發(fā)表評論 圍繞著(zhù)房?jì)r(jià)未來(lái)將是跌還是漲，各路英雄開(kāi)始了一場(chǎng)關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在拐點(diǎn)的討論。有些人認為樓市的冬天已經(jīng)來(lái)臨，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現了拐點(diǎn)。而有些人則認為現在提樓市拐點(diǎn)還為時(shí)過(guò)早。
筆者總體的判斷是，當前中國房地產(chǎn)供不應求的基本格局未有任何改變，導致供不應求局面出現流動(dòng)性過(guò)剩和政府壟斷性的土地制度沒(méi)有任何改變，因此所謂“拐點(diǎn)論”是虛妄的，更多其實(shí)表明的社會(huì )公眾對拐點(diǎn)的期待。
然而，簡(jiǎn)單地斷定拐點(diǎn)是否出現并無(wú)多太益處。究竟該如何看待這個(gè)問(wèn)題，需要我們從不同角度來(lái)重新審視目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
房地產(chǎn)業(yè)存在巨大推動(dòng)力
從我國宏觀(guān)層面看，我國宏觀(guān)經(jīng)濟一直保持良好勢頭�！�
國家信息中心報告預測，2007年全年，我國GDP增速將達11.4%，全社會(huì )固定資產(chǎn)投資名義增速為25.5%，社會(huì )消費品零售額名義增速16.4%，外貿順差將達2680億美元，CPI漲幅為4.7%。而報告還指出，2008年我國經(jīng)濟增長(cháng)率高位趨穩、小幅回落，約為10.8%；物價(jià)總水平漲幅趨緩，CPI漲幅約為4.5%。在宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展的基礎上，我國城市進(jìn)程仍將逐步加快，人口紅利還將持續�！笆晃濉币巹澲赋觯旱�2010年，我國人均GDP將達到19,270元，城市化水平由43%提高到47%。而國內大部分專(zhuān)家學(xué)者都認為我國的人口紅利還將持續5-10年。這些都構成了對我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的巨大推動(dòng)力。
從流動(dòng)性過(guò)剩角度來(lái)看，雖然目前全球金融市場(chǎng)處于劇烈波動(dòng)狀況，美國等一些發(fā)達國家甚至出現了流動(dòng)性不足。但從IMF2007年10月發(fā)布的《世界經(jīng)濟展望》顯示，在過(guò)去的一年間，大量外匯通過(guò)經(jīng)常項目和資本項目流入新興和發(fā)展中經(jīng)濟體。近來(lái)流入新興經(jīng)濟體的私人資本規模也在迅速擴張，資本流入依然維持較高的水平。我國在國際收支失衡背景下的高額外匯儲備、人民幣升值預期和實(shí)際負利率等因素的影響下，依然保持充足的流動(dòng)性。流動(dòng)性過(guò)剩勢必會(huì )對股市和樓市產(chǎn)生重大影響。而一些專(zhuān)家學(xué)者通過(guò)實(shí)證分析得出與股市相比，流動(dòng)性過(guò)剩對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響要更為顯著(zhù)。我們認為，尤其是在近期伴隨著(zhù)建設銀行、中國石油等大盤(pán)藍籌股的回歸增加了股票市場(chǎng)的供應，使股票市場(chǎng)的流動(dòng)性得到初步緩解。在這樣的態(tài)勢下，恐怕近期房地產(chǎn)市場(chǎng)需要更多承擔的是股市對房市的替代效應。房地產(chǎn)市場(chǎng)很有可能成為我國過(guò)剩流動(dòng)性宣泄的重要場(chǎng)所。
另外，在我國的城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)程有十分重要的作用。目前，中國城鎮人均住房面積只相當于發(fā)達國家平均水平60%，而中國的城鎮化率只有45%，這意味著(zhù)中國的房地產(chǎn)建設進(jìn)程可能走完了1/3。因此，我們尚需從整體上來(lái)看待中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)。從城市化進(jìn)程角度來(lái)看，當前對房地產(chǎn)市場(chǎng)是否出現拐點(diǎn)的討論主要集中在京、滬、穗、深等城市化程度較高的一線(xiàn)城市，而忽略了城市化進(jìn)程正加速發(fā)展的一些二線(xiàn)、三線(xiàn)城市。事實(shí)上，這些城市極有可能成為接下來(lái)“輪漲”的對象，上演一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)暴漲的景象。
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