“長(cháng)線(xiàn)投資住宅越來(lái)越難了，更多的新投資者像我一樣把投資重點(diǎn)轉移到商鋪上”，投資者蔣先生表示自己將把多年積蓄投入到一間小商鋪上，以獲得每年較穩定的回報率。據中原地產(chǎn)近期公布的研究數據，目前廣州市區住宅租金回報率已難達到6%，而商鋪平均租金回報率在近幾年來(lái)一直穩定保持6%~7%，部分商鋪甚至可獲得10%以上的租金回報率，令部分房地產(chǎn)投資者紛紛轉向商鋪市場(chǎng)“淘金”。
商鋪投資“個(gè)性化”強
近半年來(lái)，租金市場(chǎng)因為滯后發(fā)展，住宅租金回報率一路下跌，大部分住宅租金回報率維持在4%~5%左右，令住宅市場(chǎng)中的投資者多采取短線(xiàn)策略，而持長(cháng)線(xiàn)投資策略的投資者則把目光轉向了商業(yè)地產(chǎn)。
據中原地產(chǎn)新發(fā)布的數據，近幾年來(lái)廣州市區商鋪平均租金回報率維持在6%~7%之間。由于商鋪租金水平差距甚大，部分商鋪突破10%的租金回報率，也有商鋪低至1%，甚至部分商鋪長(cháng)期空置。
商鋪研究人員彭希平分析，商鋪是非�！皞�(gè)性化”的投資工具，與住宅和寫(xiě)字樓完全不同。一般來(lái)說(shuō)，同一小區的住宅因為朝向、樓層等因素，租金價(jià)格和售價(jià)有所差異，但差異普遍保持在較小的區間中；而每一間商鋪卻都有自己的“個(gè)性”，即使在一條20米長(cháng)的商街上，每一間商鋪因為其位置、周邊環(huán)境、經(jīng)營(yíng)項目的不同，租金、售價(jià)甚至可能出現天淵之別。因此，對于投資者來(lái)說(shuō)，如何定位自己的投資對象、如何選擇商鋪、如何進(jìn)行經(jīng)營(yíng)至關(guān)重要。
投資已成熟商鋪
特點(diǎn)：收入穩定，投入成本大、升值潛力較小
文德南路30平方米臨街商鋪
購買(mǎi)時(shí)間：近期
投入資金：38000元/平方米
每月租金：230元/平方米
租金回報率：7.3%
案例：經(jīng)商數年并積累了不少資金的許先生想把部分資金放到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，并獲得較為穩定的收益。由于對房地產(chǎn)市場(chǎng)不太了解，他決定在較為成熟的商圈中投資商鋪。近期他選中了文德南路一間30多平方米的臨街帶租約商鋪。有生意頭腦的許先生認為，該商鋪在成熟的商圈中，自己的投資也不大，收益還較穩定，這種投資風(fēng)險極小，因此很快買(mǎi)下該商鋪。按其投入為38000元/平方米左右、每月租金為230元/平方米計算，該商鋪的租金回報率達到7.3%。
適合投資者類(lèi)型：資金實(shí)力較雄厚、將投資商鋪作為理財手段、對商鋪不很熟悉的投資者。
分析
成熟商圈商鋪租金回報率平均達8%左右
廣州市區有不少較成熟的商圈，其中包括步行街、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、商場(chǎng)。據中原地產(chǎn)數據顯示，目前成熟商圈的租金回報率平均達到8%左右。對于投資者來(lái)說(shuō)，投資成熟商鋪的優(yōu)勢在于無(wú)須深入研究商業(yè)地產(chǎn)并做大量分析；在投資后也無(wú)須過(guò)多考慮租客的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，因為大部分成熟商鋪的業(yè)態(tài)已經(jīng)非常固定，少有變化，如上下九商鋪較多經(jīng)營(yíng)小商品，站前路商鋪多經(jīng)營(yíng)服裝批發(fā)，崗頂商鋪還是會(huì )依然經(jīng)營(yíng)IT行業(yè)；其租金回報率也較為穩定。由于投資風(fēng)險較小，投資者投資策略重點(diǎn)在于選好商鋪，并了解相關(guān)的政策、規劃，以確定該商圈在可預期的時(shí)間內不會(huì )出現搬遷。
而投資者面對的劣勢在于投入成本較大、升值潛力較小。比如投資一個(gè)北京路的商鋪，成本可能為幾千萬(wàn)元，租金回報率雖可能達到10%以上，但商鋪的售價(jià)在數年內很可能不會(huì )有大幅的上升。
投資未成熟商鋪：
特點(diǎn)：高風(fēng)險，高回報
某正在入住小區一手商鋪
投資時(shí)間：兩年前
投入資金：10000元/平方米
每月租金：100多元/平方米
租金回報率：10%以上
