發(fā)表評論 房地產(chǎn)市場(chǎng)：關(guān)注制度建設更重要
我們認為，關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)，最重要的不是拐點(diǎn)是否出現、房?jì)r(jià)是上漲還是下跌，而是房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度是否公平，開(kāi)發(fā)模式是否合理，以及長(cháng)期發(fā)展是否健康。因此，我們不應該只關(guān)注房?jì)r(jià)本身，更應該從多角度看考量房地產(chǎn)市場(chǎng)。
以下我們對有關(guān)政府決策提出的意見(jiàn)：
從供給方式看，或許政府更應該借鑒近期調控股市的方式，多用市場(chǎng)手段來(lái)調控市場(chǎng)。由于建設銀行、中石油等一些大盤(pán)藍籌股的回歸，使得股市的調控效果初步顯現。這是因為大盤(pán)藍籌股的回歸一方面在申購期間凍結了大部分的股市資金，在這期間使得股市在資金取向上發(fā)生了很多變化。另一方面大盤(pán)藍籌股的回歸，使得人們的投資預期趨于長(cháng)期化。這樣合理地規范了人們的投資預期。這說(shuō)明政府在與大型國企的利益博弈中容易達成共識，從而形成股市的有效供給。從短期看，政府在對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調控時(shí)，也應該注重同各有關(guān)利益主體的博弈，特別是要注重與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商溝通與交流，正確引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的行為，使其在權衡各方利弊的同時(shí)，做出更合理的決策，從而增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給。
土地在中國從來(lái)都是命根子。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給中，土地無(wú)疑也是最關(guān)鍵的因素。然而，我國土地供應是壟斷性的，政府成了最大的土地供給商，土地收入成為了許多地方政府財政收入的主要源泉之一。這就使得本來(lái)作為調控工具的土地變成了牟利工具。地方政府的角色定位從房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控者變成了最大的既得利益者。這就要求中央政府一方面在與地方政府的博弈中，合理引導地方政府的行為，使其從利益主體真正轉變到調控主體，讓土地真正成為調控房市的有效工具。筆者為此一再呼吁，就是要啟動(dòng)“第三次土地革命”，建立起土地的現代產(chǎn)權制度，以完全變革土地的供應方式。另一方面，政府還要強化土地收入的再分配功能，用這部分收入來(lái)增加對中低收入者的保障性住房或對中低收者給予適當住房補貼。
從需求角度看，要繼續從需求入手調控房地產(chǎn)應該抑制高收入群體對房地產(chǎn)的投資與投機性需求，但要注意不能夠抑制居民主體改善居住條件的正常需求。為此，我們建議：一方面，要要盡快開(kāi)征財產(chǎn)稅(物業(yè)稅)，以增加持有環(huán)節的稅收，使非居住住宅的持有成本大幅度上升，從而從需求端抑制房?jì)r(jià)上升；
另一方面，國家在消費信貸政策的運用上已經(jīng)出臺政策，區分不同收入階層的購房能力和需求，細化調控政策，對低收入者及小戶(hù)型降低首付比例，對高收入者和二手房提高首付比例。對購買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；對購買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。
房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟中占有舉足輕重的地位，我們還應該從金融安全的高度來(lái)看待房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題。由于銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)中的大部分都是貸給了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，如果房子賣(mài)不出去的話(huà)，很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )因此而無(wú)法還貸，造成銀行的呆帳、壞帳大幅增加，嚴重的情況還有可能造成全國性的信用危機和產(chǎn)業(yè)資金鏈的斷裂，所以政府肯定也不希望房地產(chǎn)的價(jià)格出現大起大落。從產(chǎn)業(yè)性質(zhì)來(lái)看，房地產(chǎn)當中的居民住房更多的代表了一種公共產(chǎn)品的性質(zhì)，是作為一種居住的功能而存在的商品，政府應該把房地產(chǎn)作為民生的問(wèn)題來(lái)看待，不斷增加經(jīng)濟適用房和廉租房的供給，完善住房保障體系，緩解商品房的價(jià)格上漲壓力。
(本文觀(guān)點(diǎn)僅供參考，不作為投資依據)（文/趙曉）
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