發(fā)表評論 “為了規避潛在風(fēng)險與提高合作效率，我們將投資監管可能全權委托給投資管理公司操辦。另外，投資風(fēng)險取決于資本的回報需求，主要考慮到具體的市場(chǎng)參數、經(jīng)濟的多變性、當地政策的穩定性、資本返還等�！�
奔赴三、四線(xiàn)城市收購項目，正在成為各路熱錢(qián)的又一選擇。
劉波(化名)是浙江一家知名房地產(chǎn)集團有限公司(下稱(chēng)“A公司”)的負責人，他發(fā)現，相對投資過(guò)熱的一線(xiàn)城市，二、三線(xiàn)中等城市甚至四線(xiàn)小城市的投資價(jià)值全面顯現，因為大批無(wú)心戀戰的炒家暫時(shí)離開(kāi)一線(xiàn)城市，大規模轉戰到一些中小城市。
他認識的一家位于江西某地級市的房地產(chǎn)公司(下稱(chēng)“B公司”)在宏觀(guān)調控等多種因素共同作用之下，出現房產(chǎn)資金鏈緊繃的情況，正在聯(lián)系上海、杭州等外來(lái)資金，希望出讓控股權以自救。獲悉B公司資金斷炊情況之后，劉波奔赴江西，實(shí)地考察該項目。
實(shí)地調查
經(jīng)實(shí)地調查，劉波發(fā)現，B公司手中的地塊處于該地級市的北部新城核心區域，并已經(jīng)和老城區完全相連，地塊未來(lái)潛力明顯有優(yōu)勢。
B公司注冊資金2000萬(wàn)，目前在該項目實(shí)際投入約3個(gè)億。一期項目早已經(jīng)開(kāi)盤(pán)，共399套，一期容積率1.4，占地約80畝。該項目目前有銀行貸款5000萬(wàn)，如果施以收購，該筆資金回到A公司賬上，基本可以保證該地產(chǎn)項目的正常運作。
B公司所屬地塊分為相連的9個(gè)地塊，共1760畝，其中500畝在江東，1260畝在江西(即主城區)，周邊和中間還將興建60畝公園和100畝市政廣場(chǎng)，地塊景觀(guān)系數很高。中心位置還預留了60畝土地(原計劃是建市政府新大樓)。
為了能夠進(jìn)一步提高景觀(guān)系數，B公司在江下游興建攔水壩，這樣江面將大大拓寬，最窄處不少于100米。江水淹沒(méi)部分，政府將從地塊中核減，估計要核減110畝。
因此，B公司所屬地塊基本數據如下：可開(kāi)發(fā)總面積約1650畝，容積率1.6，地上建筑面積約170萬(wàn)平方米。其中，住宅約150萬(wàn)平方米，商業(yè)約20萬(wàn)平方米。另外，地下部分有約20萬(wàn)平方米的車(chē)庫(不算面積，沒(méi)有產(chǎn)權證，但是可以出售使用權)。
根據雙方協(xié)商初步?jīng)Q定，A公司提出控股B公司51%股權，并接管該項目。五合國際一位專(zhuān)家表示，通過(guò)合作開(kāi)發(fā)項目或合資成立公司等曲線(xiàn)入市會(huì )成為各路資本的合理選擇，這將會(huì )是一個(gè)前所未有的多樣化的百家爭鳴時(shí)期，直接開(kāi)發(fā)、參股、通過(guò)債券介入項目等不一而足。
A公司初步的出讓開(kāi)價(jià)為45萬(wàn)元/畝(因為與政府有協(xié)議，配套費減免65元/平方米，因此實(shí)際價(jià)格約為38.5萬(wàn)元左右)。按1650畝的51%計算，總出讓價(jià)為37867.5萬(wàn)元。
按照B公司提供的數據，以上五項已經(jīng)投入5000萬(wàn)元，還需要投入3000萬(wàn)元，不過(guò)，另有稅收、墻改費退還(8元/平方米)等優(yōu)惠條件。相比之下，目前周邊地塊可供的參照拍賣(mài)價(jià)約為53萬(wàn)元/畝。
