發(fā)表評論 去年12月底，央行在官方網(wǎng)站上公布了央行副行長(cháng)劉士余在“加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專(zhuān)題會(huì )議”上的講話(huà)。劉士余表示，轉按揭、加按揭增加了銀行潛在風(fēng)險，加劇了房地產(chǎn)和股市泡沫成分。要堅決取消未經(jīng)批轉、擅自開(kāi)辦的轉按揭、加按揭貸款，不得發(fā)放無(wú)指定用途、無(wú)真實(shí)交易的轉按揭住房貸款。
據記者了解，目前北京各大商業(yè)銀行已難覓轉、加按揭業(yè)務(wù)。
●轉按揭業(yè)務(wù)多已暫停
由于貸款成數可以隨房產(chǎn)評估價(jià)值浮動(dòng)，轉按揭和加按揭一度被銀行作為具有吸引力的業(yè)務(wù)。
據了解，所謂轉按揭，是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人(賣(mài)家)，將抵押給銀行的個(gè)人住房出售或轉讓給第三人(買(mǎi)家)而申請辦理個(gè)人住房貸款變更貸款期限、變更貸款人或變更抵押物的貸款。也就是說(shuō)，轉按揭就是把原業(yè)主和銀行的借貸關(guān)系轉換為新買(mǎi)家和銀行的借貸關(guān)系。目前二手房市場(chǎng)存在同行轉按揭和跨行轉按揭兩種情況。
而個(gè)人房貸沒(méi)還清，要求銀行按市價(jià)重新評估房產(chǎn)價(jià)值，其貸款額度則可以隨房?jì)r(jià)不斷攀升而增加，這被稱(chēng)為加按揭業(yè)務(wù)。如果房貸所在銀行不能辦理加按揭，那么借款人還可以通過(guò)轉按揭貸款業(yè)務(wù)，把房貸轉到能辦理加按揭的銀行去。
近日記者通過(guò)多家銀行了解到，目前各商業(yè)銀行基本已經(jīng)沒(méi)有轉、加按揭業(yè)務(wù)辦理。工行翠微路支行個(gè)人信貸部一位工作人員告訴記者，轉、加按揭業(yè)務(wù)早在去年就已經(jīng)停止了。一位農行客服人員告訴記者，目前轉按揭業(yè)務(wù)還可以辦理，但對房屋二次評估重新提高貸款的加按揭業(yè)務(wù)則不能辦理。
中大恒基一位相關(guān)負責人告訴記者，由于銀行停辦該類(lèi)貸款，涉及這種貸款的二手房交易，目前全部“擱淺”。
●“假按揭”貸款被遏制
據民生銀行北京管理部消費信貸中心主任劉紅介紹，二手房交易中，如出售的是還未解押(處于還款中)的房子，買(mǎi)方則需要借助銀行貸款購房，通過(guò)轉按揭的方式能比較順利地完成交易；但還有一種非交易類(lèi)轉按揭，也叫同名轉按揭，則不以賣(mài)房為目的，而是想通過(guò)二次抵押房產(chǎn)獲得貸款。
專(zhuān)業(yè)人士介紹說(shuō)，在房?jì)r(jià)不斷攀升的行情下，加按揭可根據當下房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行貸款評估，可獲得相對高額的貸款�！霸谵D按揭房源中，約有70%的轉按揭業(yè)務(wù)是為了獲得加按揭貸款的同名轉按揭，30%左右是購房交易類(lèi)轉按揭�！卑布沂佬锌偨�(jīng)理楊大勇說(shuō)。
當然，轉按揭加按揭允許的貸款用途有很多，幾乎包括一切除風(fēng)險投資以外的正常用途，比如，手頭有一套正在還按揭的房子，而眼下房子的再裝修費用還沒(méi)有著(zhù)落，或者結婚費用、旅游費用、教育費用、買(mǎi)車(chē)等，所有這些有著(zhù)明確用途的費用都可以通過(guò)加按揭的方式完成。
但業(yè)內人士指出，過(guò)去房產(chǎn)價(jià)格上升的原因中，確實(shí)也有轉按揭和加按揭的推動(dòng)，再加上資本市場(chǎng)相當活躍，很多人從房產(chǎn)中套取資金去炒股，而對于有房貸在身者，最好的辦法就是通過(guò)轉按揭拉高房貸。這樣可能造成的結果是，一旦資本市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)或者房產(chǎn)泡沫破裂，那么，對于銀行來(lái)說(shuō)將要為大量的壞賬買(mǎi)單，這是商業(yè)銀行所不愿看到的。
