進(jìn)入下半年以來(lái)，北京亞運村、小關(guān)、世紀城、中關(guān)村等奧運周邊和學(xué)區周邊房產(chǎn)的二手房單價(jià)出現較大幅度上漲。據鏈家地產(chǎn)的統計，自7月份起到9月中旬的兩個(gè)多月的時(shí)間內，這些區域二手房單價(jià)漲幅超過(guò)20%；尤其是一些交通便利、生活配套完善和建設年代較新的小區，兩個(gè)多月內二手房單價(jià)上漲了3000元左右。
“坐地起價(jià)”現象明顯
21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇指出，由于奧運利好和教育資源稀缺，加之這些區域有軌道交通，因此二手房市場(chǎng)供不應求的狀況比較突出。如中關(guān)村周邊的供需比約為1∶4.5，而中關(guān)村一小、二小、三小、人大附小等知名重點(diǎn)小學(xué)周邊房產(chǎn)的供需比已經(jīng)達到1∶6.7。這種賣(mài)方市場(chǎng)使得業(yè)主占有強勢地位，所以“坐地起價(jià)”的現象明顯。
我愛(ài)我家的一位置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，他有位客戶(hù)購買(mǎi)黃莊小區的一套二手房，經(jīng)歷了業(yè)主額外提出5萬(wàn)元的漲價(jià)，但考慮到北京市房產(chǎn)市場(chǎng)整體處在上漲之中，以及孩子將來(lái)可以上中關(guān)村一小，最后還是簽訂了合同。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)中心的報告指出，目前二手房市場(chǎng)中業(yè)主“坐地起價(jià)”的現象多數存在于那些需求較為集中、小區周邊配套完善、具備升值潛力的房源，比如中關(guān)村重點(diǎn)小學(xué)周邊的東南小區、科南小區，奧運村周邊融域園、奧林春天小區、北辰、小關(guān)等區域房產(chǎn)。這些區域目前二手房產(chǎn)價(jià)格約為10500元/平方米左右，較7月份上漲了21.5%。
業(yè)內專(zhuān)家分析，目前，北京房?jì)r(jià)上漲呈現出區域分化的特點(diǎn)，一些配套完善，交通便利的區域開(kāi)始受到越來(lái)越多人的關(guān)注。中關(guān)村區域作為學(xué)區房產(chǎn)的典型代表，匯集了大量的投資性需求和為子女上學(xué)購房的剛性需求，房產(chǎn)市場(chǎng)非�；钴S；奧運效應使得北辰區域、小關(guān)區域、工體周邊的房產(chǎn)租售市場(chǎng)日益火爆。
據鏈家地產(chǎn)統計數字顯示，自7月份到現在兩個(gè)半月的時(shí)間，奧運場(chǎng)館如工體、老山和奧運村周邊的房產(chǎn)報價(jià)上漲了20%以上，尤其是酒店式公寓等中高檔住宅報價(jià)上漲最為明顯。
租售價(jià)格比偏離嚴重
21世紀不動(dòng)產(chǎn)的一份報告指出，房?jì)r(jià)上漲越快的地方，租售價(jià)格比偏離越嚴重，這反映出交易價(jià)格與真實(shí)價(jià)值的偏離。目前，北京奧運場(chǎng)館和學(xué)區周邊的二手房租售價(jià)格比已經(jīng)超過(guò)公認的1∶300的國際警戒線(xiàn)，即便如此租售價(jià)格漲幅差距仍呈加大之勢。
我愛(ài)我家提供數據顯示，8月份，中關(guān)村區域的房屋租售比已經(jīng)達到1∶350，房?jì)r(jià)存在“虛高”的成分。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇認為，現在房?jì)r(jià)不斷高攀帶來(lái)的風(fēng)險被人們購房的熱情所掩蓋。購房人的熱情以及不斷攀升的價(jià)格促成了業(yè)主的惜售心理，而這種心理又進(jìn)一步推高了物業(yè)的價(jià)格。不同區位、不同檔次物業(yè)的價(jià)格相互攀比，而真實(shí)需求對于房?jì)r(jià)的拉動(dòng)作用正在逐漸降低，買(mǎi)賣(mài)雙方被不斷追高的價(jià)格所迷惑，忽略了物業(yè)的真實(shí)價(jià)值能否支撐迅猛上漲的房?jì)r(jià)。
不過(guò)，近期已出現部分銀行收緊二手房貸、提高房貸首付、征收物業(yè)稅的傳言，業(yè)內專(zhuān)家提醒消費者，必須正視房地產(chǎn)市場(chǎng)日益累積的風(fēng)險。因為，連續加息正在逐步加大投資購房的成本，而提高首付、征收物業(yè)稅一旦成為現實(shí)，有可能導致部分投資型業(yè)主套利、拋房、降價(jià)等一系列的連鎖反應。因此，專(zhuān)家指出，購房者應當理性判斷物業(yè)價(jià)格與價(jià)值的匹配，不宜盲目追漲，以免在熱情消散后不得不面對價(jià)格回落的損失。(林喆)
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