發(fā)表評論 重慶房?jì)r(jià)低，歷來(lái)為炒房團所關(guān)注。早在2003年，溫州、廣州、上海、深圳等地的炒房團就大舉進(jìn)軍重慶，一度抬高了重慶的房?jì)r(jià)。然而時(shí)隔三四年，多數炒房者最終敗走重慶，失望而歸。
二手房不能抵押斷了“錢(qián)路”
“現在重慶炒房的人已大大減少了�！敝貞c鋼運置業(yè)渝北回興分公司負責人傅女士日前對記者稱(chēng)，由于與他們合作的建行、工行等市內銀行，自暫停二手房抵押貸款以來(lái)，二手房交易量萎縮了30%左右，而在去年10月份，二手房的成交量更是下降了50%左右。中介公司掌握的情況為：炒房族在兩個(gè)月內減少了一半左右。
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據了解，外地投資者在重慶的購房比例為20%-30%左右。陽(yáng)光100去年的均價(jià)為4600元／平方米，其中外地購房者占到50%以上。而珠江太陽(yáng)城的均價(jià)則漲到了6200元／平方米，外地購房者占比大約在20%左右。位于南濱路中段的海棠曉月，外地購房者有30%左右，主要來(lái)自深圳、上海、北京，有的購房者一次性買(mǎi)了十幾套。
據農行調查，不少炒房族都是向銀行貸款的，有的炒房者甚至一個(gè)人向銀行貸了5套房屋的款。房產(chǎn)新政實(shí)施后，如果“持房”不售，按揭多套的炒房族，每月就要繳納近萬(wàn)元的按揭款，這顯然給他們造成了巨大的資金壓力。對于逾期不還貸，重慶市大多數銀行也已采取了逾期日罰息加重的舉措，同時(shí)，在催收不成的情況下，按揭購房者將面臨被收房拍賣(mài)的結局，不僅將損失首付款，而且還面臨著(zhù)拍賣(mài)價(jià)與正常交易價(jià)之間的差價(jià)損失。
部分炒房團為了趕到年底出手投資房，竟愿意倒貼中介費。一套融僑半島風(fēng)臨洲的江景房，套內面積109平方米，才賣(mài)49萬(wàn)元，按通常2%的中介費率，這套房子的中介費就近萬(wàn)元。據了解，部分小中介的中介費也由平時(shí)的2%下降到1%左右。
早在2005年，重慶市國土房管局、地稅局、財政局就聯(lián)合公布了重慶市普通住房標準以及重慶房產(chǎn)“新政”細則，規定買(mǎi)賣(mài)居住不到兩年的住房，售房者須繳納房屋銷(xiāo)售金額5.5%的營(yíng)業(yè)稅，其中包括0.5%的城建稅和教育附加費。專(zhuān)家認為，這一規定增加了二手房售房成本，對短期炒房者打擊很大，如果炒房人選擇兩年后出售，又將擔很大的市場(chǎng)風(fēng)險。
炒房者不諳重慶樓市
重慶的主力購房者，除了外地炒房族外，還有來(lái)自區縣的購房者。據了解，2005年之前，區縣購房者比例一直不超過(guò)20%，但2005年后，節節攀升，2006年達到30%。2007年，尤其是重慶被國家批準為全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區以后，這一比例急劇攀升到40%以上。加上外地購房，目前，二者的比例已經(jīng)超過(guò)50%，壓過(guò)了主城區居民的購買(mǎi)比例。
但重慶沒(méi)有炒房的氛圍和基礎。首先，重慶商品房供應量太大，房?jì)r(jià)爆炸性增長(cháng)無(wú)法持續，炒房團的星星之火無(wú)法形成燎原之勢。其次，重慶的土地供應政策，斷了炒房團的后路。近三年，重慶市主城區供地在18000-23000畝／年，這種土地供應，保證了重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)連續三年竣工面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米，無(wú)法形成地價(jià)拉高房?jì)r(jià)、房?jì)r(jià)拉高地價(jià)的相互炒作機制。第三，重慶城市結構太分散，炒房者無(wú)處下口。對于炒房者來(lái)說(shuō)，其戰法無(wú)非是集中優(yōu)勢兵力猛攻城市中心。但當上海炒房團進(jìn)入重慶之后，他們發(fā)現，重慶是一個(gè)多中心、組團式城市，這種城市結構沒(méi)有絕對的中心，房?jì)r(jià)很難炒起來(lái)。
去年的重慶春季房交會(huì )上，溫州炒房團拋出300多套新房，雖然這些拋出的新房均價(jià)低于開(kāi)盤(pán)價(jià)數百元，但仍然出現了問(wèn)者多下單者少的尷尬局面，僅成交數套。這讓曾經(jīng)以炒房聞名全國的溫州炒房團深受重創(chuàng )。
記者在采訪(fǎng)中了解到，投資只選高檔房，面積只挑大戶(hù)型，地段獨愛(ài)渝中區，是溫州炒房團敗走重慶的三大失誤。溫州炒房者劉先生認為，重慶的購房者呈兩極分化，大多數購房者買(mǎi)房用于自住，寧愿選擇中低價(jià)位；實(shí)力雄厚的購房者舍棄高檔房選擇別墅，這使得高檔房最終“高不成低不就”。此外，由于所炒的房屋面積較大，以150-200平方米為主，這種大戶(hù)型在其他城市很好脫手，但重慶人似乎更偏愛(ài)中小戶(hù)型，而且，不少重慶人居家的首選地點(diǎn)，并非渝中區。
中小房介面臨生存危機
重慶市今年出臺了二手房交易資金賬戶(hù)管理辦法，規定二手房交易資金將設立專(zhuān)用賬戶(hù)進(jìn)行管理，嚴禁中介機構代收代付客戶(hù)交易資金。該辦法將于2月1日起正式實(shí)施。據重慶市國土房管局公布的二手房買(mǎi)賣(mài)資金監管方案，只有具有A、B級資質(zhì)的房介可以在指定銀行建監管賬戶(hù)，而C級機構則只能通過(guò)有專(zhuān)用賬戶(hù)的房介劃轉交易資金。
據了解，目前重慶市具有A、B、C資質(zhì)的房介共有380家，其中僅有83家具有A級資質(zhì)。按照二手房資金監管新政策規定，近300家具有C級資質(zhì)的中小房介無(wú)法建立監管賬戶(hù)。
“雖然目前有資質(zhì)的房產(chǎn)房介有380多家，但實(shí)際上83家具有A、B級資質(zhì)房介的業(yè)務(wù)量占到了市場(chǎng)總量的90%以上，對這部分實(shí)施監管，基本上規范了整個(gè)二手房市場(chǎng)�！痹撌袊练抗芫秩耸糠Q(chēng)。
據悉，重慶市目前通過(guò)中介買(mǎi)賣(mài)二手房的市民占總成交量的50%以上�！掇k法》實(shí)施后，為保證資金安全，將有更多的市民會(huì )選擇通過(guò)中介買(mǎi)賣(mài)房屋。該市國土房管局人士稱(chēng)，今后，大而正規的中介將迎來(lái)春天，小而不合格的中介面臨破產(chǎn)。(白勇 周順華 鄭宏耀)
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