劉士余透露，有關(guān)部門(mén)去年對16個(gè)城市的房貸抽樣調查發(fā)現，平均22.31%的借款人辦理貸款時(shí)不曾與銀行直接見(jiàn)面。此外，少數銀行的分支行還與開(kāi)發(fā)商和中介機構共同虛構住房按揭貸款合同，將不符合政策規定的開(kāi)發(fā)貸款轉換為住房消費貸款，使得一些銷(xiāo)售困難的樓盤(pán)得以順利套現。
他表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題有多方面的原因，除了住宅供不應求和地皮供應緊張等因素外，居民投資和炒房也是重要因素。部分居民在擁有自住房后，將住宅作為投資選擇，從而產(chǎn)生了較為普遍的投資與炒房行為，進(jìn)一步加劇了供需矛盾，推動(dòng)房?jì)r(jià)持續上漲。
鏈家地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士介紹說(shuō)，事實(shí)上以前大家更關(guān)注第二套房提高首付的政策，但叫停加按揭才能達到落實(shí)第二套房提高首付政策的效果�！耙驗閱渭兲岣呤赘犊�，購房者可以把自己的第一套房進(jìn)行加按揭，貸出一部分款，或者是用親朋好友的房子辦理加按揭，同樣可以貸出一部分款來(lái)湊足首付款；叫停加按揭后，相當于把這個(gè)漏洞填補了�！�
●短期銀行盈利降低
值得注意的是，此次叫停轉按揭是以領(lǐng)導講話(huà)的形式出現，并沒(méi)有以具體文件形式出現，但這也是作為央行的又一次明確的態(tài)度表示出來(lái)的。
據了解，去年9月27日，中國人民銀行、銀監會(huì )就發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，首次在政策層面對加按揭明令禁止。
一位商業(yè)銀行人士指出：“實(shí)際上，對于銀行轉按揭貸款這一塊業(yè)務(wù)，之前銀監會(huì )已經(jīng)有過(guò)禁令，只不過(guò)一些商業(yè)銀行認為個(gè)人住房貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為了爭取更多的市場(chǎng)份額，不惜采取變通、變相或違規的做法�！�
早在2005年，由于個(gè)人房貸市場(chǎng)的活躍與穩定，銀行開(kāi)始搶占存量房貸款市場(chǎng)，并逐次推出了在上海和深圳普遍應用的轉按揭業(yè)務(wù)。自2006年以來(lái)，監管層對房地產(chǎn)的調控力度加大，造成商業(yè)銀行房貸市場(chǎng)的萎縮，到第三季度，在金融創(chuàng )新的名義下，各家銀行競相推出以“循環(huán)貸”、“凈值貸”、“隨心貸”、“存抵貸”等命名的房屋加按揭和轉按揭業(yè)務(wù)，并以此作為爭奪個(gè)貸市場(chǎng)的利器。
據有關(guān)部門(mén)調查分析，截至2007年8月末，16個(gè)城市主要金融機構個(gè)人住房轉(加)按揭貸款余額約410億元，是去年同期的3.5倍。
一位銀行業(yè)人士表示，目前轉按揭業(yè)務(wù)在一些商業(yè)銀行，如招商、民生所占的比重是較大的，一般占到貸款總量的60%—70%。
央行副行長(cháng)劉士余明確表示要堅決取消轉按揭、加按揭貸款，不得發(fā)放無(wú)指定用途、無(wú)真實(shí)交易的轉按揭住房貸款。而個(gè)人住房貸款作為商業(yè)銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，目前對于整個(gè)房貸市場(chǎng)而言，商業(yè)銀行推行的轉按揭等所占的業(yè)務(wù)比重已比較可觀(guān)，新房約占10%左右，二手房交易約占5%。央行叫停轉按揭、加按揭，短期銀行盈利將會(huì )承受很大壓力。
隨著(zhù)新一輪宏觀(guān)調控的繼續醞釀，內資銀行與外資銀行的“暗中較勁”也會(huì )加速各銀行間的新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)力度。同時(shí)，隨著(zhù)轉按揭業(yè)務(wù)的叫停，以“墊資”為生計的擔保公司將會(huì )迅速火起來(lái)，雖不至于影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)格局變化，但消費者在急貸款、急套現的過(guò)程中也要慎防受騙。(記者 張恒瑞)
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