8月21日，央行宣布，自8月22日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。幾乎與央行年內第四次加息同時(shí)，“房貸首付提高”傳聞逐漸白熱化。美國次級債風(fēng)波更是在此間席卷全球。這些對于房地產(chǎn)市場(chǎng)意味著(zhù)什么？
“房奴”壓力明顯增加
央行宣布，自8月22日，一年期貸款基準利率上調0.18個(gè)百分點(diǎn)，由現行的6.84%提高到7.02%；五年期以上貸款利率由現行的7.38%提高到7.56%。另外，個(gè)人住房公積金貸款利率相應上調0.09個(gè)百分點(diǎn)，五年期以上公積金貸款利率由現行的4.95%提高至5.04%。
從此次央行上調利率的幅度來(lái)看，對于普通的購房消費者來(lái)說(shuō)，此次利率上調的成本增加幅度并不大。以一個(gè)貸款30萬(wàn)、貸款年限20年、按照等額本息還款并可以享受到優(yōu)惠利率(基準利率的0.85倍)的消費者來(lái)看，在此次加息前，每月的還款額為2196.81元，而加息后的每月還款額為2223.67元，每月成本支出增加額為26.86元。但是今年以來(lái)已經(jīng)四次加息，對于普通消費者來(lái)說(shuō)，累計增加成本應該是比較高的，執行優(yōu)惠利率，四次加息后，累計增加的成本達到106.44元。
新浪網(wǎng)與鏈家地產(chǎn)聯(lián)合調查顯示，年內四次加息讓54.1%的消費者選擇暫緩購房。屢次加息對27.4%的“房奴”生活產(chǎn)生了沖擊。在對“如果您已經(jīng)貸款買(mǎi)房，加息對您的生活影響”的調查中，有46.5%的購房者感覺(jué)“成本明顯增加，還款壓力加大，但對日常生活影響不大”，26.1%的購房者感覺(jué)“成本增加有限，可以接受，生活照舊”，此外有27.4%的購房者認為“成本驟然增加，對日常生活已經(jīng)產(chǎn)生了沖擊”。
另外，有54.3%的消費者認為加息不能抑制房?jì)r(jià)的上漲。此次網(wǎng)上調查的結果顯示，在未來(lái)較長(cháng)的時(shí)間內，央行再度上調利率的預期依然存在，這使得“房奴”的壓力驟然增加。
“以租養房”越來(lái)越難
李先生于今年1月購買(mǎi)一套北京望京地區的慧谷陽(yáng)光房屋，兩居室，88平米，當時(shí)購房總價(jià)為105萬(wàn)元，李先生首付40萬(wàn)元，從銀行商業(yè)貸款65萬(wàn)元，當時(shí)李先生從經(jīng)紀公司了解到他的該套房屋如果出租的話(huà)，租金在3900元／月左右，為了盡可能達到以租養房的目的，李先生把還貸期限盡可能延長(cháng)了一些，設為30年，這樣的話(huà)，李先生月供為3819.69元。這樣依靠租金，李先生就可以養這個(gè)房屋。
但自2007年以來(lái)央行加息不斷，截至目前已加息4次，房貸優(yōu)惠利率已從2007年1月份時(shí)的5.814%上調至目前的6.426%。那對于李先生來(lái)說(shuō)如果明年1月執行6.426%利率的話(huà)，李先生的月供就會(huì )達到4071.18元，而對于租金來(lái)說(shuō)，一年后租金在4000元／月，變動(dòng)幅度不會(huì )太大。這樣看來(lái)，李先生的租金很明顯已不足以支付月供了。
北京中原三級市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍分析認為，此次加息并不是結束，根據月度CPI增漲幅度，今年9-12月份仍有可能加息，李先生月供增加額還有再次增加的可能，在租金基本無(wú)變動(dòng)的情況下，月供與租金之間的差額會(huì )越來(lái)越大，“以租養房”的壓力進(jìn)一步趨緊，這將會(huì )促使部分投資者將房屋拋售出去。