劉波經(jīng)過(guò)詳細調查，給母公司股東的基本意見(jiàn)是，從目前情況看，該項目已經(jīng)數年有余，并已開(kāi)始銷(xiāo)售，屬于當地第一大盤(pán)，前景看好，雖然沒(méi)有暴利，但是平均利潤率并不低，基本上是穩賺不賠，因此建議收購。鑒于目前B公司資金很緊張，此時(shí)收購是最佳時(shí)機，可以較低價(jià)格獲得。
2004年底，當地的房產(chǎn)價(jià)格約1500元，2005年底達到1700元，一年漲了200元�？紤]到當地基礎房?jì)r(jià)尚在低位，B公司所屬地塊的新區又日漸成熟，今后10年，年均上漲100元應該是比較保守的。
對此，仁恒置地集團公司(Yanlord Land Group Ltd)一位管理層人士表示，三線(xiàn)、四線(xiàn)城市經(jīng)濟發(fā)展相對滯后，房地產(chǎn)起步晚，缺乏品牌龍頭企業(yè)，外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)商轉戰到這類(lèi)地區似乎已成為一種共識，這些不太被關(guān)注的城市房?jì)r(jià)上漲幅度反而十分明顯�！�
財務(wù)測算與收購方案
B公司所屬地塊面積達1650畝，劉波認為開(kāi)發(fā)周期應該在10年左右。以此推算，如果以10年開(kāi)發(fā)周期計算，最終房?jì)r(jià)應該為2700元/平方米，平均房?jì)r(jià)為2200元/平方米；商鋪平均房?jì)r(jià)可達3000元/平方米，車(chē)庫平均價(jià)格約800元/平方米。
B公司在完成各項公建及攤入前期財務(wù)成本以后，實(shí)際土地成本大約在25萬(wàn)~30萬(wàn)元/畝之間。因此，最終收購價(jià)格定在40萬(wàn)元/畝，應該是合理的。
另外，B公司還有部分公建沒(méi)有完成，對此，劉波覺(jué)得可以延期付款，加上分期付款方式方面的努力，實(shí)際投入資金有可能控制在2.5億元左右。這樣既可以降低資金壓力，同時(shí)又降低了財務(wù)成本。
所以，估計收購B公司總的價(jià)格為1650×51%×40萬(wàn)=33660萬(wàn)元，財務(wù)成本約6340萬(wàn)元，合計4億元。而實(shí)際資金投入估計可以控制為2.5億，稅后凈利可以達到4.5億元。
對于進(jìn)軍三、四線(xiàn)城市可能遭遇的意外風(fēng)險，劉波已經(jīng)有所評估：“為了規避上述潛在風(fēng)險與提高合作效率，我們將投資監管可能全權委托給投資管理公司操辦。另外，投資風(fēng)險取決于資本的回報需求，主要考慮到具體的市場(chǎng)參數、經(jīng)濟的多變性、當地政策的穩定性、資本返還等�！�
隨著(zhù)樓市調控深入，各路熱錢(qián)開(kāi)始在地產(chǎn)投資領(lǐng)域的“跑馬”、收購項目的“換馬”、戰略合作的“養馬”三方面展現出新的智慧。在收購之后，劉波向母公司提出重組方案：鑒于該項目已經(jīng)運作多年，已經(jīng)有了一整套行之有效的運作班子和運作經(jīng)驗，成本控制也做得非常到位。如果收購成功，建議中下層基本維持不變。只對高層和部分關(guān)鍵崗位進(jìn)行重組——董事長(cháng)留任，執行總經(jīng)理、工程副總、行政副總、財務(wù)部經(jīng)理等均由自己公司派駐。
“凡有價(jià)值、優(yōu)質(zhì)的可發(fā)展的都將入各路熱錢(qián)的法眼，熱錢(qián)所熱衷的物業(yè)將呈現出以往所無(wú)法想象的多樣性，以獲取比參股更高的投資回報率�！鄙虾Ｎ搴现菐焱顿Y顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理鄒毅表示。 (葉國靖)
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