盡管政府明確警示存在購買(mǎi)風(fēng)險，但僅相當于北京四環(huán)內房?jì)r(jià)25%至30%的低價(jià)格，令購房者仍趨之若騖。
如果你有30萬(wàn)，你可以在北京的二環(huán)內買(mǎi)到20平米的房子；如果你運氣好，也可以在五環(huán)內買(mǎi)到40平米的房子，或者六環(huán)內買(mǎi)到45平米的房子。
而在五環(huán)外的“小產(chǎn)權房”，你用這筆錢(qián)則可以買(mǎi)到近100平米的房子！
據“鏈家地產(chǎn)”統計顯示，北京“小產(chǎn)權房”主要集中在通州、順義、懷柔、密云等遠郊區，房?jì)r(jià)多在每平方米2500元至4000元之間，僅為四環(huán)內動(dòng)輒上萬(wàn)元的商品房?jì)r(jià)格的25%至30%。
低廉的價(jià)格造成了購房者對“小產(chǎn)權房”的趨之若騖。但在“小產(chǎn)權房”熱銷(xiāo)的背后，卻是難掩的風(fēng)險和顯而易見(jiàn)的利益驅動(dòng)。
“小產(chǎn)權房”賣(mài)火了
5月26日上午10點(diǎn)，當《中國經(jīng)濟周刊》記者來(lái)到通州區張家灣鎮太玉園小區售樓處時(shí)，這個(gè)北京聞名的“小產(chǎn)權”樓盤(pán)正迎來(lái)新的一期開(kāi)盤(pán)，很多購房者在向售樓人員了解情況。
什么是小產(chǎn)權房屋？
簡(jiǎn)單解釋?zhuān)瑖野l(fā)產(chǎn)權證的叫大產(chǎn)權。如開(kāi)發(fā)商辦理合法的立項開(kāi)發(fā)手續后，辦理土地出讓手續并按規定上繳給國家土地出讓金和使用稅(費)，由國家發(fā)放給開(kāi)發(fā)商土地使用證和房屋預售許可證，這樣的房屋稱(chēng)為大產(chǎn)權房屋。而國家不發(fā)產(chǎn)權證的，由鄉鎮政府發(fā)證書(shū)的叫小產(chǎn)權，也就是說(shuō)在農民的集體土地上，僅有鄉(鎮)政府或村委會(huì )的蓋章以證明其權屬，并沒(méi)有國家房管部門(mén)的蓋章，這種房屋被視為鄉產(chǎn)權，即小產(chǎn)權房屋。
“通州的樓盤(pán)60%都是小產(chǎn)權的，我們一點(diǎn)也不愁賣(mài)！今天開(kāi)盤(pán)我已經(jīng)賣(mài)了4套了。有時(shí)候團購十幾套的情況也是有的。附近城市如保定的一些居民也來(lái)我們這里買(mǎi)房，最遠的還有呼和浩特的呢！”銷(xiāo)售人員李先生對記者說(shuō)，他并不忌諱告訴購房者房子是“小產(chǎn)權”。
記者在現場(chǎng)了解到，新開(kāi)的這一期樓盤(pán)打出的牌子是“歐洲人文城鎮生活樣式”，“9-13萬(wàn)即可擁有一個(gè)真正屬于自己的家”。房子確實(shí)很便宜，一套一層的87平米的兩室一廳只需要28萬(wàn)左右，相當于3200余元每平米，這樣的價(jià)格在五環(huán)內是不可想象的。
“看準了就趕緊下手買(mǎi)，不用考慮太多。這地方特別適合養老�！币晃灰呀�(jīng)在太玉園買(mǎi)了一居室的李大媽對記者說(shuō)，她去年買(mǎi)時(shí)這邊的房?jì)r(jià)只有2500元一平米�，F在她準備為兒子再買(mǎi)一套。
當記者問(wèn)她會(huì )不會(huì )介意這是“小產(chǎn)權房”時(shí)，她告訴記者：“如果只有三棟兩棟，再便宜我也不會(huì )買(mǎi)。這個(gè)小區規模大，這么多的居民，別人都不怕，你怕什么？小產(chǎn)權也沒(méi)有什么，反正都是自己住�！�
