中介冒充業(yè)主小區論壇拉客
《南部新聞》版先后刊登了兩篇關(guān)于番禺地產(chǎn)中介的報道，分別探討了“中介電話(huà)擾民”的問(wèn)題以及“中介與二手房房?jì)r(jià)之間的微妙關(guān)系”。今天，本報記者將講述市民在購置二手房時(shí)的一些精明做法，這些做法極大地壓縮了地產(chǎn)中介的生存空間，并使番禺二手中介市場(chǎng)發(fā)生了一些值得關(guān)注的變化。
記者手記
在對番禺中介行業(yè)的采訪(fǎng)過(guò)程中，記者深深地感受到：這是一個(gè)亟待規范的行業(yè)——從開(kāi)業(yè)門(mén)檻的控制，到對虛假廣告的查處，再到稅收監管。這是一個(gè)亟待美化的行業(yè)——有不少番禺的市民不無(wú)失禮地戲稱(chēng)中介為“拉皮條的”，因為他們中的部分人在小區的車(chē)站和商業(yè)會(huì )所“拉客”，很讓業(yè)主們反感，試想，“拉客”的中介怎可能獲得市民的信任與尊重？
傭金過(guò)高市民不買(mǎi)賬
記者經(jīng)采訪(fǎng)發(fā)現，無(wú)論是網(wǎng)上出售、出租、求購、求租，還是自家玻璃窗上掛牌和上門(mén)求購，均緣自地產(chǎn)中介傭金定得過(guò)高。
上周末，記者去了祈福新村門(mén)口的“二手房超市”調查傭金的定價(jià)標準。幾家大規模的中介巨頭均擺出一副高姿態(tài)：“賣(mài)家付2%，買(mǎi)家付3%”，記者試著(zhù)詢(xún)問(wèn)是否可以降低提成比例，對方斷然拒絕，稱(chēng)：“你看看我們的招牌，我們是最強的”。而事實(shí)上，“賣(mài)家2%、買(mǎi)家3%”是法規規定的中介最高提成標準。
有意購買(mǎi)二手房的呂小姐向記者抱怨道：“不看了！中介費太貴了！雖然他們是名牌企業(yè)，但賣(mài)家給房子定的價(jià)不會(huì )因為他們而改變多少，他們所謂的‘強’體現在哪些方面？他們只是集中了房源信息而已，再幫我們跑跑部門(mén)、辦辦手續，就這些勞動(dòng)根本不值這么多錢(qián)�！鼻f(wàn)萬(wàn)個(gè)“李小姐”們的“不買(mǎi)賬”導致中介行業(yè)一系列值得關(guān)注的變化。
撇開(kāi)中介 買(mǎi)家賣(mài)家直接碰頭
據“陽(yáng)光家緣”網(wǎng)站公布的統計數據，今年1~5月份，番禺區二手房成交7584宗，總面積為75.81萬(wàn)平方米，總宗數與總面積均為同期廣州各區(市)最多。二手樓市的景氣支撐著(zhù)番禺眾多地產(chǎn)中介的生存和發(fā)展。然而，據記者觀(guān)察，經(jīng)過(guò)多年來(lái)樓市沉浮的洗禮，有不少廣州市民對房屋買(mǎi)賣(mài)的規則已日漸熟悉，他們在一定程度上堪稱(chēng)“樓市專(zhuān)家”。因此，撇開(kāi)中介，“買(mǎi)家親自找房源，賣(mài)家親自找買(mǎi)家”的現象比以往普遍了許多。
社區論壇：獲取房產(chǎn)信息重地
番禺各個(gè)小區的社區論壇充分反映了這種現象，不少社區論壇的房產(chǎn)版都是整個(gè)網(wǎng)站有效信息量最多、人氣最旺的網(wǎng)友聚集地。僅在上周末那短短的兩天時(shí)間里，祈福新村“祈福人熱線(xiàn)”的“房產(chǎn)信息”版上就出現了41個(gè)以“出售”、“出租”、“求購”和“求租”為主題的帖子。值得一提的是，祈福新村大大小小共有5個(gè)社區論壇，這“41個(gè)”絕不是上周末祈福新村“網(wǎng)絡(luò )樓市”的全部。
社區論壇房產(chǎn)版的功能并不僅僅限于售租信息的發(fā)布，它還是網(wǎng)友詢(xún)問(wèn)房屋定價(jià)的熱鬧場(chǎng)所。洛溪新城吉祥道一位不愿透露姓名的中介向記者表示：“現在的業(yè)主精明得很，很多放盤(pán)出來(lái)的根本不聽(tīng)我們中介推薦的定價(jià)，而是堅持要定自己事先想好的價(jià)格，這給我們的工作增加了難度。小區論壇從中起了很大的作用，很多時(shí)候會(huì )出現一個(gè)片區放盤(pán)出來(lái)的房子業(yè)主定價(jià)差不多的情況�！�
自貼廣告：直接表達買(mǎi)賣(mài)意愿
畢竟不是所有賣(mài)家和買(mǎi)家都有上社區論壇的習慣，因此，在番禺，更為直接的房產(chǎn)交易意愿表達方式正在形成和推廣。如：玻璃窗上貼“出售”，買(mǎi)家上門(mén)貼“求購”。記者在南國奧園悉尼三區看到，一戶(hù)業(yè)主在自家的玻璃窗上貼著(zhù)一張大紅紙，紅紙上寫(xiě)著(zhù)大大的“出售”兩個(gè)黑字，并附有聯(lián)系電話(huà)。如果把車(chē)庫納入廣義的“房產(chǎn)”范疇，這種情況就更普遍了。
