我剛去美國時(shí)就讀的大學(xué)，位于美國中西部的一個(gè)小鎮。那里氣候宜人，土壤肥沃。多數房屋建筑小巧，外觀(guān)整潔漂亮，形態(tài)各異，前后草坪都很大，且修剪整齊，花木扶疏，印象頗為深刻。我以為這里的土地和房屋一定相當昂貴。
后來(lái)這里一位實(shí)驗室的技工告訴我，他下班后常在自己家的花園土地上騎馬消遣，整個(gè)面積有100英畝，由于離學(xué)校稍遠，土地價(jià)格便宜，100美元就可買(mǎi)一英畝土地。
我問(wèn)過(guò)一些美國人，要是在這買(mǎi)上一大片土地，等待以后升值，豈不是可以大賺一筆？他們說(shuō)，這里工作機會(huì )不多，難有大的發(fā)展，土地也不可能大幅上升，而且每年還得交地產(chǎn)稅，沒(méi)有投資價(jià)值。20年過(guò)去了，事實(shí)證明此言非虛，這與劇烈波動(dòng)的日本、香港等東南亞地產(chǎn)市場(chǎng)形成鮮明對比。
畢業(yè)后，我去了一個(gè)大城市的郊區工作。那時(shí)，中國人買(mǎi)房的還不多，對美國房地產(chǎn)市場(chǎng)知之甚少。有個(gè)朋友住在自己剛貸款購買(mǎi)的聯(lián)排別墅里，其實(shí)他每月按揭還款的錢(qián)，跟我付的房租差不多，但聯(lián)排別墅要比我的公寓房大多了，況且還款結束后，聯(lián)排別墅房歸他了啊，這時(shí)終于明白了消費觀(guān)念上的差別。
第二天，在和美國同事們談及此事時(shí)，他們告訴我，能付得起獨棟別墅房，就不要買(mǎi)聯(lián)排別墅房。原因是在美國，聯(lián)排別墅房不擁有土地，所以?xún)r(jià)格低，增值慢。與國內不同的是，美國的獨棟別墅房是包括土地的，全美平均每棟擁有兩畝多土地，而聯(lián)排別墅房和公寓房則不包括土地。相比之下，土地增值快，而房屋本身只會(huì )折舊貶值。
所以更多美國人認為，一旦在房屋失去使用價(jià)值后，獨棟別墅房還有土地，聯(lián)排別墅房和公寓房則是毫無(wú)價(jià)值。于是我就有了我在美國的第一棟房子：一棟有160平米面積的獨棟別墅房，當時(shí)我在美國已工作四年。事實(shí)上美國大學(xué)生一旦畢業(yè)開(kāi)始工作，馬上買(mǎi)房子現象較為普遍，這跟美國收入水平、價(jià)值觀(guān)以及消費觀(guān)念息息相關(guān)。
說(shuō)到美國房?jì)r(jià)，全美各地差別很大，這主要取決于當地的經(jīng)濟水平。據了解，美國2000年一套公寓的平均房?jì)r(jià)約為12萬(wàn)美元；夏威夷州最高，為20萬(wàn)多美元；俄克拉荷瑪州最低，僅7萬(wàn)美元。美國住房?jì)r(jià)格相對合理，平均房?jì)r(jià)一般在平均家庭年收入的三倍左右，這也是近70%的美國家庭能擁有自己住房的重要原因。此外，還跟美國一系列住房政策有一定關(guān)系。
在美國買(mǎi)房，全部實(shí)行實(shí)名制。為了鼓勵買(mǎi)房，政府對第一套自住房屋的按揭利率和房地產(chǎn)稅率給予優(yōu)惠，抑制了住房過(guò)度消費和盲目投資。
美國平均房地產(chǎn)稅率是房?jì)r(jià)的1.6%左右，我所在州的大部份城鎮接近2%，房地產(chǎn)稅率隨房?jì)r(jià)高低變動(dòng)，根據當年周邊同類(lèi)房子實(shí)際成交的平均價(jià)格，或者前一年的征稅房?jì)r(jià)加上通貨膨脹率來(lái)確定實(shí)際征稅標準。據測算，這相當于美國家庭年平均稅前收入的5%，加上按揭費用，對普通家庭來(lái)說(shuō)，負擔不可小視。而第二套房的房地產(chǎn)稅率和按揭利率就更高，美國購買(mǎi)兩套或兩套以上房屋的家庭是很少的。因此，美國住房供給壓力相對也就小了。
在美國買(mǎi)房，通常首付20%房款，首款不足20%，還需額外付按揭保險費，以降低貸款銀行的風(fēng)險。貸款銀行通常按照不超過(guò)貸款人稅前月收入30%的比例提供貸款。大多數人在買(mǎi)房時(shí)都請中介經(jīng)紀幫忙，中介費通常是房?jì)r(jià)的6%左右，由賣(mài)方支付，買(mǎi)方中介和賣(mài)方中介各得3%。此外，賣(mài)方還要承擔一些費、稅給地方政府。這樣算來(lái)，買(mǎi)房后不到3年轉賣(mài)，多半要虧本，至少要三年時(shí)間，才能把中介費“漲”出來(lái)，客觀(guān)上起到了抑制房地產(chǎn)短線(xiàn)炒作的作用。
所以，一般美國人認為，買(mǎi)房子仍只是一種消費，是為了享受大的生活空間，提高生活質(zhì)量。(覃朝富 上海業(yè)安紡織科技有限公司總經(jīng)理)