和李大媽不同，劉女士是專(zhuān)程從唐山趕來(lái)看房子的�！芭畠航裉煜奶飚厴I(yè)，需要在北京買(mǎi)房子，但市中心的房子太貴了，于是就想著(zhù)在這里先買(mǎi)一個(gè)，算做一個(gè)過(guò)渡吧。知道買(mǎi)小產(chǎn)權房會(huì )有風(fēng)險，但也顧不了那么多了�！彼f(shuō)。
記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，購買(mǎi)“小產(chǎn)權房”的多是初次置業(yè)的年輕人和想要養老的老人。原因很簡(jiǎn)單：“便宜”，“環(huán)境清靜”。
“去年軍博等房展會(huì )我們還參加，今年以來(lái)基本就不做宣傳了，因為賣(mài)得太火了�！变N(xiāo)售人員李先生告訴記者，目前他們還有四棟樓沒(méi)有開(kāi)盤(pán)，到年底開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，“一定能漲到4000元每平米�！�
“小產(chǎn)權”實(shí)際是無(wú)產(chǎn)權？
盡管“小產(chǎn)權房”一片熱銷(xiāo)景象，但在眾多的業(yè)內人士看來(lái)，“小產(chǎn)權房”存在多重風(fēng)險，最大的問(wèn)題是實(shí)際上沒(méi)有產(chǎn)權，不受法律的保護。
在太玉園小區售樓處，記者發(fā)現，購房者簽訂的合同與一般的商品房買(mǎi)賣(mài)合同有所不同，其名稱(chēng)是“北京市太玉園項目房屋買(mǎi)賣(mài)合同”，合同由北京市通州區張家灣鎮人民政府監制，出賣(mài)人為張家灣鎮張家灣村民委員會(huì )。
合同上寫(xiě)著(zhù)：出賣(mài)人在購房人辦理入住手續一年之內辦理完畢房屋產(chǎn)權證，購房人如產(chǎn)權狀況發(fā)生變更時(shí)，應到相應主管部門(mén)辦理手續，交納費用。
銷(xiāo)售人員告訴記者，“小產(chǎn)權”房屋可以轉讓或繼承，但當記者請他出示房產(chǎn)證的樣本時(shí)，該人士稱(chēng)現在手頭沒(méi)有，改天才能看。
在記者的追問(wèn)下，他才告訴記者，將來(lái)要發(fā)的房產(chǎn)證全稱(chēng)是“太玉園小區內銷(xiāo)房房屋產(chǎn)權證”，而不是通常國家建設部門(mén)所發(fā)的“房屋所有權證”，而辦理產(chǎn)權變更手續的所謂主管部門(mén)，實(shí)際就是村民委員會(huì )。
在張家灣鎮西定福莊村附近的另一個(gè)小產(chǎn)權樓盤(pán)——“環(huán)湖小鎮”，一位姓孫的銷(xiāo)售人員這樣解答記者的疑惑：如果真的遇到國家的大型規劃或拆遷，“小產(chǎn)權”房子可能沒(méi)有“大產(chǎn)權”的房子獲得的補償多，但補償一定會(huì )有的，而且肯定會(huì )比購房的費用高。
記者隨后發(fā)現，與“太玉園”有所不同的是，該樓盤(pán)出示的購房合同又有了一個(gè)新的名稱(chēng)：“房屋買(mǎi)賣(mài)契約”，但賣(mài)方依然是村委會(huì )：通州區張家灣鎮西定福莊村民委員會(huì )。
不過(guò)在這里，記者終于看到了房產(chǎn)證的樣本，全稱(chēng)為“房屋所有證”，其中規定了“轉讓或繼承時(shí)，必須到發(fā)證機關(guān)辦理產(chǎn)權變更手續�！�
