有的不良資產(chǎn)入市，將會(huì )繼續帶低市場(chǎng)，帶來(lái)更多的壞賬，如此往復，從而陷入一個(gè)惡性循環(huán)當中�！彼缘那闆r，正是美國“次貸危機”呈現出的景象�！耙虼�，市場(chǎng)均衡的把握是很重要的�！�
同許多投資客保持業(yè)務(wù)聯(lián)系的鄒建民說(shuō)，據他在實(shí)際中的觀(guān)察，很多投資客已經(jīng)在往外拋盤(pán)。而他們中的很多人，“已經(jīng)是負資產(chǎn)，整個(gè)首付已經(jīng)沒(méi)有了。頂多再堅持三四個(gè)月，就會(huì )在銀行產(chǎn)生大量壞賬、負資產(chǎn)，這部分沖擊市場(chǎng)，影響將是極其惡劣的�！�
王書(shū)權也強調，“一個(gè)良好的市場(chǎng)應該是穩中有升，大起大落誰(shuí)也受不了�！痹谒磥�(lái)，已經(jīng)禁不起大漲的深圳樓市，同樣禁不起大落。
開(kāi)發(fā)商的應對之道
而早在去年10月份，專(zhuān)門(mén)負責代理一手樓的廣廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華，接受記者采訪(fǎng)時(shí)就指出，現有以高檔樓盤(pán)占據市場(chǎng)的情況不改變的話(huà)，即使成交量稀少，市場(chǎng)的整體價(jià)格很難降下來(lái)。只有等到新推出的中低樓盤(pán)陸續推出，市場(chǎng)的整體價(jià)格才會(huì )下行。
中原地產(chǎn)董事長(cháng)賴(lài)國強解釋了個(gè)中緣由，他指出，即使銷(xiāo)售十分不好，已開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)也不太可能實(shí)行降價(jià)策略，“開(kāi)發(fā)商面臨的壓力太大，一旦降價(jià)的話(huà)，他將成為罪人�！弊畈淮饝木褪且呀�(jīng)購買(mǎi)了先期物業(yè)的置業(yè)者，他們最不能接受的是物業(yè)貶值。
其次是銀行，將不得不面臨著(zhù)信貸危機。政府同樣不會(huì )樂(lè )意，房?jì)r(jià)的走低將意味著(zhù)地價(jià)的走低。
從以往的情況來(lái)看，只有兩種情況下，開(kāi)發(fā)商才會(huì )迫不得已而采取降低價(jià)格的方式進(jìn)行銷(xiāo)售，“一種是上市公司，對于他們而言，不存在資金問(wèn)題，主要是年終報表的財務(wù)需要、銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的壓力。另一種是小公司，面臨急切的資金鏈壓力，不降價(jià)就會(huì )破產(chǎn)�！辟�(lài)國強表示。
波及珠三角
在賴(lài)國強看來(lái)，現有的結構之下，定位高檔的樓盤(pán)將不會(huì )直接采取降低價(jià)格信號的辦法，“這對市場(chǎng)而言，將是致命的，市場(chǎng)就是這個(gè)樣子，價(jià)格越漲大家越買(mǎi)。降價(jià)將會(huì )極大打擊市場(chǎng)的信心，開(kāi)發(fā)商也需要投資客們的購買(mǎi)�！彼J為，這些樓盤(pán)將會(huì )采取其他一些做法，比如加大廣告宣傳和推銷(xiāo)力度，或者讓利給社會(huì )其他經(jīng)營(yíng)渠道如中介。
但是新開(kāi)的樓盤(pán)不受此影響，它們的定價(jià)策略就比較靈活，“這部分樓盤(pán)將成為價(jià)格先行的主體。
而鄒建民認為，之前深圳樓市的暴漲明顯帶動(dòng)了其他一線(xiàn)城市，如北京、上海的房?jì)r(jià)上升�！皹鞘械拇碳な窍嗷サ��！彼硎�，“之前的各地樓市有相互形成推高之勢，此輪深圳樓市的下降，對其他一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)是個(gè)強烈的信號�！�
“二手房是最敏感的，深圳跌落之后，珠三角的其他城市已經(jīng)也有部分跌落�！笔廊A總經(jīng)理梁文華告訴《第一財經(jīng)日報》記者，世華在珠三角門(mén)店統計得出的數據顯示，“傳導效應”已經(jīng)出現，廣州二手房?jì)r(jià)在去年11月出現明顯下跌，去年11月成交均價(jià)7012元/平方米，環(huán)比下降6.95%。
其他中小城市也有調整，包括東莞、佛山在內的一些城市都出現了不同程度的下調。(駱樂(lè ))
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