發(fā)表評論 機構認為房?jì)r(jià)高位運行，消費者觀(guān)望氣氛濃厚，政策股市等外因影響是主因
北京的土地交易在今年1月份一度出現“井噴”后，眼下，由于開(kāi)發(fā)商拿地意愿不足致使成交量驟降。與此同時(shí)，商品房銷(xiāo)售轉冷，年內首現供大于求。
據北京市土地整理儲備中心的數據統計，4月份北京土地成交共計7宗，成交面積60.5萬(wàn)平米，規劃建筑面積達69.7萬(wàn)平米。其中住宅及含住宅項目用地僅有1宗，成交面積共計38萬(wàn)平米，規劃建筑面積52.3萬(wàn)平米，成交總價(jià)16.5億元。
亞豪機構分析，同比2007年4月，住宅用地宗數下降了83.3%，土地成交面積下降了41.1%，規劃建筑面積下降了35.2%，降幅十分顯著(zhù)。據此該機構認為，土地交易尤其是住宅用地成交量的大幅減少說(shuō)明，目前開(kāi)發(fā)商對住宅項目用地的需求較去年已大為減少。目前開(kāi)發(fā)商的資金鏈在從緊貨幣政策的調控下及資本市場(chǎng)相對疲軟的情況下業(yè)已緊繃，部分開(kāi)發(fā)商資金缺乏，無(wú)力再拿地。此外去年開(kāi)發(fā)商在資本市場(chǎng)的支持下大舉圈地，使得土地儲備大增，能夠滿(mǎn)足一段時(shí)間的開(kāi)發(fā)要求，因此，短期內拿地愿望不足。今年許多城市土地流拍也說(shuō)明了這個(gè)問(wèn)題。
業(yè)內人士認為，今年的地產(chǎn)行業(yè)的基本特征是“地多錢(qián)少”。開(kāi)發(fā)商無(wú)力拿地造成了土地市場(chǎng)尤其是住宅用地交易的疲軟，從3月、4月兩個(gè)月的土地供應數據分析看，僅有一塊住宅用地成交，而北京市今年住宅用地的供應量是比較大的，據北京市土地整理儲備中心數據顯現，2008年第二季度即將入市的住宅項目用地為407.7萬(wàn)平米，規劃建筑面積達464.1萬(wàn)平米。第二季度土地放量將會(huì )集中在5、6兩月，預計，從這兩個(gè)月的土地成交情況將能夠看到開(kāi)發(fā)商對于未來(lái)市場(chǎng)走向的判斷。
據北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)統計數據顯示：今年4月份全市期房網(wǎng)上簽約共計6395套，簽約面積823517平方米，其中，住宅簽約共計4955套，簽約面積583225平方米；同期，現房網(wǎng)上簽約共計2805套，簽約面積337182平方米，其中，住宅簽約共計1093套，簽約面積164662平方米。
據此分析，4月份全市期房網(wǎng)上日均簽約213套，日均簽約面積27451平方米，其中，住宅日均簽約165套，日均簽約面積19441平方米；同期，現房網(wǎng)上日均簽約94套，日均簽約面積11239平方米，其中，住宅日均簽約36套，日均簽約面積5489平方米。
環(huán)比3月份數據，4月北京期房日均簽約套數下降了12.5%，日均簽約面積下降了17.7%，其中住宅日均簽約套數下降了9.7%，日均簽約面積下降了11.9%；同期，現房日均簽約套數下降了22.5%，日均簽約面積下降了29.2%，其中，住宅日均簽約套數下降了45.4%，日均簽約面積下降了43.9%。
而同比去年4月，期房日均簽約套數下降了51.9%，日均簽約面積下降了52.7%，其中住宅日均簽約套數下降了53.4%，日均簽約面積下降了57.0%；同期，現房日均簽約套數下降了9.3%，日均簽約面積下降了33.5%，其中，住宅日均簽約套數下降了40.2%，日均簽約面積下降了43.9%。
亞豪機構認為，4月北京樓市并未如期出現回暖的態(tài)勢原于三個(gè)原因。首先是房?jì)r(jià)仍然高位運行并無(wú)實(shí)質(zhì)性降價(jià)，房?jì)r(jià)過(guò)高消費者無(wú)力購買(mǎi)，必然出現交易量下滑。
其次是消費者觀(guān)望氣氛仍然濃厚。自去年冬天南方一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)出現較大幅度下降，“拐點(diǎn)論”、“打折風(fēng)”讓眾多的購房者產(chǎn)生了觀(guān)望的情緒。受此影響，京城出現連續5個(gè)月交易量下滑。3月份樓市雖略現回暖跡象但同比去年仍呈現下滑態(tài)勢。不少購房者采取了靜觀(guān)其變的策略。
再有就是政策及股市等外部因素的影響。4月北京市頒布了限價(jià)房管理辦法、對限價(jià)房的申購、配售、交易等都做出了詳細的規定，有關(guān)限價(jià)房政策的實(shí)施，使許多符合條件的購房者有了購房的可能，從一定程度上分流了普通商品房的購房需求，對交易量有一定的影響。而央行在4月份又上調了0.5個(gè)百分點(diǎn)的存款準備金率，意味著(zhù)銀根進(jìn)一步緊縮，銀行放貸的難度加大，對商品房交易也會(huì )產(chǎn)生一定的影響。此外，股市自2008年以來(lái)進(jìn)入了熊市，許多投資者的資金被套牢，致使他們的資金無(wú)法在短時(shí)間內進(jìn)入樓市投資，客觀(guān)上造成了樓市交易的慘淡。
另?yè)䜩喓赖禺a(chǎn)機構統計數據顯示，2008年4月新增商品住宅供應面積為99.5萬(wàn)平米，而4月份商品住宅僅銷(xiāo)售了74.7萬(wàn)平米，兩相對比呈現，4月份商品住宅供應量明顯超出需求量24.8萬(wàn)平米，這是今年以來(lái)首次出現供大于求的現象，而2007年同期需求量大于供應量26.6萬(wàn)平米。此現象一方面是由于市場(chǎng)受觀(guān)望心態(tài)、宏觀(guān)政策等因素的影響，交易量大幅下降，另一方面，是開(kāi)發(fā)商面臨著(zhù)較大的資金壓力，為了緩解資金壓力加大了開(kāi)盤(pán)入市的力度，此外，奧運因素也會(huì )導致開(kāi)發(fā)商提前開(kāi)盤(pán)入市。所以出現了供應量大增的現象。
4月樓市無(wú)論從土地放量、還是商品房交易均難持續回暖態(tài)勢，且出現了“地少、房多、售價(jià)高”的怪現象，亞豪地產(chǎn)認為，這使北京5月份樓市仍存在著(zhù)較多的變數，能否維系往年“紅五月”的景象殊難預料。(記者 陸昀)
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