今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直持續火爆，隨著(zhù)新房?jì)r(jià)格的不斷攀升，市內可供開(kāi)發(fā)的土地越來(lái)越少，越來(lái)越多的人將目標轉向了地理位置優(yōu)越、可選擇性更大的二手房市場(chǎng)。但是，由于二手房買(mǎi)賣(mài)多屬個(gè)人行為，且房屋實(shí)際情況的差異較大，因此，房屋的成交價(jià)格往往沒(méi)有一個(gè)可遵循的依據，很容易出現買(mǎi)賣(mài)雙方之間的矛盾：賣(mài)方覺(jué)得自己的房子賣(mài)便宜了，買(mǎi)方覺(jué)得房子要價(jià)太高，不值那個(gè)價(jià)。
“十一黃金周”之際，是很多人挑選房子的大好時(shí)間，二手房的買(mǎi)賣(mài)比新房更費時(shí)費心，如何知道自己的房子能賣(mài)多少錢(qián)，又如何判斷自己想買(mǎi)的房子是否值所開(kāi)的價(jià)？在此小編大家介紹一下評估房?jì)r(jià)的幾種方法，讓您在買(mǎi)賣(mài)房屋的過(guò)程中做到心中有數。
房屋評估大體上有三種辦法：
成本核算法：即根據房屋的初始成本核定價(jià)格。房屋的初始成本主要包括：樓面地價(jià)，建筑成本，廣告費用，相關(guān)稅費，預計利潤等。這種算法主要適用于新房，因為二手房屋的情況根據房主取得房子的途徑，房屋裝修情況，房主對價(jià)格的心理預期等因素的不同，導致房屋成本相差很大。所以在買(mǎi)賣(mài)二手房的實(shí)際過(guò)程中這種方法并不適用。
投資收益法：即計算所購房屋的投資回報率。這種辦法多用于有投資目的的房屋，特別是商鋪。比如一套總價(jià)在30萬(wàn)的房屋，月租金1000元，考慮到租金遞增以及房?jì)r(jià)上漲的因素，預計收回投資的時(shí)間在18年左右。做投資的情況下，15年以上的投資就屬于長(cháng)線(xiàn)了，投資者應慎重考慮。這種方法在購買(mǎi)二手房的過(guò)程中也有局限性，因為大部分市民購買(mǎi)二手房還是自住，這樣計算回報率就失去了買(mǎi)房本身的目的。另外，國家目前對二手房的宏觀(guān)調控力度越來(lái)越大，投資二手房的已寥寥無(wú)幾。這種算法在二手房交易過(guò)程中的使用頻率已越來(lái)越少了。
對比法：是在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中最常用，也最準確的方法，即將房屋與該地段同等情況的房屋相比較，綜合房屋的實(shí)際情況對房屋的價(jià)格做出判斷。這種方法的優(yōu)點(diǎn)在于比較準確，而且不受時(shí)間，裝修情況等因素的限制。最主要的幾個(gè)比較參數有以下幾個(gè)方面：
1、地段。眾所周知，決定房屋價(jià)格的最主要因素就是地段了，在影響房屋價(jià)格的因素中起主導地位，僅僅相隔一公里的距離，房?jì)r(jià)就有可能就會(huì )產(chǎn)生比較大的變化。
2、小區環(huán)境和房齡。包括房屋的建筑年代，小區整體規劃，甚至于開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)度等。建筑年代基本決定小區的環(huán)境情況，小區的整體規劃則直接關(guān)系到業(yè)主入住后的舒適度，而開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)度則決定了小區的整體規劃是否能付諸實(shí)際。
3、樓層。多層的房子中間樓層比較貴，而帶電梯的高層則會(huì )隨樓層的升高，價(jià)格向上浮動(dòng)不同比例。
4、房屋內部情況。房屋內部情況包括房型，通風(fēng)采光，裝修情況等。
5、歷史成交價(jià)格。即該類(lèi)型房屋最近的成交價(jià)格。
如果能夠將想買(mǎi)的，或者想賣(mài)的房屋對比以上幾種參數來(lái)評估，那房子的價(jià)格就會(huì )比較準確。在二手房的交易過(guò)程中，對比法相對于前兩種方法更加準確，但是必然要有大量準確，真實(shí)的數據作為分析前提。
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