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　　廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了2005年至2007年10月份的高歌猛進(jìn)后,到2008年會(huì )如何走?市民在今年能否繼續在房地產(chǎn)投資中博得滿(mǎn)堂彩?

　　多位業(yè)內人士分析,隨著(zhù)今年廣州住房供應體系的多元化,以及樓市觀(guān)望情緒的持續和成交的低迷,2008年難以再出現房?jì)r(jià)“普漲”的局面。因此,投資者必須睜大眼睛,在多品種的房地產(chǎn)市場(chǎng)上,淘到“抗跌性”強的不動(dòng)產(chǎn)。

　　供應:

　　產(chǎn)品出現多極分化

　　廣州市春節前夕公布的2008年住房供應計劃顯示,今年廣州將進(jìn)一步完善多品種、多層級的住房供應體系。除了商品房外,會(huì )有更多的廉租房、經(jīng)濟適用房以及限價(jià)房供應市場(chǎng),這也一定程度上分流了之前商品房市場(chǎng)內的消費者。

　　按照計劃,在具有投資機會(huì )的商品房領(lǐng)域內,今年將在2006、2007年的基礎上,繼續貫徹落實(shí)國家90/70政策,優(yōu)先發(fā)展中小戶(hù)型、中低價(jià)位普通商品住房,保證包括保障型住房在內的90平方米以下住房用地供應量和新批準建設量均會(huì )達到總量的70%以上,著(zhù)力繼續改變偏大、偏高端的住房供應結構。

　　因此,從戶(hù)型上看,2007年中小戶(hù)型的供應量只占市場(chǎng)30%-40%的份額,而到2008年,中小戶(hù)型的比例將加大,大中戶(hù)型將逐漸稀缺。業(yè)內預計,在商品房市場(chǎng)上,今年90平方米以下的戶(hù)型至少達到總量的一半。

　　房?jì)r(jià):

　　商品住宅樓價(jià)不會(huì )再“普漲”

　　廣州的房?jì)r(jià)經(jīng)歷了三年的大躍進(jìn),2007年全年商品住宅均價(jià)已經(jīng)比2005年上漲了67.7%。而這輪房?jì)r(jià)的普遍上漲在去年11月之后開(kāi)始出現轉折點(diǎn),廣州商品住宅實(shí)際成交價(jià)格和銷(xiāo)售量都呈明顯的下降態(tài)勢。

　　據廣州同創(chuàng )卓越投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文分析,2008年廣州的商品房?jì)r(jià)格將不會(huì )呈現單邊上揚或下降的態(tài)勢,商品房?jì)r(jià)格將更多受制于產(chǎn)品屬性、市場(chǎng)供求關(guān)系和政府行為的影響。

　　他認為,優(yōu)質(zhì)高檔大戶(hù)型物業(yè)、城市中心區黃金地段住宅物業(yè)將保持價(jià)格穩中有升,濱江東、珠江新城、琶洲、東山等地段由于產(chǎn)品稀缺性,樓價(jià)將堅挺。高檔物業(yè)的價(jià)格甚至有上升30%—50%　的可能。而中、高檔物業(yè),特別是樓價(jià)在10000—13000元/m2,位于城市次中心(如金沙洲、科學(xué)城、番禺等地),由于受限價(jià)房的沖擊和影響,價(jià)格可能回落,回落幅度有可能達到20%—25%　。此外,中、小戶(hù)型物業(yè)(90平方米以?xún)?在2008年將會(huì )大量上市,預期價(jià)格將穩中有降�！　　�

　　二手房:

　　半年調整期過(guò)后樓市可恢復正常

　　二手房市場(chǎng)也往往能淘到升值潛力好的房子。目前看來(lái),去年10月以來(lái)的淡季現在依舊在延續。但業(yè)內人士認為,這輪調整期在二手市場(chǎng)大約經(jīng)歷半年左右,而由于同一手房相比所存在的價(jià)格優(yōu)勢,二手樓價(jià)不太可能出現“普降”的局面。

　　來(lái)自滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)研究部的統計顯示,2007年第四季度廣州二手住宅的平均成交價(jià)格為7331元/平方米,一手樓成交均價(jià)為10890元/平方米(官方交易登記數據),相比之下,二手樓價(jià)格優(yōu)勢明顯。其次,2007年第四季度廣州住宅租賃平均單價(jià)為27.56元/平方米,套均面積為67.7平方米/套,平均租金為1866元/套,按照平均單價(jià)8000元/平方米計算,中小套型住宅年平均投資毛回報率為4.1%左右,租售比為1:290左右,這兩組數據顯示樓價(jià)偏高,但基本還在正常范圍。

　　滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)研究部總監龍斌認為,二手房市場(chǎng)此輪的調整主要表現形式是成交縮量,而不是大幅降價(jià),供求關(guān)系的本質(zhì)并不會(huì )發(fā)生徹底改變。因此市場(chǎng)有發(fā)展的內在支持力。

　　宏觀(guān)及政策預期:

　　對房地產(chǎn)投資抑制或是利好?

　　廣州市經(jīng)緯地產(chǎn)的市場(chǎng)分析報告指出,從整體的經(jīng)濟發(fā)展、居民收入和物價(jià)水平等宏觀(guān)方面看,2008年的樓市利好因素依舊存在,但從政策來(lái)講,金融信貸方面的貨幣從緊政策、供應增加后導致的競爭壓力、物業(yè)稅等稅收政策,都會(huì )對樓價(jià)形成壓抑作用,使得觀(guān)望氣氛持續,對于房地產(chǎn)的投資與消費需求都有明顯的抑制作用。

　　趙卓文則認為,投資型購房還剛剛興起,遠未到結束的時(shí)候。年末股市退潮,數萬(wàn)億資金等待出路。此外,CPI高漲,全年CPI高達4.6%,預計2008年CPI在5%—6%之間,老百姓將不得不考慮將多余的錢(qián)投入素有抗通脹美名的不動(dòng)產(chǎn)中。但他同時(shí)強調,廣州樓市今后的發(fā)展,很大程度上取決于政府對“房地產(chǎn)作為投資性產(chǎn)品”的態(tài)度。商品房能否被官方認可為“投資性產(chǎn)品”,恰恰是今后三年樓市是榮是衰的關(guān)鍵。(記者　張睿)