從今天起，四大外資銀行將開(kāi)始受理人民幣業(yè)務(wù)。對于普通北京市民來(lái)說(shuō)，外資銀行似乎離我們又近了一步。而國內最早與外資銀行發(fā)生親密接觸的也許將是一批高端購房者。
記者在對已經(jīng)開(kāi)展房貸業(yè)務(wù)的外資銀行——東亞銀行調查后發(fā)現，要想成為外資銀行的房貸客戶(hù)，至少要先過(guò)2萬(wàn)元/平方米樓盤(pán)均價(jià)的“隱性門(mén)檻”。
可獲貸款樓盤(pán)均價(jià)破2萬(wàn)元/m2
昨天，記者來(lái)到位于北京朝陽(yáng)門(mén)外的東亞銀行北京分行。在會(huì )客室中間的桌子上，一張記錄著(zhù)約60個(gè)項目的一長(cháng)串北京高檔住宅、別墅名單頗為引人注意。據客戶(hù)經(jīng)理張旸介紹，該名單上羅列著(zhù)的是與東亞銀行有合作關(guān)系的國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的項目。記者發(fā)現，在這份名單當中，不乏當前市場(chǎng)上銷(xiāo)售的熱點(diǎn)，其中除了余先生看中的星河灣之外，還包括棕櫚泉國際公寓、當代萬(wàn)國城、北京GOLF公寓和維多利亞花園公寓等高檔樓盤(pán)。
記者從這份名單中抽取了部分項目計算東亞銀行房屋貸款項目合作伙伴的均價(jià)。其中，棕櫚泉國際公寓均價(jià)在35000元/平方米，當代萬(wàn)國城均價(jià)在27000元/平方米，北京GOLF公寓和維多利亞花園公寓的均價(jià)則在20000元/平方米等10份項目，均價(jià)計算竟然得出23700元/平方米的項目均價(jià)。而目前北京商品房均價(jià)在7000元-8000元/平方米。據東亞銀行客戶(hù)經(jīng)理解釋?zhuān)壳皷|亞銀行主要的房源分布在國貿商圈和泛CBD商圈�！叭蘸�，東亞銀行肯定會(huì )繼續擴大在北京的房源�！�
同時(shí)，記者從多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商處了解到，在北京地區可以購買(mǎi)20000元/平方米價(jià)格的業(yè)主，絕大部分是屬于像余先生一樣的高端人士，其中不乏民營(yíng)企業(yè)的高層，或是海歸人士。
在匯豐銀行網(wǎng)站上記者發(fā)現，該行在北京地區推出的33個(gè)房貸項目集中于別墅、豪宅。項目中包括高層公寓榮尊堡國際俱樂(lè )部公寓，均價(jià)在21000元/平方米,該行在北京地區的房貸項目均價(jià)也在20000元/平方米以上。有資料顯示，目前海外資本投資北京房地產(chǎn)業(yè)的項目就有數十個(gè)，涉及投資總額在30億元人民幣左右。
某國有銀行信貸部負責人透露，目前外資銀行非�？春弥袊男刨J市場(chǎng)，在信貸客戶(hù)群定位上與其儲蓄客戶(hù)群定位基本一致，以中高端客戶(hù)為主。據這位負責人解釋?zhuān)@主要是由其利潤導向所致，因為這類(lèi)人群的收益最大。
某外資銀行北京分行工作人員告訴記者，目前外資銀行與中資銀行在房貸業(yè)務(wù)上的較量?jì)H限于高端客戶(hù)，選擇外資銀行主要有兩類(lèi)人：一是在華辦有房屋按揭的外籍人士，由于對人民幣升值及美元貶值抱有預期，所以不愿持有人民幣負債；二是在境內的外資或合資房地產(chǎn)企業(yè)。
中國人民大學(xué)金融與證券研究所常務(wù)副所長(cháng)趙錫軍接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，外資銀行在北京發(fā)展業(yè)務(wù)主營(yíng)房地產(chǎn)，很多外資銀行在進(jìn)入中國之初，就已將房地產(chǎn)市場(chǎng)定位為發(fā)展重點(diǎn)之一。而高端人群、高端市場(chǎng)則是外資銀行進(jìn)入中國市場(chǎng)的合適切入點(diǎn)。
房貸占外資銀行三成業(yè)務(wù)比重