消費者“持幣觀(guān)望”態(tài)度已顯現
自從前段時(shí)間多家媒體爆料，銀監會(huì )將出臺政策把房貸首付比例提高至40%～50%之后，“房貸首付問(wèn)題”愈發(fā)讓人看得“一頭霧水”。不論此傳聞是真是假，目前市場(chǎng)上部分房貸消費者已出現了不同反應。
據偉嘉安捷公司統計，目前，該公司每天接到想確認“房貸首付比例是否提高”的電話(huà)已高達50、60次，不少房貸消費者均表示，擔心“房貸首付比例”真的提高后，買(mǎi)房將會(huì )難上加難。
另?yè)䝼ゼ伟步莨臼袌?chǎng)部相關(guān)負責人透露，近段時(shí)間，部分還在猶豫看房、買(mǎi)房的客戶(hù)都已加快了簽約、成交的速度，并要求加急審核房產(chǎn)評估，盡快完成提交首付款和銀行批款業(yè)務(wù)。據統計，這部分人群約占總貸款人數的35%左右，這是市場(chǎng)較為積極的一面。
不過(guò)，在目前北京二手房市場(chǎng)和個(gè)人房貸市場(chǎng)也出現一個(gè)不太樂(lè )觀(guān)的局面。以往在“金九銀十”二手房市場(chǎng)旺季即將到來(lái)之際，本應是二手房市場(chǎng)日趨活躍的時(shí)節，但在今年卻出現了交易量走勢放緩的情況。
據我愛(ài)我家公司統計，進(jìn)入8月份二手房市場(chǎng)交易量與去年同期相比小浮下調，降幅9%。部分二手房購買(mǎi)者出現“持幣觀(guān)望”的跡象。專(zhuān)家分析，部分二手房購買(mǎi)者之所以出現“持幣觀(guān)望”情緒，與“房貸首付提高”傳聞日趨白熱化不無(wú)關(guān)聯(lián)。
某銀行相關(guān)負責人透露稱(chēng)：“由于貸款額度收緊，二手房抵押要求更嚴格，所以他們將盡量選擇信譽(yù)好的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)”。業(yè)內人士則普遍認為，如果將首付款比例提高4至5成，提高購買(mǎi)者門(mén)檻的話(huà)，將會(huì )有37%左右的購買(mǎi)人群受到影響。
監管層意欲何為？
對于此次加息，北京中原三級市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍分析認為，主要針對的是CPI增幅過(guò)高，今年7月份居民消費物價(jià)指數CPI的增幅為5.6%，創(chuàng )下近十年來(lái)新高，出現通貨膨脹預期。
今年CPI增幅高的影響因素有很多，食品價(jià)格的上漲是其拉動(dòng)的一個(gè)方面；另外，股市的火爆及房?jì)r(jià)的走高，這些都吸引消費者將資金從儲蓄轉為股票或房市上，進(jìn)一步拉動(dòng)了消費，促進(jìn)CPI上漲。
宮萍認為，此次存貸款利率齊動(dòng)，且首次存款利率增長(cháng)高于貸款利率增幅，這也充分說(shuō)明，央行旨在通過(guò)利率來(lái)調節平衡儲蓄、股市、房市三方關(guān)系�！爸挥型ㄟ^(guò)這三方面關(guān)系的平衡，才能進(jìn)一步促使CPI能夠保持穩定發(fā)展�！�
鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松認為，此次加息之前，由于美國次級貸風(fēng)波的影響，銀行系統已經(jīng)具有較強的控制房貸風(fēng)險及規模的愿望；雖然此次加息針對的是整體經(jīng)濟過(guò)熱，但是密集的加息還是對房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了一定的影響，雖然每次調整的幅度不大，但是屢次加息后成本的疊加使得貸款成本出現明顯上升，而密集的調控政策也使投資風(fēng)險不斷增加，由于頻繁加息將對市場(chǎng)產(chǎn)生放大效應，投資需求有望進(jìn)一步受到抑制。(周雪松)