不僅有賣(mài)家給愛(ài)屋公開(kāi)“掛牌”，也有買(mǎi)家上門(mén)求購。不久前，廣州奧園的劉先生回家看到自家的門(mén)上貼著(zhù)：“我想買(mǎi)您的房子，65萬(wàn)元賣(mài)嗎？我的手機號碼：……”
第1招
“潛入”社區論壇拉客
“網(wǎng)絡(luò )樓市”的活躍自然引起了中介的注意。記者發(fā)現，有不少中介公司的員工潛入社區論壇，以業(yè)主的身份銷(xiāo)售二手房，讓人真假莫辨，這讓社區論壇房產(chǎn)版可信度大大降低。
記者在麗江花園“江外江”上隨便點(diǎn)擊進(jìn)入了一則以業(yè)主身份發(fā)布的售房信息，并按照信息上注明的聯(lián)系方式打通了發(fā)帖者的手機。經(jīng)過(guò)一段漫長(cháng)的“開(kāi)場(chǎng)白”之后，對方終于透露了自己的真實(shí)身份：“那套房子已經(jīng)賣(mài)掉了，我是中介公司的，我手上還有很多很靚的房子，您什么時(shí)候方便過(guò)來(lái)？咱們約個(gè)時(shí)間吧！”
第2招
著(zhù)力“包裝”專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢
記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，部分中介從業(yè)人員為了把自己和業(yè)外的普通市民加以區分，著(zhù)力突出其專(zhuān)業(yè)水平，以讓市民覺(jué)得“專(zhuān)業(yè)的就是不一樣”，從而達到吸引顧客的效果。
記者走進(jìn)了祈福新村二手房超市某知名中介公司，一名員工上前向記者介紹祈福新村各個(gè)片區的情況，在介紹過(guò)程中，他能隨口說(shuō)出每棟樓的一手房收樓時(shí)間——精確到某年某月某天，并稱(chēng)“在這里，沒(méi)有人比我更專(zhuān)業(yè)的了”�？墒聦�(shí)上，沒(méi)有人會(huì )去考證他說(shuō)的收樓日期是否完全準確。
第3招
賺取低廉“跑腿”費
二手房的買(mǎi)賣(mài)從簽訂合同到按揭、交稅、過(guò)戶(hù)需要經(jīng)歷一個(gè)漫長(cháng)的過(guò)程，許多市民在自行談定房屋買(mǎi)賣(mài)后，把這一系列煩瑣程序的任務(wù)交給了地產(chǎn)中介，業(yè)內稱(chēng)之為“代辦”。
代辦的傭金與“完全中介”的傭金完全不在同一數量級上，傭金標準普遍為四五千元。這是因為，代辦業(yè)務(wù)并沒(méi)有利用中介的房源信息和客戶(hù)資源，而“信息”，是中介相比于普通市民的最大優(yōu)勢之所在。在華南板塊某樓盤(pán)的一家中介公司，代辦業(yè)務(wù)已經(jīng)占到了該公司7月份業(yè)務(wù)筆數的三分之一左右。中介小雨向記者抱怨道：“代辦業(yè)務(wù)對我們來(lái)說(shuō)就好比雞肋，吃之乏味，棄之可惜�！�
第4招
犧牲傭金促成交易
中介小雨說(shuō)，中介費是促成買(mǎi)賣(mài)的重要砝碼，在某些買(mǎi)賣(mài)雙方僵持不下的情況下，中介必須在中介費上作出讓步，以促成成交�！坝行┵u(mài)家提出實(shí)收金額，那么中介費就得全部由買(mǎi)家付。有些賣(mài)家不提實(shí)收金額，而是收到房款后再給我們支付他應付的那部分中介費，在這種情況下，房屋定價(jià)往往比較高。有時(shí)候，買(mǎi)賣(mài)雙方為了幾千塊錢(qián)僵持不下，我為了能促成成交，就從事先約定好的中介費中提出幾千元補給他們。因為一筆生意因為幾千元而黃掉實(shí)在太可惜了，我少賺點(diǎn)就少賺點(diǎn)吧�！�
據了解，不止是小雨所在的公司，中小型中介公司的提成比例往往是靈活的，可根據具體情況討價(jià)還價(jià)。
第5招
放棄虛假宣傳
你只要經(jīng)過(guò)中介公司的門(mén)口，多半會(huì )情不自禁地看看公司玻璃門(mén)上貼著(zhù)的一張張房源信息。而事實(shí)上，這些房源信息十有八九是假的。
這里所謂的“假”可分為三種情況：很久以前的房源及其房?jì)r(jià)；中介公司胡亂杜撰的、子虛烏有的“房源”；建立在中介公司均價(jià)計算基礎上的假房源。有些中介把一兩年前的房源貼在玻璃門(mén)上吸引顧客，而如今的房?jì)r(jià)已比當時(shí)漲了20%以上。
目前，已經(jīng)有部分中介公司放棄了這種做法，改用水筆手寫(xiě)，實(shí)時(shí)地更改廣告上的房?jì)r(jià)，“有的房主今天想賣(mài)50萬(wàn)元，明天改口要賣(mài)55萬(wàn)元，我們就根據他定價(jià)的改變而更改廣告上的數字。雖然難看了點(diǎn)，但反而能讓顧客覺(jué)得我們可信�！毙∮暾f(shuō)。(張強)
