近期，高檔住宅遇冷，已經(jīng)是不爭的事實(shí)。截至5月20日，高檔住宅的銷(xiāo)售僅為兩成，高檔項目盡管面臨嚴峻的銷(xiāo)售壓力。但是，即便如此，開(kāi)發(fā)商仍然堅持“高開(kāi)低走”，開(kāi)盤(pán)價(jià)格都高得驚人。實(shí)際上，其成交價(jià)卻不是那么回事。記者通過(guò)對多個(gè)高檔項目調查發(fā)現，半數以上的項目成交價(jià)均低于開(kāi)盤(pán)價(jià)，其中差額在1000-4000元左右的占比達66.7%。但是，為了保證樓盤(pán)的“身份”，并且對北京樓市看好，開(kāi)發(fā)商堅持高開(kāi)盤(pán)價(jià)，寧可長(cháng)線(xiàn)銷(xiāo)售。
高檔項目銷(xiāo)量慘淡
中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)研究中心根據2007年開(kāi)盤(pán)的高檔住宅項目銷(xiāo)售情況的統計結果顯示，2007年1-4月入市的高檔住宅項目占開(kāi)盤(pán)總數的1/5。截至5月20日，高檔住宅的銷(xiāo)售率僅為22.8%，高檔住宅的消化速度不盡如人意，出現有價(jià)無(wú)市的局面。
這樣的例子很多，比如位于西城區宣武門(mén)內大街東側西絨線(xiàn)胡同的天安國匯，其在4月初開(kāi)盤(pán)，記者查看其網(wǎng)上簽約記錄，開(kāi)盤(pán)均價(jià)達29000元/平方米，至今仍無(wú)簽約記錄。
華遠裘馬都從2006年底開(kāi)盤(pán)直到現在，半年的時(shí)間600套房子，僅銷(xiāo)售了225套。位于朝陽(yáng)區建華南路永安南里的銀鉆公寓，874套公寓，從2006年5月份開(kāi)始賣(mài)，到現在只賣(mài)了126套。位于朝陽(yáng)區三元東橋南1000米的US聯(lián)邦公寓，從今年2月份開(kāi)始賣(mài)，293套房子，現在只賣(mài)了67套。新華聯(lián)麗景珊瑚灣，今年2月份開(kāi)盤(pán)，318套住宅，目前僅賣(mài)了43套。合生國際花園東區16號樓今年2月份開(kāi)盤(pán)，共推出71套房子，目前僅有2套預訂，尚無(wú)簽約記錄。位于朝陽(yáng)區光華路甲8號的和喬麗致公寓今年1月份開(kāi)盤(pán)，共推出389套房子，目前僅簽約75套。
中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)董事長(cháng)劉益良認為，高檔住宅的購房需求基本來(lái)源于投資客戶(hù)或自住群體置業(yè)升級的需要，“限外”政策、央行連續加息、政府加快實(shí)施“保障性住房”計劃都影響到投資者和高端賣(mài)家的購房熱情，此外，資本市場(chǎng)的火熱也分流了相當一部分資金，導致高檔住宅的銷(xiāo)售速度下滑明顯，交易意愿相對冷淡。
股市分流樓市資金
高檔住宅滯銷(xiāo)，并且成交價(jià)下降，股市是始作俑者。股市一路沖高，對于投資客來(lái)說(shuō)回報率相比樓市要高得多，資金的分流造成樓市投資客大量減少。
劉益良認為，目前由股市回流房市的主要以自住型住戶(hù)為主。首先，從計算資金短期增值率來(lái)說(shuō)，房市回報無(wú)法與目前的股市相比；其次，現在房?jì)r(jià)已處于很高的水平線(xiàn)上,預期增值空間很難把握，投資風(fēng)險加大了，因此，以自住為主的購房群體，在資金充裕的情況下只要有住房需要的人群仍然會(huì )選擇購房。
當然，部分對樓市預期看好的投資客仍然會(huì )堅定地固守樓市，從長(cháng)遠來(lái)看，京城房?jì)r(jià)下跌的可能性還比較小，樓市的回報率仍然要高于股市，但由于這類(lèi)投資需要充沛的資金支持，因此只會(huì )占極小的比例。
另外，由于目前股指已處于高位且累積了大量的風(fēng)險，利好與利空并存，讓不少股民開(kāi)始產(chǎn)生擔心和怯意，從近來(lái)對一些購房客戶(hù)的接觸調查中我們發(fā)現，部分資金正從股市轉入樓市，對購房期盼已久的部分人群在股市的盈利加快了其購房愿望的實(shí)現，雖然這部分資金占的比例并不大，但足以顯示出居民對于房地產(chǎn)的需求仍呈剛性。
多數項目“高開(kāi)低走”
