發(fā)表評論 2008年，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)將新增供應量84.5萬(wàn)平方米，這一供應量達到歷史年平均水平的2.5倍，將結束幾年來(lái)市場(chǎng)供不應求的局面。這是來(lái)自仲量聯(lián)行年度報告中的數據�！�2008年，辦公樓市場(chǎng)將形成新格局，”仲量聯(lián)行董事總經(jīng)理顧東尼表示：“2008年浦東市場(chǎng)的大量供應將改變現在的市場(chǎng)格局，而2008年第一批交付使用的辦公樓的市場(chǎng)表現將為之后竣工的項目設定標桿�！�
盡管如此，鑒于2007年底租金的強勁表現，仲量聯(lián)行亞太區董事陳立民表示，2008年的上海寫(xiě)字樓租金依然會(huì )有上漲趨勢。隨著(zhù)業(yè)主們面臨來(lái)自新供應量的競爭壓力不斷增加，浦東的租金增長(cháng)速度將會(huì )有所減緩�！耙虼四切┬枰愿呶Φ淖饨鸫_保未來(lái)擴張需求的公司，將促成一批新的租賃交易應運而生。同時(shí)，浦西的租金也將平穩上升。預期至今年年末，浦西的空置率將保持在1%至2%，浦東將上升至8%至10%�！�
事實(shí)上，截至去年年底，低空置率已促使上海的租金價(jià)格較之前年同比增長(cháng)14%，而在浦東地區，這一數字更是達到了17%，凸現了建造新的辦公空間的緊迫性。陸家嘴地區未來(lái)幾年內將有大量的新樓供應，將吸引不同行業(yè)的租戶(hù)相繼入駐。會(huì )計師事務(wù)所在IPO業(yè)務(wù)的推動(dòng)下迅速擴張，意味著(zhù)他們需要更多的辦公空間以容納越來(lái)越多的會(huì )計人員。而銀行也并未受到國外信貸緊縮的影響，各營(yíng)業(yè)廳繼續迅速擴張。
2007年第四季度被收購的中區廣場(chǎng)和高騰大廈，近期成為此次租金上漲浪潮中的領(lǐng)頭羊。同時(shí)，與它們毗鄰的一些大廈的租金也隨之上升，環(huán)比達到8%�！半S著(zhù)市場(chǎng)的不斷調整，我們有理由相信一些中端的甲級辦公樓也將憑借他們便捷的地理位置和租戶(hù)們的強勁需求迅速調整租金�？梢灶A見(jiàn)，有較高租金承受能力的租戶(hù)將會(huì )陸續取代那些租金承受能力較低的租戶(hù)�！标惲⒚癖硎�。
與此同時(shí)，由于有租戶(hù)正在尋求浦東以外的非中心區域辦公場(chǎng)所，這也促使虹口和虹橋等新興核心商務(wù)區的崛起。中信集團項目把虹口區納入了規劃版圖。長(cháng)房國際大廈、東銀商務(wù)中心和古北國際財富中心等一些高檔辦公樓供應，則將使虹橋重新引起市場(chǎng)的關(guān)注。越來(lái)越多的甲級辦公樓開(kāi)始出現在城市的新興區域：虹口區將在未來(lái)4年內供應41.1萬(wàn)平方米的甲級辦公樓空間，長(cháng)寧區也將提供48.5萬(wàn)平方米的辦公空間。這一趨勢將給那些大公司提供更多符合他們需求的選擇，并且，隨著(zhù)上海軌道交通的不斷延伸，更將有效分離前方和后方辦公場(chǎng)所。
土地供應限制
工業(yè)地產(chǎn)空置率走低
不斷增長(cháng)的租金水平將支撐更高的市場(chǎng)價(jià)格，且令毛收益率保持在8%至10%這樣一個(gè)仍具吸引力的水平
蓬勃的對外貿易以及強勁的制造業(yè)需求促進(jìn)了2007年工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的增長(cháng)勢頭。記者從高力國際的年終回顧報告中獲悉，2007年，上海主要工業(yè)區空置率也探至歷史低值，達到2.4%。而去年開(kāi)始執行的新的土地政策要求工業(yè)土地必須通過(guò)招拍掛的方式轉讓?zhuān)@著(zhù)提高了新推土地的價(jià)格并刺激目前工業(yè)區物業(yè)市價(jià)的上漲。
去年，上海工業(yè)園區共有69.92萬(wàn)平方米的面積完工，暫時(shí)緩解了市場(chǎng)租賃供應緊張的狀況。然而，張江和松江的需求依然穩定上升，這兩個(gè)工業(yè)園區年底基本接近滿(mǎn)租狀態(tài)。同時(shí)，來(lái)自外國及本地制造業(yè)者的需求加上空置率的下降推動(dòng)租金比上年度上漲12.1%，達到0.87元/天/平方米。與此同時(shí)，土地價(jià)格依然在上漲，2007年第四季度，主要工業(yè)區平均市價(jià)年度上漲6.9%到3777元/平方米，使得收益率小幅下降至低于9%。
今年的工業(yè)物業(yè)供應方面，高力國際研究與咨詢(xún)部董事李慶賢表示，由于2007年土地管理局采用了年度配額制度，2008年工業(yè)土地供應將會(huì )面臨更多限制。因為目前物流行業(yè)稅收水平較低，因此更多的工業(yè)區不太愿意將土地分配用于物流開(kāi)發(fā)。至于商務(wù)園區市場(chǎng)，2008年新增供應有望達到26.048萬(wàn)平方米，其中77%位于漕河涇高科技園區�！拔覀冾A計，2008年在市場(chǎng)需求日趨殷切下，工業(yè)區整體空置率將繼續走低。然而，人民幣升值以及不斷上漲的勞動(dòng)力成本和生產(chǎn)成本，可能降低中國的出口競爭力，并且抑止一些外資的擴展需求和投資主動(dòng)性。一些成本謹慎型的物流運營(yíng)商可能會(huì )選擇考慮投資其他二級城市，這從長(cháng)期來(lái)看，將增加空置率上升的風(fēng)險�！�
而銷(xiāo)售方面，自2007年1月開(kāi)始執行的土地政策要求，所有工業(yè)土地必須通過(guò)招拍掛轉讓。預計2008年的土地價(jià)格將進(jìn)一步上漲。因為土地價(jià)格是推動(dòng)工業(yè)物業(yè)價(jià)格的重要因素，預期后者也將走高，特別是在那些對于高質(zhì)量物業(yè)有強勁需求的區域�！凹词谷绱�，我們認為，不斷增長(cháng)的租金水平將可支撐市場(chǎng)價(jià)格的上升，且令毛收益率保持在8%至10%這樣一個(gè)仍具吸引力的水平�！崩顟c賢告訴記者。
進(jìn)入2008年后，在經(jīng)濟持續強勁以及出口增長(cháng)的支撐下，高力國際預計，上海對外貿易將繼續呈樂(lè )觀(guān)之勢。個(gè)性化定制以及建后租回的開(kāi)發(fā)策略日益受到出口商、制造業(yè)者以及其他跨國公司的歡迎。未來(lái)，洋山深水港的開(kāi)發(fā)以及浦東機場(chǎng)二期建設將可能吸引更多出口加工相關(guān)的投資活動(dòng)，并且增強對于倉庫和工廠(chǎng)方面的額外需求。(鄧旭)
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