“我現在成房奴了，天天在給銀行掙錢(qián)呢�！痹诒本┦幸患掖笮蛧衅髽I(yè)上班的林先生頗有些無(wú)奈。5月9日他一臉愁容地向記者訴苦：去年他在北京西四環(huán)買(mǎi)了一個(gè)100平米左右的房子，首付40萬(wàn)元后，還向銀行貸了40多萬(wàn)，20年期的�！艾F在想跳槽都不敢，指不定哪天銀行就催款了�！�
記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，像林先生這樣的房奴絕不占少數。由于房貸金額大，周期長(cháng)，在貸款規模不斷擴大的同時(shí)，銀行開(kāi)展此項業(yè)務(wù)過(guò)程中的法律風(fēng)險也日益增大。
“自2002年以來(lái)，朝陽(yáng)法院住房消費貸款案件數量增長(cháng)較快，且呈逐年攀升趨勢。特別是從2004年開(kāi)始，住房消費貸款案件出現井噴現象�！北本┦谐�(yáng)區人民法院民二庭法官仁頌介紹說(shuō)，在2002年1月至2006年12月的5年間，朝陽(yáng)區法院受理住房消費貸款案件就有683起。僅2004年一年，該院就審結了此類(lèi)案件102件，年增長(cháng)率達到437%。2005年，該類(lèi)案件的審結率保持上升趨勢，在2004年高基數的條件下又增長(cháng)了107%。2006年，增長(cháng)率達到160%，全年審結此類(lèi)案件339件。
房貸糾紛案件不斷上升原因何在？朝陽(yáng)區法院通過(guò)調研發(fā)現，此類(lèi)糾紛存在四方面突出問(wèn)題。
因素一
貸款人開(kāi)具虛假收入證明
孫勞在辦理房屋貸款手續時(shí)，是北京市一家工廠(chǎng)的退休工人。當時(shí)，他找到廠(chǎng)里，要求給開(kāi)個(gè)收入證明。證明上寫(xiě)的收入大大超出了他的退休工資。銀行按孫勞提供的蓋有單位公章的收入證明發(fā)放了住房貸款。后來(lái)，孫勞停止向銀行還款，銀行調查后才知道，由于年老體弱，孫勞的實(shí)際收入多用來(lái)吃藥看病，根本無(wú)法繼續負擔高額還款本息，無(wú)力繼續履行合同。
“貸款人在辦理住房消費貸款過(guò)程中開(kāi)具虛假收入證明現象十分突出。有些單位為使本單位職工能夠辦理住房貸款虛報職工收入，更有少數購房者用一式多份的收入證明在不同銀行貸款�！比薯炚f(shuō)。
〖法官建議〗
仁頌認為，應加快構建社會(huì )信用體系，健全銀行個(gè)人征信體系，完善個(gè)人信用報告制度。盡管我國個(gè)人征信系統的建設已經(jīng)初具雛形，但主體信息的準確度有待提高，征信系統查尋的范圍與權限有待擴大。同時(shí)，應建立規范的個(gè)人征信機構和個(gè)人資信查詢(xún)系統，使各金融機構實(shí)現信息共享，為發(fā)放個(gè)人貸款提供參考依據，將逃避銀行貸款的個(gè)人拒于銀行大門(mén)之外，有效降低貸款風(fēng)險。
因素二
房地產(chǎn)商假按揭騙取銀行貸款
某銀行朝陽(yáng)支行將北京京達房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以及付女士等20余人起訴到了法院。法院在調查中發(fā)現，付女士等20多人中，有13人為房地產(chǎn)商內部員工。他們在公司的要求下提供了身份證件，而剩下的幾個(gè)貸款人則是由房產(chǎn)商偽造的身份證件，根本不存在。房地產(chǎn)商出面為這些人辦理了房屋消費貸款手續，把貸來(lái)的錢(qián)用于樓盤(pán)項目開(kāi)發(fā)。法院在審理過(guò)程進(jìn)一步發(fā)現，該房地產(chǎn)商利用同樣的二十多個(gè)身份證件還在另兩家銀行辦理了住房貸款，實(shí)際上，一套房子貸了三份款項。
