發(fā)表評論 談及2008年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢，最受關(guān)注的話(huà)題之一就是住宅供應量能否有所改變。記者為此走訪(fǎng)了中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)等經(jīng)紀公司的資深人士，多數意見(jiàn)認為，雖然由于2008奧運會(huì )的舉行，至少一個(gè)季度的時(shí)間內北京市不能出現大的工程施工，但是隨著(zhù)保障房政策進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段、土地供應繼續保持增長(cháng)態(tài)勢、“90／70”政策和第二套房首付增加等政策效應集中體現，2008年北京住宅市場(chǎng)將面臨結構性調整，供應瓶頸開(kāi)始緩解。
土地供應保持增長(cháng)態(tài)勢
2007年12月24日和29日兩天，北京以招標方式出讓了6塊地，總面積達到了100多萬(wàn)平方米，占了全年供地計劃的1／15。盡管目前北京市國土資源局關(guān)于2007年土地出讓的最終統計數字尚未公布，但據記者粗略計算，2007年北京土地供應計劃已基本完成，這是北京自2005年以來(lái)首次完成年度土地供應計劃。
另?yè)性禺a(chǎn)研究中心的統計，北京2007年前11個(gè)月土地市場(chǎng)共成交 74塊地，成交面積為8776513.606平方米，成交金額為2668194.947萬(wàn)元，與2006年前11個(gè)月相比成交面積上升27.4%，成交金額上升36%。土地供應的逐步增加將對今后的市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響，使商品房項目的供應逐漸加大，從而緩解市場(chǎng)上的供需矛盾，一定程度上抑制房?jì)r(jià)的上漲。
從區域分布看，五環(huán)外的供地幾乎占了總量的近八成，內城中僅有一塊地成交，緊鄰內城的二至三環(huán)也只成交了一塊地，三至五環(huán)的成交情況占了總量的兩成左右，這一變化說(shuō)明中心城區及周邊在未來(lái)2年幾乎沒(méi)有土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，土地供應逐漸向外移動(dòng)的趨勢將帶動(dòng)項目逐漸向城區外開(kāi)發(fā)。
北京市國土資源局局長(cháng)安家盛表示，目前北京市場(chǎng)上未形成供應量進(jìn)行銷(xiāo)售的土地尚有3000公頃，2008年將繼續加大對土地的供應力度，使其盡快形成有效實(shí)物房屋供應。同時(shí)，根據土地調控的新政，2008年北京單一地塊的出讓面積會(huì )減小，預計總面積在十幾萬(wàn)平方米的小宗地塊將成為供應主體。
6萬(wàn)套保障房將入市
“現在是賣(mài)房的人多，買(mǎi)房的人少了�！辨溂业禺a(chǎn)甘家口店的一位銷(xiāo)售人員告訴記者。很多售樓人員正在為曾經(jīng)“不愁賣(mài)”的房子發(fā)愁，以前十分罕見(jiàn)的新盤(pán)短信促銷(xiāo)廣告也越來(lái)越多。
北京市統計局的數據表明，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系已經(jīng)開(kāi)始出現緩解跡象。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速方面，2007年1至11月，北京完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1626.1億元，比上年同期增長(cháng)19.4%，增幅同比提高4.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，1至5月投資增速為2007年的最低點(diǎn)10.8%，但是從下半年開(kāi)始，投資增幅較快回升。
北京市建委數據顯示，2007年12月，北京市共批準商品房銷(xiāo)售許可證51個(gè)，同比增長(cháng)6.3%；批準銷(xiāo)售面積共計172.9萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)2.1%。其中，商品住宅項目批準上市套數為 12130套，同比增加38.4%。
尤其值得注意的是，2007年北京已經(jīng)推出了9塊限價(jià)房用地，規劃總建筑面積超過(guò)310萬(wàn)平方米。根據中原地產(chǎn)研究中心的計算，如果這些土地全部建成面積為90平方米的小戶(hù)型住宅，那么這些土地將在2008年轉化成超過(guò)3.5萬(wàn)套房子，如果再加上以70平方米為單套標準的200萬(wàn)平方米經(jīng)濟適用房轉化成的2.8萬(wàn)套住宅，那么2008年進(jìn)入銷(xiāo)售期的保障房將達到6.3萬(wàn)套。顯然，這些房源的上市，將有效地緩解近些年來(lái)捉襟見(jiàn)肘的中低價(jià)住房供應瓶頸。
小戶(hù)型項目將放量
北辰西路西側的國奧村三期、明光橋西側的學(xué)院派、朝陽(yáng)北路的萬(wàn)象新天……隨著(zhù)近期這些新盤(pán)的入市，2008年樓市大戲拉開(kāi)了帷幕。據統計，北京1月份將有34個(gè)住宅項目陸續入市，其中小戶(hù)型項目有13個(gè)，占比38%。13個(gè)小戶(hù)型項目中有8個(gè)是純新盤(pán)供應，包括螞蟻工房、禧福匯國際社區、金成國際中心、學(xué)院派、新國展國際公寓、伯朗峰、金地名京和東外公館，老項目后期推出的小戶(hù)型有世嘉博客、財富東方、湯泉逸墅三期、武夷花園十一期、珠江合生橄欖季等，這些預計入市的小戶(hù)型項目大部分位于四至五環(huán)間。
中原地產(chǎn)研究中心預計，隨著(zhù)“90／70”政策的執行逐步到位，2008年小戶(hù)型項目供應量將進(jìn)一步放量，交易量在剛性需要的推動(dòng)下會(huì )有所增加。2006年頒布“90／70”政策后需要調整規劃的部分項目，從2007年9月起陸續上市，小戶(hù)型項目出現“井噴”態(tài)勢，掀起小戶(hù)型放量的首個(gè)高峰。尤其是交通網(wǎng)絡(luò )的快速發(fā)展成熟和郊區縣相對較低的房?jì)r(jià)成為吸引首次置業(yè)者購買(mǎi)郊區小戶(hù)型住宅的重要因素。2008年隨著(zhù)小戶(hù)型放量的進(jìn)一步增加，大量更適合普通購房人需求和購買(mǎi)能力的產(chǎn)品將投入市場(chǎng)，有助于調整樓市供應結構，緩解有效需求和供應不足之間的矛盾。
此外，中原地產(chǎn)研究中心還認為，在未來(lái)5-8年內，高端的酒店式公寓需求將會(huì )呈現較高增長(cháng)率，而酒店式公寓的價(jià)格也會(huì )呈現穩定上升趨勢。酒店式公寓在奧運前后的短期內，可以采用酒店的經(jīng)營(yíng)方式，保證較高的租金收入，在奧運會(huì )過(guò)后，酒店式公寓的住宅特征將保證其有較高的升值潛力，使投資者的風(fēng)險、回報率得到最優(yōu)組合。(記者 孫 蔚)
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