記者自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數據發(fā)現，多數2007年開(kāi)盤(pán)入市的高檔項目，其開(kāi)盤(pán)價(jià)和成交價(jià)有一定差距，一般后者要比前者低幾百元乃至數千元。
位于朝陽(yáng)區姚家園西口265號東郊木材廠(chǎng)B地塊的金隅鳳麟洲，開(kāi)盤(pán)價(jià)格在13000元/平方米左右，可實(shí)際成交價(jià)為12086元/平方米。實(shí)際成交價(jià)格比開(kāi)盤(pán)價(jià)低了近1000元/平方米。
位于小湯山常興莊村的灣流匯，開(kāi)盤(pán)價(jià)在12600元/平方米左右，而實(shí)際成交價(jià)為9728元/平方米，后者較前者下降了2800元/平方米。
位于朝陽(yáng)區太陽(yáng)宮橋南側光熙門(mén)城鐵東側的和平里de小鎮二期，開(kāi)盤(pán)價(jià)在16800元/平方米左右，而該項目的實(shí)際成交價(jià)為10480元/平方米。后者較前者低了6000多元/平方米。
位于朝陽(yáng)區西大望路23號的珠江帝景D區-帝景·伯爵山，開(kāi)盤(pán)價(jià)在16500元/平方米左右，而實(shí)際上的成交價(jià)為15130元/平方米。后者較前者低了1000多元/平方米。
位于豐臺區南三環(huán)趙公口橋南的建邦華府，開(kāi)盤(pán)均價(jià)在13000元/平方米左右，實(shí)際銷(xiāo)售均價(jià)為12596元/平方米。
位于朝陽(yáng)區三元橋東500米的華遠裘馬都，開(kāi)盤(pán)均價(jià)在21000元/平方米左右，實(shí)際成交價(jià)為17080元/平方米。后者較前者低了近3000元/平方米。
位于朝陽(yáng)區國貿橋南600米的合生國際花園，開(kāi)盤(pán)價(jià)格在17000元/平方米左右，而實(shí)際上的銷(xiāo)售均價(jià)為14521元/平方米。后者的價(jià)格比前者低了2000多元/平方米。
少數項目成交價(jià)高于開(kāi)盤(pán)價(jià)
記者調查顯示，僅有極少數高檔項目的開(kāi)盤(pán)均價(jià)較實(shí)際成交價(jià)低。
如萬(wàn)城華府三期上園，開(kāi)盤(pán)均價(jià)在28000元/平方米左右，實(shí)際成交價(jià)為28158元/平方米。
位于朝陽(yáng)區東三環(huán)霄云里8號的波菲特行政公寓，開(kāi)盤(pán)價(jià)在23000元/平方米左右，成交均價(jià)則為23876元/平方米。
位于朝陽(yáng)區朝陽(yáng)路華堂商場(chǎng)對面向北300米的新華聯(lián)麗景珊瑚灣，開(kāi)盤(pán)均價(jià)在13500元/平方米左右，實(shí)際成交價(jià)為14511元/平方米。
位于朝陽(yáng)區光華路甲8號的和喬麗致公寓今年1月份開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)在23000元/平方米左右，實(shí)際銷(xiāo)售均價(jià)為23557/平方米。
緣何“高開(kāi)低走”
按照一般人的想法，既然不好賣(mài)，倒不如在開(kāi)盤(pán)時(shí)將價(jià)格定得低一點(diǎn)，然后再慢慢往上走�？墒沁@些高檔項目的開(kāi)發(fā)商為什么偏偏反其道而行之呢？即便銷(xiāo)售不好，也還是堅持“高開(kāi)低走”呢？
劉益良分析，堅守高價(jià)位一是要保持項目的“身份”，給購房者增強信心，讓人感覺(jué)高檔項目的升值潛力仍然很大；其次，很多高檔住宅往往通過(guò)高開(kāi)價(jià)吸引人氣，在實(shí)際銷(xiāo)售中再通過(guò)讓利促進(jìn)成交；再者，由于受到政策影響，購房人對未來(lái)房?jì)r(jià)走向的不確定，使得目前觀(guān)望情緒較濃，而開(kāi)發(fā)商對國內經(jīng)濟發(fā)展前景的樂(lè )觀(guān)形成了對高檔住宅市場(chǎng)的預期看好，堅持長(cháng)線(xiàn)銷(xiāo)售也不肯降價(jià)出售，買(mǎi)賣(mài)雙方的心理落差也是導致高檔住宅市場(chǎng)成交下滑的原因之一。(趙麗萍)