為什么外資銀行如此積極地參與房貸業(yè)務(wù)？按照銀行業(yè)不成文的二八規律看來(lái)，20%的業(yè)務(wù)會(huì )給銀行帶來(lái)80%的收入，而80%的業(yè)務(wù)只能給銀行帶來(lái)20%的收入。
眾所周知，房貸按揭目前已經(jīng)是中資銀行零售業(yè)務(wù)最大的利潤來(lái)源。記者對外資銀行的采訪(fǎng)中，東亞銀行北京分行副行長(cháng)褚曉路表示，房貸業(yè)務(wù)在該行已占有近30%的比重。
普華永道會(huì )計師事務(wù)所日前發(fā)布《外資銀行在中國的調查報告》顯示，在被調查的35家外資銀行中有12家外資銀行表示，中國全面向外資銀行開(kāi)放金融市場(chǎng)后，計劃向居民提供住房人民幣貸款業(yè)務(wù)。而且，未來(lái)三年外資銀行計劃推出的新業(yè)務(wù)中，房屋貸款業(yè)務(wù)名列前茅。
而相對中資銀行，外資銀行的優(yōu)勢在于其服務(wù)能力和創(chuàng )新能力較強。一位工商銀行相關(guān)部門(mén)工作人員對此解釋?zhuān)赓Y銀行在房貸爭奪上不會(huì )打價(jià)格戰，而是主要打服務(wù)牌。房貸利率由央行統一規定是死的，外資銀行競爭的利器就是其品牌信譽(yù)與靈活周到的服務(wù)。
但由于受網(wǎng)點(diǎn)和政府開(kāi)放程度的限制，外資銀行目前只能在重點(diǎn)區域針對重點(diǎn)客戶(hù)開(kāi)展業(yè)務(wù)，短期內對中資銀行的沖擊不大。這位負責人認為：“從另一個(gè)角度看，這也給了中資銀行一個(gè)緩沖期�！�
截至2006年年末，全國個(gè)人住房貸款余額超過(guò)了2萬(wàn)億元大關(guān)。從1998年到2005年底，全國個(gè)人房貸余額增長(cháng)了近43倍。如此大的市場(chǎng)規模，加上目前5年期以上貸款存在約4%的凈利差，房貸業(yè)務(wù)給中資銀行帶來(lái)豐厚的利潤令外資銀行垂涎不已。
而外資銀行的介入亦明確表示了要切分這塊“蛋糕”的決心。實(shí)際上，在本月北京舉行的第24屆軍博房展會(huì )上，外資銀行就已經(jīng)開(kāi)始宣傳其房產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)品。相比于中資銀行在國內漸趨成熟的網(wǎng)絡(luò )，以“周到”服務(wù)蠶食高端購房者無(wú)疑成為外資銀行的優(yōu)勢。根據相關(guān)數據顯示，國內銀行現有房產(chǎn)信貸產(chǎn)品只有260多種，而外資銀行的信貸產(chǎn)品則多達2萬(wàn)多種。
北京鏈家地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)理韓立軍認為，外資銀行與內資銀行在市場(chǎng)競爭中，除了在房源上劃分高中低檔外，在服務(wù)上也做出明確定位。
外資房貸欲主打靈活性
對于正在考慮購房的余先生來(lái)說(shuō)，他最看重的是——從外資銀行申請按揭買(mǎi)房和中資銀行申請有什么不同。比如申請貸款手續是否繁瑣、申請時(shí)間到底有多長(cháng)、申請門(mén)檻存在哪些限制。
昨天，記者從東亞銀行了解到，該行推出了一款名為“輕松按”的人民幣個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，產(chǎn)品宣傳單上顯示，這款房貸的最高可貸款額是房?jì)r(jià)的7成，最長(cháng)貸款期限為30年。而余先生此前在中資銀行按揭購房時(shí)，貸款期限為20年。
除此之外，最讓余先生頭疼的是，在中資銀行申請按揭貸款的時(shí)間和手續上過(guò)于煩瑣�！拔乙郧吧暾堖^(guò)兩次按揭都需要2-3個(gè)月的時(shí)間才能申請下來(lái)，而且除了提供收入證明外，銀行還需要委托律師簽訂一大堆的相關(guān)協(xié)議，律師費則是按照申請個(gè)人的貸款總額比例收取�！�
而記者在花旗銀行官方網(wǎng)站上發(fā)現，花旗優(yōu)智房貸簡(jiǎn)化及縮短了申請過(guò)程，房貸的初審審批過(guò)程只需要2個(gè)工作日。同時(shí)，銀行還提供市場(chǎng)特惠貸款利率，對花旗貴賓客戶(hù)可提供貸款利率特別優(yōu)惠并大幅減免各項費用。而在貸款金額方面，花旗亦提供按揭貸款額度最高可達房產(chǎn)價(jià)格或評估價(jià)格70%的服務(wù)，同時(shí)貸款期限長(cháng)達30年。
而簡(jiǎn)化客戶(hù)的貸款申請過(guò)程，只是外資銀行在初期提供的服務(wù)之一。
東亞銀行客戶(hù)經(jīng)理張旸也向記者介紹，外資銀行的客戶(hù)顧問(wèn)會(huì )對貸款流程進(jìn)行全程跟蹤，為客戶(hù)提供全面和貼心的服務(wù)，相信消費者會(huì )有切身感受，而高效率則來(lái)源于外資銀行豐富的經(jīng)驗以及更為全面的管理體系，可以為貸款客戶(hù)節省時(shí)間�！斑x擇外資銀行辦理房貸業(yè)務(wù)，在項目的細節方面都可以靈活多變�！�
而靈活的服務(wù)及定價(jià)優(yōu)勢，也是外資銀行對像余先生這樣的高端客戶(hù)具備吸引力的原因之一。
中大恒基副總經(jīng)理王彬曾表示，在利率方面，中資銀行對公寓房貸提供的優(yōu)惠利率是年利率5.74%，對寫(xiě)字樓和商鋪的利率則更高；而外資銀行則比較低，只有2.5%至3%左右。在貸款年限上，對公寓按揭貸款中資銀行大多只能提供最高“8成20年”按揭，而一些港資銀行可做到“8成30年”按揭。此次外資銀行對境內人士放開(kāi)房貸業(yè)務(wù)，使市民有了更多選擇貸款機構的機會(huì )，尤其是年輕人比較容易接受。
外資銀行的房貸“學(xué)費”
選擇最有價(jià)值的業(yè)務(wù)和客戶(hù)，能夠帶來(lái)最大的利潤，這是外資銀行進(jìn)入中國之前的共識。趙錫軍認為，當前國內贏(yíng)利能力比較高的當屬房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。而銀行與房地產(chǎn)之間的關(guān)系，包括向開(kāi)發(fā)商提供貸款和給予消費者按揭貸款兩種模式。從各外資銀行的門(mén)戶(hù)網(wǎng)站所介紹的房貸業(yè)務(wù)上不難看出，他們的目標基本鎖定于中國高端房地產(chǎn)項目和高收入人群身上。
而這也恰恰觸動(dòng)了中資銀行的“奶酪”。
“實(shí)際上，外資銀行比中資銀行并不存在更多優(yōu)勢�！壁w錫軍表示，在外資銀行與中資銀行的較量上，外資銀行對國內土地的認識程度和對國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的關(guān)系指數并不高，中資銀行占有絕對優(yōu)勢，且國內銀行也不缺資金。
在選擇高端客戶(hù)群和市場(chǎng)布局的背后，外資銀行不得不付出一筆昂貴的“學(xué)費”。一位不愿透露姓名的外資銀行工作人員表示，為了拓展業(yè)務(wù)，外資銀行除了吸納市場(chǎng)中的大客戶(hù)以外，還會(huì )向中資銀行購買(mǎi)房貸資產(chǎn)。然而，面對房貸業(yè)務(wù)這塊“蛋糕”，并沒(méi)有幾家中資銀行打算把這一塊業(yè)務(wù)出賣(mài)給外資銀行。
這位工作人員透露，假如外資銀行注冊資本有10億美元，如果找小企業(yè)或者個(gè)人貸款，其資金流動(dòng)性大打折扣，同時(shí)也會(huì )嚴重拉長(cháng)外資銀行開(kāi)發(fā)市場(chǎng)時(shí)間。
“目前對于外資銀行來(lái)說(shuō)，只有把現金變成貸款，才能夠獲得利息�！壁w錫軍認為，外資銀行在華不能選擇緩慢發(fā)展。而在資金充沛并沒(méi)有完善前臺營(yíng)銷(xiāo)和渠道的情況下，大部分外資銀行會(huì )依靠自己的資金實(shí)力和后臺運營(yíng)能力，購買(mǎi)中資銀行已有的成熟房貸業(yè)務(wù)。這種做法，在國際上也是通用的。
但是，快速致富的代價(jià)也很明顯。為了獲得中資銀行的房貸資源，外資銀行可能要花掉超出房貸資源貸款額20%或則30%的價(jià)格向中資銀行做出一次性買(mǎi)斷。同時(shí)，還要承擔對業(yè)主后續利息回收和維護等環(huán)節的職責。(任思強)