“目前，由于銀行的開(kāi)發(fā)貸款政策較緊，房地產(chǎn)商貸款困難，而住房消費貸款手續要比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款簡(jiǎn)單得多，利率比開(kāi)發(fā)貸款也要低很多，為解決自有資金不足的問(wèn)題，有些房地產(chǎn)商假借個(gè)人住房消費貸款名義騙貸，一房多貸的現象屢有發(fā)生，假按揭問(wèn)題突出�！比薯炚f(shuō)。
〖法官建議〗
仁頌認為，銀行應提高預防騙貸、套貸的風(fēng)險預警能力，做好貸款合同的簽訂和抵押登記工作，加大“假按揭”貸款的辦理成本，進(jìn)一步防范其發(fā)生。除了在銀行貸款審查工作中注意預防騙貸、套貸，還要加大懲處的力度。
因素三
銀行房屋抵押登記辦理比例過(guò)低
住房是保值率和增值率較高的不動(dòng)產(chǎn)，因此辦理住房抵押登記對于保障銀行金融債權的實(shí)現起到至關(guān)重要的作用。
據仁頌介紹，在案件審理過(guò)程中法院發(fā)現，大多數房貸糾紛案件都沒(méi)有辦理抵押登記。截至2006年1月，在某銀行朝陽(yáng)支行個(gè)人住房貸款存量中，已辦理抵押登記為1434筆，未辦理抵押登記為2951筆，已辦筆數完成率僅為33%。
“在沒(méi)有辦理抵押登記的情況下，如果借款人出現逾期還款，銀行只能從房地產(chǎn)商保證金賬戶(hù)上劃扣款項，或者要求房地產(chǎn)商承擔連帶保證責任實(shí)現債權�！比薯炚f(shuō)，對于資金狀況不良的中小房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，保證責任的承擔多數是被虛置的，銀行實(shí)際拿不到多少錢(qián)。
〖法官建議〗
仁頌認為，開(kāi)發(fā)商將住房產(chǎn)權證交給銀行之后，銀行應到住房管理部門(mén)辦理抵押登記。住房管理部門(mén)也應完善抵押登記服務(wù)，簡(jiǎn)化辦理抵押登記手續，從而使銀行抵押權的實(shí)現落到實(shí)處。
因素四
房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售混亂
北京裕金房地產(chǎn)有限公司將項目委托給案外人王奇開(kāi)發(fā)。委托合同終止后，王奇仍借用裕金公司名義，私刻公章，制作虛假授權委托書(shū)，與某銀行以及借款人宋達簽訂了貸款合同。宋達拒絕歸還貸款后，銀行將宋達及裕金公司起訴至法院。裕金公司以公章虛假為由，拒絕承擔擔保責任。
“目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)與銷(xiāo)售市場(chǎng)混亂，開(kāi)發(fā)商資質(zhì)參差不齊。一些無(wú)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的小開(kāi)發(fā)商掛靠在大開(kāi)發(fā)商名下開(kāi)發(fā)項目，其自身既無(wú)充足資金、也無(wú)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗，簽訂購房合同與借款合同時(shí)，采用制作假公章與假委托書(shū)等手段騙取銀行貸款，從而引發(fā)糾紛不斷�！比薯炚f(shuō)。
〖法官建議〗
仁頌認為，銀行應查缺堵漏，完善貸款管理流程，加強內部管理和風(fēng)險監控，從源頭防范風(fēng)險。另一方面，應進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)審查和準入制度，提高準入門(mén)檻，加快整體洗牌速度，將部分資質(zhì)不足的中小房地產(chǎn)商淘汰出局，同時(shí)規范少數有實(shí)力開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為，優(yōu)勝劣汰，防止壟斷行為的發(fā)生。(李松 袁定波)