案例：廖先生曾經(jīng)從事與房地產(chǎn)有關(guān)的工作，對廣州的商鋪市場(chǎng)有所了解，因此兩年前決定投資時(shí)首選商鋪。他選擇了某個(gè)正在入住的小區的一手商鋪，投入資金為10000多元/平方米，租金卻只有30元/平方米/月，租金年回報率連4%都達不到，令其家人和朋友非常擔心，廖先生卻一直胸有成竹。之后的兩年間，廖先生的商鋪果然不斷升值，目前的市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)高達30000多元/平方米了，租金更是升至100多元/平方米/月。按2年前其投入成本計算，目前的租金回報率高達10%以上！但廖先生并不急于脫手，他認為他的商鋪所在地段商圈還未足夠成熟，仍有上漲空間。
適合投資者類(lèi)型：對房地產(chǎn)行業(yè)特別是商鋪較為熟悉、有冒險精神并經(jīng)得起較大風(fēng)險的投資者。
分析
回報率達10%以上 但要有識別“潛力股”慧眼
大部分投資未成熟商鋪的投資者的最終目的并不是出租，而是轉手。他們通常先養鋪，待商鋪的租金和售價(jià)有較大幅度的上升后再賣(mài)出。
以廖先生的情況為例，當該商鋪所在的小區未成熟時(shí)，商鋪的租金回報率很低，但當附近的住宅市場(chǎng)飽和，不只是一兩個(gè)小區的消費群體時(shí)，其租金就極有可能升至200元/平方米/月。租金上升50%時(shí)，售價(jià)也有可能上升50%，廖先生在此時(shí)選擇出手就是再好不過(guò)的時(shí)機了。
當然，投資未成熟商鋪風(fēng)險很大，投資者需全方位了解商鋪的情況，首先了解地段，如會(huì )展中心附近商鋪，要考慮其季節性很強的問(wèn)題；其次判斷位置，商鋪中有“金角銀邊草頭皮”的說(shuō)法，同一條街上的兩頭商鋪通常最旺，中間商鋪最差。
另外，還要了解附近商圈目前所處的發(fā)展階段。如以小區商圈為例，其普遍發(fā)展規律為：第一階段為生活必需品業(yè)態(tài)，第二階段多為中介和小食店，第三階段為服裝、美容等休閑業(yè)態(tài)。如果在商圈處于第一階段時(shí)引進(jìn)服裝業(yè)租客，很可能很快“關(guān)門(mén)大吉”，總有商家倒閉的商鋪，其商業(yè)價(jià)值將不斷被降低。
行家建議
投資商鋪沒(méi)必要裝修 簽約方式也有講究
*可選擇附近有主力店的商鋪，這樣投資者無(wú)須付出太大的代價(jià)就可以獲得更高的租金收入。
*投資商鋪與投資住宅不同，投資者沒(méi)必要進(jìn)行裝修，因為租賃還不明確，其未來(lái)的業(yè)態(tài)將決定其裝修的風(fēng)格和檔次。不過(guò)建議投資者們在合理情況下將門(mén)面適當擴大，并將內外進(jìn)行翻新整修，令其整潔、亮堂、顯眼。只需數千元的投資就有可能獲得更高的租金收益。
*對租賃對象嚴格把關(guān)。最好選擇知名品牌、連鎖機構或銀行作為租客，其知名度將提高商鋪的潛在商業(yè)價(jià)值。如果不是上述的租客，就要清楚了解租客的實(shí)際情況，如將經(jīng)營(yíng)怎樣的業(yè)態(tài)，其經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗如何，未來(lái)的經(jīng)營(yíng)策略如何等。
*對于成熟商圈的商鋪，業(yè)主通常要求租客簽下長(cháng)期的租約，有的租約甚至長(cháng)達10年或以上，行內普遍的租金遞增為第1年不變，第2年開(kāi)始每年遞增3%~5%，第5年開(kāi)始每年遞增10%，也有個(gè)別業(yè)主每3年便增加更大的幅度。對于未成熟的商鋪，則建議逐年簽租約，因為商鋪未來(lái)的前途未卜，如果做不旺，每年簽約對租客比較公平；如果商鋪上升幅度巨大，對于業(yè)主來(lái)說(shuō)又可以根據不斷變化的行情定下對自己更有利的租金水平。
怎么算投資租金回報率？
租金回報率計算方法：(每月每平方米租金×物業(yè)面積×12個(gè)月)/投入成本×100%(注：租金回報率通常指一年期的租金回報率)
舉例：某投資者以120萬(wàn)元買(mǎi)入一間40平方米的商鋪，以100元/月/平方米的價(jià)格出租，即其租金回報率為(100元/月/平方米×40平方米×12個(gè)月)/120萬(wàn)元×100%=4%
(林琳）
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