抵押房產(chǎn)后，每月從保險公司領(lǐng)取一筆養老金，過(guò)世后將房產(chǎn)交與保險公司，這一流行于歐美幾十年的“以房養老”的模式10月將首次在我國推出。上世紀80年代中期，美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創(chuàng )立了“倒按揭”這一模式，之后流行于歐美世界。據了解，我國首個(gè)主營(yíng)“以房養老”的保險公司“幸福人壽”已通過(guò)相關(guān)部門(mén)的審批，計劃下月正式掛牌營(yíng)業(yè)。
“老有所養”、“惠及子孫”……這些延續千年的習俗觀(guān)念，是構成中國人精神世界的重要支柱。在經(jīng)歷了四年左右的激烈討論后，“倒按揭”的出臺也給國人帶來(lái)一場(chǎng)不大不小的觀(guān)念碰撞。同時(shí)，“倒按揭”對于中國的房產(chǎn)市場(chǎng)、保險體系和法律體系，也是一次無(wú)形的考驗。
“倒按揭”，究竟是將“潤物細無(wú)聲”地改變我們的生活，還是初來(lái)乍到、水土不服？這些疑惑都尚待解答。
中國壽險的最后缺口
“對于完善保險市場(chǎng)、完善社會(huì )保障體系來(lái)說(shuō)，'倒按揭'都有重要作用，”中國人壽廣東分公司企劃部負責人陸建明介紹，我國人壽保險從1992年開(kāi)始發(fā)展，短短15年時(shí)間就走過(guò)了西方250年的歷程，覆蓋了“生、老、病、死、殘”各方面，目前唯一的空白就是“住房反向按揭”，即“倒按揭”，由于種種原因，這一風(fēng)靡歐美的險種始終無(wú)法在中國落腳。
陸建明介紹，我國目前的養老保障體系主要有三部分，即社保、商業(yè)保險和企業(yè)年金。其中社保只能保障社會(huì )平均線(xiàn)，商業(yè)保險更適合年輕人，企業(yè)年金只有少數企業(yè)才能享受。通過(guò)“倒按揭”的方式，將老年人的資產(chǎn)通過(guò)配置變成資源，彌補了保險體系的一大缺口。
“老年人交商業(yè)保險的費用高，時(shí)間短，很不劃算，”陸建明說(shuō)，從經(jīng)濟角度出發(fā)，“倒按揭”的思路非常好。隨著(zhù)老齡化社會(huì )的到來(lái)，一些大城市里的“空巢”家庭增多，很多老人可能會(huì )更需要這一產(chǎn)品。而“倒按揭”在形式上，房子的產(chǎn)權歸屬都是老人的，直至去世，這也滿(mǎn)足了“居者有其屋”的心理需求。
房?jì)r(jià)波動(dòng)太大隱含市場(chǎng)風(fēng)險
倒按揭貸款盡管以住戶(hù)資產(chǎn)作抵押，貸款回收有一定保證，但面對無(wú)限制周期貸款，抵押資產(chǎn)的變化，利率的不穩定，預付款的風(fēng)險及房屋的維修不當等方面的影響，存在著(zhù)一定的市場(chǎng)風(fēng)險，這也為“倒按揭”帶來(lái)了技術(shù)難度。
“我們的房?jì)r(jià)波動(dòng)太大，估值和預測都相當困難�！标懡髡J為，美國的“倒按揭”普及與其房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定有關(guān)，期房?jì)r(jià)估算變動(dòng)不大，“倒按揭”的折舊預測較容易。但在中國特別是上海、北京等城市，房?jì)r(jià)如果繼續猛漲，勢必引發(fā)很多糾紛，甚至會(huì )出現大面積違約局面。
其次，房產(chǎn)變現的難度也使得“倒按揭”危機四伏。歐美的租賃、中介和出售市場(chǎng)非常成熟，房產(chǎn)的變現相當容易，而我國的房產(chǎn)流通市場(chǎng)還很不健全，“有價(jià)無(wú)市”之憂(yōu)甚虞。保險公司手中的房產(chǎn)，如無(wú)法隨時(shí)變現，就會(huì )積累成巨大風(fēng)險�！翱偛豢赡軐�(zhuān)門(mén)雇人去賣(mài)房吧�！�
政策隱憂(yōu)和技術(shù)瓶頸仍然存在
“歐美'倒按揭'之所以流行，與高額的遺產(chǎn)稅有很大關(guān)系，人們在'以房養老'還是'留房予子'之中很容易作出選擇，”陸建明介紹，以美國為例，子女要繼承包括房產(chǎn)在內的遺產(chǎn)，必須繳納高達60%-80%的遺產(chǎn)稅，這使得許多老人從經(jīng)濟角度選擇將房產(chǎn)抵押，而子女也少有異議。我國目前法律體系的偏差，實(shí)際上鼓勵了繼承遺產(chǎn)，使“倒按揭”缺少生存的土壤。