“就是到村民委員會(huì )去辦理，交2000元的手續費�！边@位姓孫的銷(xiāo)售人員對記者說(shuō)。
“這樣的‘小產(chǎn)權房’實(shí)際上是無(wú)產(chǎn)權房。因為這類(lèi)住房是建在集體土地上的，不允許對外銷(xiāo)售，沒(méi)有法律保證。也就是說(shuō)，購買(mǎi)這樣的房子拿不到國家發(fā)給的產(chǎn)權證。這是由國家的法律和土地的使用性質(zhì)所決定�！苯ㄔO部政策研究中心副主任王玨林對《中國經(jīng)濟周刊》說(shuō)。
“如果集體要求收回房產(chǎn)或者因為政府規劃，要求拆除鄉產(chǎn)權房，購房人是得不到法律支持的。另外，部分為養老而到郊區購買(mǎi)鄉產(chǎn)權房的老年人，由于缺乏產(chǎn)權，未來(lái)在遺產(chǎn)繼承時(shí)也會(huì )遇到許多麻煩�！北本╂溂业禺a(chǎn)副總經(jīng)理金育松對《中國經(jīng)濟周刊》說(shuō)。
“小產(chǎn)權”與“新農村”有無(wú)關(guān)系
據了解，今年3月，面對“小產(chǎn)權房”的熱銷(xiāo)，北京市建委曾對購房者發(fā)出風(fēng)險提示，建議不要購買(mǎi)“小產(chǎn)權”房屋，因為此類(lèi)房屋無(wú)產(chǎn)權保障，不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續。
但這樣的風(fēng)險提示似乎擋不住購買(mǎi)“小產(chǎn)權房”的浩蕩大軍：京城400余個(gè)在售樓盤(pán)的調研數據顯示，目前在售“小產(chǎn)權”樓盤(pán)約占市場(chǎng)總量的18%。
一方面是官方警示鄉鎮“小產(chǎn)權”房產(chǎn)有風(fēng)險，一方面卻是“小產(chǎn)權”房市場(chǎng)的產(chǎn)銷(xiāo)兩旺，其中原因何在？
“那么多人去購買(mǎi)‘小產(chǎn)權房’，主要原因還是在于價(jià)格比較低，地點(diǎn)也有吸引力；還有一個(gè)重要的集體心理,就是‘法不責眾’�！蓖醌k林說(shuō)。
“價(jià)格低廉是‘小產(chǎn)權房’熱賣(mài)的主要原因。正是由于房?jì)r(jià)的持續走高，才使購房者更多地將目光轉向了郊區，甘冒風(fēng)險，購買(mǎi)‘小產(chǎn)權房’�！北本╂溂业禺a(chǎn)副總經(jīng)理金育松對《中國經(jīng)濟周刊》說(shuō)。
在采訪(fǎng)中，記者還發(fā)現，北京郊區的許多“小產(chǎn)權房”都是以“舊村改造”或者“舊城改造”的名義進(jìn)行的，許多樓盤(pán)都是以“某某村舊村改造項目”立項的，利益驅動(dòng)顯而易見(jiàn)。
“我們是村民回遷房，不是搞的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)�！碧駡@小區售樓處的李先生對記者說(shuō)。
在李先生眼里，他們就是將原來(lái)的舊村改造，建成樓房，節省了地方，本村村民的居住條件滿(mǎn)足后，將多余部分進(jìn)行銷(xiāo)售，這樣既可以讓村集體有所獲益， 也解決一些村民的安置工作，是一舉兩得的事情。 “作為本村的村民，我還可以得到兩股的分紅，一股是三千元�！崩钕壬鷮τ浾哒f(shuō)。
“借新農村建設、舊村改造名義，是‘小產(chǎn)權房’目前普遍的運作模式，具有打‘擦邊球’的性質(zhì)。沒(méi)有政策明確允許這么做�！北本┓康禺a(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)林峰對《中國經(jīng)濟周刊》說(shuō)。
