據統計，截止到7月23日，北京在售的近430個(gè)商品住宅類(lèi)項目中，均價(jià)在8000元/平方米以下的項目共57個(gè)，其中僅有2個(gè)項目位于四環(huán)至五環(huán)之間。另外的55個(gè)均位于五環(huán)以外，且絕大部分分布在通州、大興、順義等遠郊區。
雖然政府力推的限價(jià)商品房讓越來(lái)越多的普通百姓看到了希望，但大部分限價(jià)房要到2008年至2009年才能形成實(shí)際供應。專(zhuān)家認為，中低收入的普通家庭能承受的房屋總價(jià)以50萬(wàn)元左右為上限。在城區房?jì)r(jià)基本過(guò)萬(wàn)的情況下，本報(北京青年報)記者暫且以8000元/平方米為界，為您尋找“平價(jià)房”。
●京西南是房?jì)r(jià)“洼地”
如果時(shí)光倒退兩年，8000元/平方米是絕對的高端住宅。
以望京為例，2005年望京新開(kāi)樓盤(pán)價(jià)格集中在6000元/平方米左右。到了去年，新項目均價(jià)一般為8000元/平方米至9000元/平方米。如今，五環(huán)外的望京新盤(pán)北緯40°開(kāi)盤(pán)均價(jià)9200元/平方米，據項目負責人介紹，平均每套房都有3~4個(gè)排號者。而四環(huán)外望京橋北側的中廣·宜景灣擬開(kāi)盤(pán)價(jià)12000元/平方米。
然而望京還不是北京住宅市場(chǎng)漲幅最快的地區。東四環(huán)、北五環(huán)等熱點(diǎn)區域的許多住宅項目，價(jià)格已達到15000元/平方米甚至20000元/平方米，較之去年同期有的項目漲幅高達60%�！耙惶煲粌r(jià)”已成為業(yè)內對熱點(diǎn)住宅的普遍評價(jià)。
相較之下，南城仍處于京城的價(jià)格“洼地”。以南三環(huán)周邊的新盤(pán)為例，方莊6號、建邦華府等項目的價(jià)格集中在13000元/平方米，南三環(huán)至南四環(huán)之間更是能找到一些價(jià)格在10000元/平方米的在售樓盤(pán)。
據中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)研究中心統計，今年在售的僅有兩個(gè)五環(huán)以?xún)?000元/平方米價(jià)位的住宅樓盤(pán)均分布在西南四環(huán)至五環(huán)。分別是豐臺區的沸城(銷(xiāo)售均價(jià)7000元/平方米)和大興區的布洛城·榮郡(銷(xiāo)售均價(jià)6500元/平方米)。業(yè)內人士稱(chēng)，基礎設施相對落后，居住氛圍尚不成熟，缺乏大型商業(yè)中心等因素是讓西南四環(huán)陷入低潮的主要原因。
●8000元以下新盤(pán)絕跡五環(huán)
中大恒基統計數據顯示，從2007年開(kāi)始截至7月23日，8000元/平方米以下樓盤(pán)僅有57個(gè)，占在售項目總量的13%。而在這57個(gè)項目中，銷(xiāo)售均價(jià)在6000元/平方米以下的樓盤(pán)有20個(gè)，單價(jià)在6000-8000元/平方米樓盤(pán)的樓盤(pán)37個(gè)，占均價(jià)8000元/平方米以下樓盤(pán)總量七成多。預計在2007年7月至年底，即將上市的該價(jià)位樓盤(pán)純新盤(pán)僅有5個(gè)左右。
雖然市場(chǎng)上尚有近兩成的在售樓盤(pán)均價(jià)保持在8000元/平方米以下，但是數據顯示，這57個(gè)項目中，2007年開(kāi)盤(pán)的純新盤(pán)僅有十多個(gè)，其他均為老項目后期，并且一半以上的項目開(kāi)發(fā)時(shí)間已經(jīng)有2-3年甚至更長(cháng)，不少項目已進(jìn)入尾盤(pán)階段，實(shí)際供應量非常少。
“根據北京房地產(chǎn)的價(jià)格增長(cháng)速度，相信不久之后，8000元/平方米均價(jià)的商品住宅將絕跡京城�！敝写蠛慊粍�(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司董事長(cháng)劉益良說(shuō)。據他介紹，8000元/平方米的銷(xiāo)售均價(jià)在去年還是京城的主流銷(xiāo)售產(chǎn)品，僅過(guò)了一年，就將面臨著(zhù)“絕跡”的尷尬，房?jì)r(jià)增幅讓人擔憂(yōu)。
打開(kāi)房地產(chǎn)網(wǎng)站，在新房搜索引擎中點(diǎn)擊8000元/平方米以下這一選項，排在前列的住宅項目無(wú)一位于城八區。而隨著(zhù)一些遠郊區和邊緣組團的不斷發(fā)展和居住氛圍的日漸成熟，很多去年、前年的低房?jì)r(jià)區域已經(jīng)消失。以通州和亦莊為例，目前通州區普通住宅價(jià)格穩定在6000元/平方米以上，區域內大盤(pán)世紀星城最新開(kāi)盤(pán)的一棟樓均價(jià)為8200元/平方米左右，比去年同期價(jià)格上漲了30%。目前通州僅有部分位于六環(huán)外的項目單價(jià)在5000元/平方米以下，且其中不乏小產(chǎn)權項目。
而亦莊經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區的效應也在經(jīng)歷了去年和前年的緩慢爬升后，在今年達到明顯顯現。據了解，目前亦莊的在售住宅項目寥寥無(wú)幾，且多為尾房，價(jià)格集中在7000元/平方米至8000元/平方米左右。而遠至六環(huán)的馬駒橋今年迎來(lái)一個(gè)放量小高潮，金地格林小鎮6和珠江奧古斯塔城邦緊鄰東南六環(huán)，目前均價(jià)分別為8000元/平方米和6200元/平方米。
●8000元以下二手房?jì)H存五環(huán)外
“中大恒基”市場(chǎng)研究部根據上半年北京二手房成交情況分析，2007年上半年北京二手房市場(chǎng)成交均價(jià)為8383.56元/平方米，比去年年底上漲了22.3%。其中二手商品房的平均價(jià)格已經(jīng)接近8752.31元/平方米。已購公房本月的成交價(jià)格9585.29元/平方米,二手經(jīng)濟適用房均價(jià)為6426.11元/平方米，從區域上看，四環(huán)以?xún)榷址繂蝺r(jià)均超過(guò)8000元/平方米元大關(guān)，而想要尋找8000元/平方米以下二手房只能在西南五環(huán)以及東北五環(huán)尋找。
數據顯示，五環(huán)及以外的近郊房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量增幅明顯超過(guò)內城區，其升值潛力也比內城區二手房大的多。而最根本的改變來(lái)源于人們對區位價(jià)值的重新評判。前兩年，絕大多數購房人認為五環(huán)周邊已屬郊區，寧愿在市中心買(mǎi)小點(diǎn)的房子也不會(huì )考慮五環(huán)外區域。如今，北京住宅郊區化已是大勢所趨，而家庭轎車(chē)的擁有率不斷攀高也讓人們逐漸接受了郊區置業(yè)這一選擇。
在軌道交通逐漸完善、城市中心擁堵日益惡化的情況下，五環(huán)周?chē)址窟@一常年坐“冷板凳”的產(chǎn)品也開(kāi)始被市場(chǎng)認可。但不同區域帶來(lái)的居住環(huán)境差異，還是讓二手房市場(chǎng)呈現出明顯的區域價(jià)值分化。(鄭杉杉)