而且，我國目前住宅的土地使用權最長(cháng)只有70年。一個(gè)人往往要付出長(cháng)達二三十年的時(shí)間還清房貸，等到退休后再向保險公司申請“倒按揭”。按照現行政策，等到保險公司擁有房屋的產(chǎn)權后，土地使用權的年限也所剩無(wú)幾�！叭绻磥�(lái)沒(méi)有明確的政策落實(shí)，保險公司的積極性會(huì )受影響�！标懡髡f(shuō)，我國城市化進(jìn)程中存在大量拆遷，如無(wú)政策保障，也會(huì )帶來(lái)很多不確定性。
“'倒按揭'是'連體保險'，必須計算夫妻兩人的壽命，精算的技術(shù)難度很大，”陸建明說(shuō)，技術(shù)方面的瓶頸也將制約“倒按揭”的推廣，保險公司是根據既往發(fā)生的數據推算未來(lái)，“10年前的生活水平，醫療技術(shù)，如何推算10年后人們的壽命呢？風(fēng)險很大”。另外，如果參保的人數太少，樣本量過(guò)低，計算偏差必然變大，將極大影響險種的安全性。目前國內的保險公司還不具備歐美公司的精算實(shí)力。
“'倒按揭'所涉金額巨大，風(fēng)險是不可承受之重，”陸建明介紹，即使只有200萬(wàn)投保人，一套房子100萬(wàn)，也就是20000億元，只要出現20%-30%的偏差，“規模小一點(diǎn)的保險公司就完了”。
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“倒按揭”也稱(chēng)“反向住房抵押貸款”。是指房屋產(chǎn)權擁有者，把自有產(chǎn)權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現在價(jià)值以及預計房主去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值等因素后，每月給房主一筆固定的錢(qián)，房主繼續獲得居住權，一直延續到房主去世；當房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來(lái)償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權人所有。
目前，美國的倒按揭貸款放貸對象是62歲以上的老年人。比較流行的主要有三種類(lèi)型，依據不同的貸款發(fā)放單位來(lái)區別：首先是聯(lián)邦政府保險的倒按揭貸款，該貸款由美國聯(lián)邦住房管理局進(jìn)行保險，大約90%的倒按揭貸款屬于此種類(lèi)型；其次，是政府擔保的倒按揭貸款，該貸款由美國聯(lián)邦全國抵押協(xié)會(huì )辦理；第三種是專(zhuān)有倒按揭貸款，這種倒按揭貸款模式由不同的公司推出，根據客戶(hù)群分類(lèi)而有一定的差異性，屬于個(gè)人理財型產(chǎn)品�！ �
旁邊觀(guān)察
倫理困境：怕親情也被“按揭”掉
“中國父母對子女的愛(ài)是沒(méi)有邊界的，是終生的，”上海大學(xué)社會(huì )學(xué)教授顧駿說(shuō)，“倒按揭”最先沖擊的就是中國人的文化心態(tài)。在歐美人的傳統里，“倒按揭”順理成章，“巴爾扎克的小說(shuō)里，歐洲的貴族就將自己的財產(chǎn)抵押出去獲取'年金'，可謂古來(lái)有之�！倍谥袊�，這一模式面對的，是上一輩對下一輩越來(lái)越強烈的單向支持。
老年人在享受“倒按揭”服務(wù)的同時(shí)，也意味著(zhù)房屋價(jià)值的減少�！斑@意味著(zhù)剝奪了下一代對房產(chǎn)的期權，”顧駿說(shuō)，當老人做決定的時(shí)候，最大的困難是無(wú)法向子女交待。隨著(zhù)目前的房?jì)r(jià)高漲，許多年輕人買(mǎi)不起房，父母手中的房產(chǎn)成了他們的指望�！暗盅毫朔慨a(chǎn)，就等于把親情也給'按揭'掉了，這是老年人在情感上無(wú)法承受的�！�
“享受'倒按揭'的，往往是沒(méi)有太多經(jīng)濟壓力的老人；真正需要養老金的，反倒因為子女家境的窘迫，更不敢動(dòng)房產(chǎn)的主意，”顧駿說(shuō)，“倒按揭”將激化中國的家庭矛盾，加深獨生子女背景下空巢老人的處境困難。
中國人民大學(xué)社會(huì )學(xué)教授夏建中則擔憂(yōu)，“倒按揭”操作復雜的話(huà)，會(huì )令老人們無(wú)所適從，“個(gè)人恐怕算不過(guò)保險公司”。夏建中表示，對于那些單身或子女不在身邊、不想到老了還要考慮如何“倒騰房產(chǎn)”的老人，倒不失為一個(gè)選擇。但即便在國外，人們更多的還是依賴(lài)社會(huì )保障體系。
“不要把'倒按揭'當成逃避責任的借口，”顧駿說(shuō)，在健全的養老制度上，'倒按揭'是錦上添花，讓老人多了一種支配財富的手段；但如果養老制度不健全，單靠'倒按揭'的雪中送炭，則是對現實(shí)的一種漠視。（孫君成 葉苗）
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