據林峰介紹，“小產(chǎn)權房”一般由開(kāi)發(fā)商和村委會(huì )合作，或者村委會(huì )自行組織建設，在宅基地等用地上開(kāi)發(fā)住宅，而后自行銷(xiāo)售，并向購房者發(fā)放由鄉鎮政府制作的“房產(chǎn)證”。
“在這個(gè)過(guò)程中，由于不用交納土地出讓金和各種稅費，村鎮一般能獲得很大的好處，而合作的開(kāi)發(fā)商也能按比例分成�！绷址逭f(shuō)。
金育松也認為，“小產(chǎn)權房”開(kāi)發(fā)使用的是農民的集體土地，幾乎不存在土地成本，因此價(jià)格低廉，從而使得鄉產(chǎn)權房的開(kāi)發(fā)具有較大的利潤空間， 這也成為“小產(chǎn)權房”屢禁不絕的一個(gè)原因。
評論：北京“小產(chǎn)權房”還能賣(mài)多久？
建設部政策研究中心副主任 王玨林：“北京市應盡快出臺相關(guān)管理辦法”
購買(mǎi)“小產(chǎn)權房”會(huì )給購房者帶來(lái)許多不利和風(fēng)險：一是很難在市場(chǎng)上流通；二是很難保證購買(mǎi)合同的實(shí)現；三是隨時(shí)都可能因為這塊土地被征用，進(jìn)行強拆，造成經(jīng)濟損失。
目前北京郊區存在如此多的“小產(chǎn)權房”，不是一個(gè)好現象，因為這既影響房產(chǎn)市場(chǎng)，又易產(chǎn)生社會(huì )問(wèn)題。建議北京市盡快出臺相關(guān)管理辦法，對符合上市條件的要納入市場(chǎng)統一管理范疇；不符合法規規定的要嚴加制止，不能任其發(fā)展。
北京市建委房屋交易管理市場(chǎng)處處長(cháng) 沈潔：“遏制‘小產(chǎn)權’還需各部門(mén)采取綜合措施”
今年3月，我們已經(jīng)從市場(chǎng)交易的角度，對購買(mǎi)“小產(chǎn)權房”的消費者進(jìn)行了風(fēng)險提示，明確了“使用權”、“小產(chǎn)權”的房屋都不要購買(mǎi)，此類(lèi)房屋無(wú)產(chǎn)權保障，且不能辦理房屋的產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續。至于今后如何對待小產(chǎn)權房，還需要國土部門(mén)、規劃部門(mén)以及主管村鎮建設的部門(mén)采取綜合的措施。
北京鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理 金育松：“‘小產(chǎn)權房’開(kāi)發(fā)交易將會(huì )受到一定的抑制”
未來(lái)幾年，“小產(chǎn)權房”開(kāi)發(fā)交易將會(huì )受到一定的抑制。去年的“十一五”規劃將18億畝耕地保有量確定為硬性指標，未來(lái)幾年對于農民宅基地耕地的保護力度只會(huì )不斷增強，從而切斷“小產(chǎn)權”開(kāi)發(fā)土地的來(lái)源。另外，北京市“兩個(gè)一千萬(wàn)”工程將會(huì )給中低收入者帶來(lái)良好的保障和預期，他們不必再冒風(fēng)險購買(mǎi)鄉產(chǎn)權房，購買(mǎi)鄉產(chǎn)權房的客戶(hù)會(huì )相應減少。
如何合理安置已經(jīng)大量存在的“小產(chǎn)權房”，是當前問(wèn)題的關(guān)鍵；是一刀切的推倒？還是由購買(mǎi)者通過(guò)補交土地出讓金等方式取得真正產(chǎn)權？在這方面，相關(guān)法規還是空白。(記者：牛建宏)
