做低合同價(jià)對于買(mǎi)家而言，難避風(fēng)險。因為根據政策規定，房產(chǎn)再次轉讓出售時(shí)按售房收入減去購買(mǎi)房屋合同上所簽價(jià)款的差額計征稅費
“特別是這幾個(gè)月，上海別墅物業(yè)成為搶手貨，‘做低合同價(jià)’這種避稅方式更加被買(mǎi)賣(mài)雙方廣為流傳和實(shí)踐�！鄙虾Ｒ拙映夹欧康禺a(chǎn)經(jīng)紀有限公司金牌物業(yè)顧問(wèn)修先生說(shuō)，所謂“做低合同價(jià)”，即大家平時(shí)常說(shuō)的“黑白合同”或“鴛鴦合同”，是指在簽約與過(guò)戶(hù)的時(shí)候，買(mǎi)賣(mài)雙方分別簽署兩個(gè)成交價(jià)格不同的合同，是一種逃稅路徑。
灰色路徑的利弊博弈
澳大利亞籍黃小姐就經(jīng)歷了這樣的買(mǎi)房經(jīng)歷。黃小姐在浦東張江地區選中一套別墅，與賣(mài)家約定的成交價(jià)為400萬(wàn)元，但在簽訂合同的時(shí)候，賣(mài)家要求合同價(jià)寫(xiě)成300萬(wàn)元。假如黃小姐不答應，多繳的各項稅費將由黃小姐承擔。此前數次看房經(jīng)歷，賣(mài)家均提出類(lèi)似的要求。
以此為例，這套實(shí)際轉讓成交價(jià)格為400萬(wàn)元的房產(chǎn)，買(mǎi)賣(mài)雙方私下協(xié)商簽署協(xié)議之后遞交給房管局及稅務(wù)機關(guān)的過(guò)戶(hù)價(jià)格則是以300萬(wàn)元成交的。這樣，剩余100萬(wàn)元的差價(jià)所產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、土地增值稅等稅費就可以輕易避掉不少。
黃小姐的買(mǎi)房經(jīng)歷僅僅是近期別墅消費群體的一個(gè)樣本。上海中原物業(yè)代理有限公司(下稱(chēng)“中原地產(chǎn)”)副總經(jīng)理陳宇玨表示，7月15日之后，花園洋房和獨棟別墅出讓方可以選擇實(shí)際收益和核定征收兩種方式交納土地增值稅。目前花園洋房和獨棟別墅物業(yè)交易過(guò)程中的土地增值稅率出現了明顯變化：從過(guò)去規定的按“增值額30%~60%征收”，變成可以選擇“對于無(wú)法出具原價(jià)的，按總價(jià)的0.5%征收”。這一稅收政策調整，實(shí)際上是令上海別墅市場(chǎng)得到“松綁”。
而此舉直接推動(dòng)了上海別墅市場(chǎng)的成交。數據顯示，8月份，中原地產(chǎn)中介別墅門(mén)店平均月成交量為5套，其中標的在1000萬(wàn)元以下的經(jīng)濟型占總成交量的70%。截至8月21日，別墅成交量與7月同期相比上揚了12%，成交價(jià)格上揚約6%。
修先生說(shuō)，由于別墅屬于高檔物業(yè)，一旦交易產(chǎn)生的各種稅費遠高于普通住宅，各項稅費累計交納的費用甚至可以達到幾十萬(wàn)元。因此，別墅業(yè)主轉手拋售時(shí)往往要求下家配合做低房?jì)r(jià)。因為別墅禁地令下達之后，市場(chǎng)中現有的供應都是前幾年批準開(kāi)發(fā)的，成交一套少一套，所以在賣(mài)方市場(chǎng)，別墅業(yè)主處于強勢地位，并不擔心下家不接受�！斑@是行業(yè)內的公開(kāi)秘密，監管難度比較大�！�
記者咨詢(xún)了滬上多家中介行，得到的答案幾乎是一致的：在目前的二手別墅交易中，以“做低合同價(jià)”方式，可以做低標的成交價(jià)格少則1/4，甚至可達1/2。個(gè)別中介行為了促成買(mǎi)賣(mài)交易，會(huì )主動(dòng)授意買(mǎi)賣(mài)雙方如何做低合同價(jià)，有的甚至聘請房產(chǎn)物業(yè)評估公司共同參與，用第三方提交的評估報告來(lái)迷惑房產(chǎn)交易中心的客觀(guān)評估審核。
不過(guò)，對購房人而言，這并非一筆劃算的買(mǎi)賣(mài)。我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司專(zhuān)家指出，如果做低合同價(jià)，銀行貸款比例也隨之下降。以一套實(shí)際轉讓成交價(jià)格為500萬(wàn)元的房屋為例，按七成20年計算，其銀行實(shí)際貸款額為350萬(wàn)元，首付150萬(wàn)元。假如把價(jià)格做低到400萬(wàn)元的房屋，仍按七成20年計算，銀行實(shí)際貸款額為280萬(wàn)元。按此計算，除了下家所要支付銀行首付的120萬(wàn)元之外，其做低合同價(jià)格所產(chǎn)生的差額30萬(wàn)元還需另外補齊。這無(wú)形中加大了購房成本。
同樣，做低合同價(jià)對于買(mǎi)家而言，也難避風(fēng)險。因為賣(mài)方存在明顯的偷逃稅行為，將被處以一定的經(jīng)濟處罰。因為根據政策規定，房產(chǎn)再次轉讓出售時(shí)按售房收入減去購買(mǎi)房屋合同上所簽價(jià)款的差額計征稅費。
別墅供需“剪刀差”增大
戴德梁行住宅部董事伍惠敏分析表示，上海市中心土地資源有限，從2006年開(kāi)始，別墅用地停批限建，上海尤其是中心城區高檔產(chǎn)品供應量縮減，但上海高檔住宅的消費實(shí)力雄厚。這種供需之間的“剪刀差”，使上海高檔住宅市場(chǎng)價(jià)格穩步上升。
中原地產(chǎn)數據顯示，別墅成交的客源中，投資客的比例逐漸升高。8月投資客比例占成交總量的12%，比7月同期上升8%左右。上海外圍地區如浦東康橋板塊、莘閔板塊、松江佘山板塊等成為別墅成交的熱點(diǎn)板塊。
中原地產(chǎn)浦東別墅組經(jīng)理王艷偉表示，近期成交客戶(hù)有幾個(gè)明顯特點(diǎn)：投資意向明確、預算高、出手快、一次性付款、青睞經(jīng)濟型別墅。所有的別墅成交客戶(hù)中，有80%購置的是面積在250~280平方米之間，價(jià)格在350萬(wàn)~450萬(wàn)元之間的經(jīng)濟型別墅。
隨著(zhù)傳統市場(chǎng)旺季“金九銀十”的到來(lái)，外籍人士入滬高峰期、9月份秋季入學(xué)將再次刺激市場(chǎng)需求轉向旺盛。戴德梁行住宅部報告認為，目前的別墅市場(chǎng)供應相對緊張，租金和入住率均在高位運轉。受供給與需求的雙重影響，下半年的高檔住宅市場(chǎng)將繼續延續火熱局面。(葉國靖)
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