眼下，北京不少擁有兩套房子以上的購房者以“以房養房”的方式投資。
前不久，金融機構人民幣存貸款基準利率開(kāi)始本年度內的第三次上調，同時(shí)住房公積金貸款利率也相應提高。對于購房者而言，此次加息直接增加了“以房養房”者的月還款額度，那么，這時(shí)“以房養房”者該如何應對呢？
保證現金流，巧用公積金貸款
就拿身為外企員工的劉先生來(lái)說(shuō)，兩年前稅后月收入在5000元左右的他將以前的房子出租，每月得租金2000元，同時(shí)他購買(mǎi)了一套60萬(wàn)元的自住房，辦理了20年期的貸款，幾次加息后，他算了算，還款額增幅超過(guò)了10%。每個(gè)月70%以上的工資都用來(lái)還銀行房貸。
最近一次加息，看起來(lái)增加的還款額不算大，但自2004年10月以來(lái)33個(gè)月內7次加息，購房人累積起來(lái)的房貸負擔卻不小。目前，銀行放貸一般要求購房者還貸額度不得超過(guò)家庭收入的50%。一方面是為了保證銀行放貸的安全性，另一方面也考慮到購房者家庭的正常生活。
要保證“以房養房”順利進(jìn)行，就職于中國農業(yè)銀行的注冊財務(wù)策劃師李春建議劉先生做好投資規劃，增加收入來(lái)源。另外，可以在保證現金流的前提下根據自己的收入水平和支付能力選擇部分提前還貸，減少月供，提前還貸時(shí)盡量在年底11月或12月與銀行提前預約歸還貸款，此時(shí)利率還是年初的貸款利率，等待第二年初，利率就按照當年的調整而實(shí)施了。
另外，選擇公積金貸款要比選擇商業(yè)貸款明智，因為公積金的利率比商業(yè)貸款的利率低，因此貸款成本低。一般情況下，在購房的時(shí)候應當首先使用自有資金交足首付款項或更多，然后利用公積金貸款，如果不足再使用商業(yè)按揭貸款。
比如，5年期以上公積金貸款利率為4.95%，比同期商業(yè)貸款7.38%的基準利率低2.43個(gè)百分點(diǎn)，即便按照最優(yōu)惠標準打八五折，仍有1.32%的利差。同樣20萬(wàn)元20年貸款使用公積金貸款，20年下來(lái)，會(huì )比商業(yè)貸款節省3萬(wàn)多元的利息。
提高租金收益，定投開(kāi)放式基金
對于投資性購房的李女士來(lái)說(shuō)，她買(mǎi)的那套價(jià)值100萬(wàn)元的房子，出租后租金也就5萬(wàn)元，再繳納5%的個(gè)人出租房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅，五年時(shí)間房款所得為23.75萬(wàn)元，而如果將100萬(wàn)元存入銀行，按5年定期存款5.22%利率計算，五年后，扣掉5%利息稅，可得24.79萬(wàn)元�！白夥康腻X(qián)還沒(méi)有銀行利息高？！”李女士頗有些郁悶。
但是交通銀行理財顧問(wèn)、AFP金融理財師尚琳琳不這么認為，她表示，李女士不能把租房收入等同于房屋投資收益，因為房產(chǎn)投資收益真正意義在于投資真正有價(jià)值的房產(chǎn)，五年后房產(chǎn)出售的凈收益與五年中的房租收益之和才是比較的客觀(guān)數字，其間的租金收益僅僅是理財收益而已。換言之，沒(méi)有人投資房屋是為了僅僅獲得每月的租金收入，而是一定時(shí)期內房屋收益的總獲利。
要讓“以房養房”投資收益增加，中國農業(yè)銀行的注冊財務(wù)策劃師李春建議，提高租金的再利用效率，增加投資收益，規避通貨膨脹風(fēng)險。在資本市場(chǎng)處于牛市期間，建議采用定期定額投資開(kāi)放式基金的方式，來(lái)提高租金的收益。每月收取的租金，固定在某一天購買(mǎi)一只開(kāi)放式基金，如此堅持下來(lái)，時(shí)間越長(cháng)效果越好。預期投資收益率為10%，大于貸款率，這種結果還比較理想。
投資看潛力 規避房產(chǎn)投資風(fēng)險
“以房養房”可并不是說(shuō)一定會(huì )萬(wàn)無(wú)一失，其中不確定因素也很多。
市場(chǎng)需求關(guān)系是影響房?jì)r(jià)漲幅的主導因素，越來(lái)越多的“以房養房”者抱怨房?jì)r(jià)不斷上升，但在待租房屋供過(guò)于求的情況下房屋租金卻保持穩定，投資房產(chǎn)成本在加大，投資周期在增長(cháng)。這樣看來(lái)，地產(chǎn)投資的風(fēng)險無(wú)疑加大了。
要保證“以房養房”的安全性，注冊財務(wù)策劃師李春提醒您，投資之前千萬(wàn)不要盲從，要選擇比較有投資價(jià)值或者說(shuō)升值潛力比較大的房地產(chǎn)，一是別墅，因為政策限制別墅建設，因此長(cháng)期來(lái)看，別墅供給小于需求，價(jià)格會(huì )上漲。二是城市邊緣的房地產(chǎn)。隨著(zhù)城市的擴張，現在的郊區就是未來(lái)的市區，甚至中心，增值的潛力相對較大。三是投資地鐵與學(xué)校周邊，這樣升值潛力也比較大。另外，最好不要“滿(mǎn)倉”操作，“把雞蛋分別放入幾個(gè)籃子里”，這樣在家庭收入以及正常開(kāi)銷(xiāo)不變的情況下，家庭財務(wù)安全系數才能比較大。風(fēng)險才能相對可控。(馮一萌）
