隨著(zhù)國家宏觀(guān)調控政策的不斷出臺，諸多房地產(chǎn)企業(yè)在一線(xiàn)城市的投資面臨土地資源日益稀缺，資本門(mén)檻不斷提高，行業(yè)整合速度加快等重重困境。而二三線(xiàn)城市隨著(zhù)城市建設步伐的加快，利潤空間逐漸凸顯。調查顯示，72%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商樂(lè )意進(jìn)軍二三線(xiàn)城市。業(yè)內人士認為，企業(yè)不應盲目進(jìn)軍這些城市，而二三線(xiàn)城市也應合理規劃避免盲目擴建引發(fā)種種弊端。
二三線(xiàn)城市商機無(wú)限
“比起北京、上海等房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越白熱化的競爭、越來(lái)越稀少的資源以及越發(fā)嚴峻的調控環(huán)境，目前二三線(xiàn)城市市場(chǎng)正處于成長(cháng)階段，土地資源豐富、市場(chǎng)競爭相對平和。很多開(kāi)發(fā)商愿意轉戰投資二三線(xiàn)城市�！蹦惩顿Y咨詢(xún)公司王先生在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。
經(jīng)歷了10余年的商品房開(kāi)發(fā)，北京、上海、深圳、廣州等大城市已經(jīng)進(jìn)入增量市場(chǎng)同質(zhì)化產(chǎn)品的激烈競爭階段。自2003年起，政府加強對房地產(chǎn)金融及土地政策的嚴格管理，提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門(mén)檻。盡管目前國內的核心一線(xiàn)城市依然有大量的商機，但隨著(zhù)這些地區房地產(chǎn)價(jià)格的日益上漲、市場(chǎng)競爭的加劇，以及在這些高端市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)難度相對提高，越來(lái)越多的企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始考慮選擇去那些房地產(chǎn)價(jià)格相對較低，并且潛在市場(chǎng)回報更為巨大的新興市場(chǎng)發(fā)展。二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“空白”和滯后帶給開(kāi)發(fā)商很多信心。
“目前二三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求正在不斷擴大，利潤空間也相對較大，而且政策傾斜帶來(lái)成本洼地，這也是許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)搶先進(jìn)入二三線(xiàn)城市的重要因素�！北本┦蟹康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )培訓中心溫主任在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。
據《上海證券報·地產(chǎn)投資》與“搜狐網(wǎng)焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)”聯(lián)合進(jìn)行的調查顯示，72%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商樂(lè )意進(jìn)軍二三線(xiàn)城市，吸引開(kāi)發(fā)商投資二三線(xiàn)城市的主要原因是這些城市市場(chǎng)潛力大房?jì)r(jià)快速上漲和地價(jià)比一線(xiàn)城市便宜。業(yè)內人士認為，對于中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，進(jìn)入二三線(xiàn)城市發(fā)展的優(yōu)勢體現在兩個(gè)方面：其一，資本門(mén)檻相對較低，地價(jià)與房?jì)r(jià)還有空間。其二，企業(yè)抗風(fēng)險能力較強，在土地價(jià)格低位時(shí)進(jìn)入，通過(guò)三至五年的運作，其盈利并不亞于一線(xiàn)城市。
理性搶灘 避免盲目
“開(kāi)發(fā)商不能盲目地進(jìn)軍二三線(xiàn)城市，而這些城市的相關(guān)部門(mén)也應合理地規劃，避免盲目開(kāi)發(fā)給城市和開(kāi)發(fā)商帶來(lái)隱患�！北本┦蟹康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )培訓中心溫主任在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。
龍灣港集團有關(guān)負責人在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，進(jìn)軍二三線(xiàn)城市的商機人人都能看得到，但并不是人人都能賺到錢(qián)。房地產(chǎn)企業(yè)只有將自身成熟的戰略模式、管理和品牌，與資本市場(chǎng)進(jìn)行有機結合，才能完成從機會(huì )到價(jià)值的轉換，從而實(shí)現企業(yè)量級的躍升�！�
北京陽(yáng)光100置業(yè)集團有限公司副總范小沖認為，二三線(xiàn)城市的市場(chǎng)前景雖然非常好，但也存在著(zhù)風(fēng)險，這就需要開(kāi)發(fā)商在進(jìn)入一個(gè)二線(xiàn)或者三線(xiàn)城市的時(shí)候做好選擇，選擇什么樣的城市、多大的開(kāi)發(fā)規模、針對哪些客戶(hù)群，都要明確。要選擇那些正在快速起步、成長(cháng)的城市。一般來(lái)說(shuō)，北方城市政府計劃體制很濃，南方城市相比較來(lái)說(shuō)更市場(chǎng)化一些。
專(zhuān)家認為，雖然二三線(xiàn)城市市場(chǎng)潛力巨大，但也不能盲目投資，對在這些城市投資帶來(lái)的風(fēng)險也不容小覷。二三線(xiàn)城市市場(chǎng)容量有限，這些城市一般規模比較小，人口基數小，而住宅、商業(yè)物業(yè)消費又以本地需求為主體，傳統居住觀(guān)念根植較深，樓盤(pán)項目有可能面臨市場(chǎng)容量不足的問(wèn)題。而且除了生活配套、居住觀(guān)念的隔膜外，一些開(kāi)發(fā)商的項目可能地處城郊，成為典型的“飛地”項目，所處的區域吸引力不足。專(zhuān)家建議，要在對該城市的市場(chǎng)研判了如指掌的前提下介入，研究當地的歷史發(fā)展、人文環(huán)境、風(fēng)俗習慣、消費習慣、收入水平、市政交通等方面因素，對該城市的招商引資政策等都要精確掌握，以便準確測算開(kāi)發(fā)成本。
“二三線(xiàn)城市應考慮到自身的承受能力，不能盲目為了招商引資而忽略了城市整體的建設規劃�！北本┦蟹康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )培訓中心溫主任表示。由于二三線(xiàn)城市缺乏規劃、建設等方面的人才，開(kāi)發(fā)商的過(guò)快進(jìn)入，很容易造成地方政府被項目業(yè)主牽著(zhù)鼻子走的狀況。開(kāi)發(fā)商對地方土地資源的使用都提出了相當高的要求，如不采取適當的引導和規劃，容易給當地帶來(lái)資源和環(huán)境的浪費。(記者 武文靜）
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