上周，在中國社會(huì )科學(xué)院舉行的房地產(chǎn)調研報告會(huì )上，經(jīng)濟研究所研究員汪利娜指出：購房者的負擔日趨加重，中等收入者目前的還貸費用已占到家庭收入的50%�！斑@是一個(gè)警戒線(xiàn)，如果進(jìn)一步加息，買(mǎi)不起房的人會(huì )更加買(mǎi)不起�！� 國家會(huì )計學(xué)院金融研究中心早前完成的一份研究報告也不樂(lè )觀(guān)。該報告認為，對照香港20年來(lái)經(jīng)驗，利率上升、房?jì)r(jià)波動(dòng)以及貸款人償還能力下降等三大因素誘發(fā)的房貸違約率可能超過(guò)18%，房貸的違約很容易轉換成未來(lái)幾年內的銀行壞賬。房貸違約的危險信號令人關(guān)注。
房?jì)r(jià)升 居民購房負擔加重
汪利娜和金融研究所博士殷劍峰等多人，在去年底到今年初約2個(gè)月時(shí)間，分別在全國房?jì)r(jià)最高、價(jià)格上漲最快的上海、北京、深圳等城市進(jìn)行了廣泛調研。根據國家統計局發(fā)布的最新數據顯示：2007年2月，全國70個(gè)大中城市的房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.3%，其中，新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.9%，深圳、北京位居全國漲幅前兩名，分別上漲9.9%和9.7%。而根據上述調研報告所示，未來(lái)如果不改變房地產(chǎn)供不應求的局面，特別是政府依靠賣(mài)地提高房?jì)r(jià)的模式，房?jì)r(jià)將進(jìn)一步被動(dòng)上升。
從1999年國家實(shí)行住房體制改革以來(lái)，房?jì)r(jià)越來(lái)越高。社科院調研人員認為，這與整個(gè)經(jīng)濟進(jìn)入快速增長(cháng)期，以及市場(chǎng)嚴重供不應求等因素有關(guān)。2003年以來(lái)， 增長(cháng)連續多年在10%以上，其中城市化率上升很快，但是市場(chǎng)并未有相應數量的商品房供應。汪利娜指出：“供不應求是常態(tài)�！倍诒本�、深圳、上海等城市化率達到80%以上的地方，外來(lái)人口比重大，住房需求更大。上海、北京的非當地戶(hù)口買(mǎi)房的比例分別占25%至27%和35%。調研后發(fā)現，北京均價(jià)每平方米在1萬(wàn)元以上的房屋，外地人購房比例約占43%。
此外，推高房?jì)r(jià)還與政府不斷拉高土地價(jià)格，以及減少經(jīng)濟適用房建設有關(guān)。比如，北京三環(huán)內不再供應經(jīng)濟適用房土地，四環(huán)內的供應房開(kāi)發(fā)土地不多，且掛牌的土地占比很少。
按照國家統計局對收入的7等分法，目前中等收入者的買(mǎi)房支出負擔比以前有所加重。按照30年按揭，30%首付全部房款，年利率5.3%購買(mǎi)商品房計算，中等收入者每月還款超過(guò)了全部收入的50%。
利息漲 白領(lǐng)買(mǎi)房也困難
社科院調研顯示：考慮到收入差距，目前的情況是“買(mǎi)不起房的越來(lái)越買(mǎi)不起”。根據計算，加息后高收入家庭多付出的還款，占全部收入的比例上升2個(gè)百分點(diǎn)，而中等收入、中等偏下收入者的該比例則分別上升4%和7.8%。汪利娜表示：“加息對于不同區域的影響也不同，在北京、上海、廣州的影響更大，其中北京的白領(lǐng)買(mǎi)房會(huì )越來(lái)越困難�！�
實(shí)際上，目前由于居民購房負擔加重，房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)已經(jīng)出現萎縮現象。根據國家統計局有關(guān)數據，個(gè)人信貸增長(cháng)額度占整個(gè)住房銷(xiāo)售額的比重，從2004年前的50%，下降到2005年的15%，2006年則下降到10%。而根據國家會(huì )計學(xué)院金融研究中心一份報告顯示：在前些年已經(jīng)貸款的買(mǎi)房者中有可能出現房貸違約情況，房貸的違約很容易轉換成未來(lái)幾年內的銀行壞賬風(fēng)險。
負責這份報告的國家會(huì )計學(xué)院金融研究中心主任王鐵鋒認為：“與美國不同，我國的銀行是經(jīng)濟發(fā)展的主要融資渠道，經(jīng)濟繁榮時(shí)期通常伴隨著(zhù)銀行貸款的大幅增長(cháng)，而隨著(zhù)經(jīng)濟的著(zhù)陸，銀行不良貸款將接踵而至�！�
國家會(huì )計學(xué)院金融研究中心的報告表明，房地產(chǎn)貸款余額與全國商品房?jì)r(jià)格指數呈正相關(guān)關(guān)系。即伴隨房產(chǎn)價(jià)格的上升，銀行的房地產(chǎn)貸款余額也幾乎同步增加。而房?jì)r(jià)的高企，將加重人們對銀行房地產(chǎn)貸款安全性的擔憂(yōu)。
根據一家中資銀行的年報顯示：房地產(chǎn)建筑業(yè)貸款余額314億元，個(gè)人貸款429億元。銀行的貸款總規模為2883億元，房地產(chǎn)以及相關(guān)貸款的規模僅次于工業(yè)貸款，占比超過(guò)25%。而在該銀行當年的中報中，這一比例更高，高達30%，規模甚至超過(guò)工業(yè)貸款。與此形成對比的是，在兩年前，房地產(chǎn)建筑業(yè)貸款余額還僅為89億元，個(gè)人貸款為40億元，貸款余額為735億元，房地產(chǎn)以及相關(guān)貸款占比只是17%。國際著(zhù)名評級公司的銀行業(yè)分析師指出，房貸風(fēng)險的時(shí)間較長(cháng)，一般要5年或以上，才可能完全暴露，而不是短期內。
為購房者減負支招
距今最近的加息中，央行首次提出為第一套住房的購買(mǎi)者實(shí)施利率八五折優(yōu)惠，此舉無(wú)疑在宏觀(guān)調控的同時(shí)盡可能為普通人買(mǎi)房減負。社科院金融研究所的殷劍峰博士表示，可以提高住房公積金對購房者的扶助能力。目前，我國的高住房公積金利用率較低，2005年底全國住房公積金繳存余額為4893.5億元，沉淀資金高達2086.3億元，資金閑置現象嚴重；住房公積金的住房金融支持效能微弱，我國公積金存貸利差高達2.87個(gè)百分點(diǎn)，相當于發(fā)達國家的10到20倍，以個(gè)人賬戶(hù)繳存余額的倍數確定貸款額度的做法也限制了公積金政策的實(shí)際扶助作用。
與此同時(shí)，他還提出了進(jìn)一步降低住房按揭貸款利率。在長(cháng)期抵押貸款制度方面，相對于美國等發(fā)達國家，我國住房按揭貸款利率明顯偏高，在經(jīng)歷了1998年至2004年間短暫的利率優(yōu)惠后，2005年初，為抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，央行宣布取消住房貸款的優(yōu)惠利率，轉而執行正常的貸款利率，這一做法讓中低收入缺乏信貸能力，客觀(guān)上減弱了各個(gè)家庭的償還能力。他建議：如果將年貸款利率下降到3%，可以極大增強各個(gè)家庭的償還能力。(張牧涵）
