“從這些天的房產(chǎn)信貸審批情況來(lái)看，一部分第二套(含)以上住房的持有者被套住了，房貸新政策的顯效接下來(lái)或許會(huì )更強烈�！弊蛱�，招商銀行上海一家支行的信貸經(jīng)理施先生向《第一財經(jīng)日報》表示，“監管部門(mén)要求提高第二套以上住房首付比例及貸款利率之后，我們支行對于第二套房界定，目前得到的具體操作口徑是：以個(gè)人而非家庭為單位�！�
施先生稱(chēng)：“另外，如果原房貸結清，再申請房貸，在我們這里不是被視為‘首套房’貸款，仍然被看作是第二套(含)以上住房，比較嚴格一些�！�
“問(wèn)題合同”糾紛不斷
上海中原物業(yè)代理有限公司(下稱(chēng)“中原地產(chǎn)”)研究咨詢(xún)部在2007年秋季房展會(huì )上對前來(lái)參觀(guān)的消費者進(jìn)行了問(wèn)卷調查。據中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部經(jīng)理龔敏出具的一份調查數據：對購買(mǎi)套數的選擇中，99%皆為購買(mǎi)第二套住房(可能是由于調查對象多為上海人的緣故)。
由于第二套(含)以上住房的消費比重較大，因而，在房貸新政出臺之后的一段時(shí)間里，出現了不少的“問(wèn)題合同”。上海漢宇房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司(下稱(chēng)“漢宇地產(chǎn)”)有關(guān)人士稱(chēng)，由于《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(下稱(chēng)《通知》)出臺，公司對一些剛剛簽訂的房貸合同進(jìn)行了梳理，約有2%~3%的新合同出現了問(wèn)題，一些買(mǎi)方遭遇資金緊張。上海的二手房市場(chǎng)成交情況并不理想，一些之前簽下的合同也需要重新談判。
除了第二套房首付提升之外，記者了解到，部分商業(yè)銀行在上海還停辦了一些“特色房貸”產(chǎn)品，比如循環(huán)使用按揭款，這是指市民把月供還給銀行以后，急需用錢(qián)時(shí)可以再次貸出來(lái)用。
招商銀行施先生稱(chēng)，新房貸政策出臺之后，一些申請房貸的合同出現了狀況。出現問(wèn)題的合同主要是政策出臺前剛剛簽訂的協(xié)議，面對更高的首付，更高的利率，一些買(mǎi)方遇到了資金上的問(wèn)題。按照信貸新政，對已利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，利率不得低于央行基準利率的1.1倍。
滬上一些房產(chǎn)經(jīng)紀公司也表示，已經(jīng)要求第二套房的購房者支付40%以上首付，一些正在辦理過(guò)程中的二手房貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)開(kāi)始按照新政策要求申請房貸。由于目前各大銀行二手房房貸政策的細則還沒(méi)有正式出臺，部分新的二手房貸款申請被銀行暫時(shí)擱置。順馳(中國)不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò )集團上海公司戰略部高級經(jīng)理王誠告訴《第一財經(jīng)日報》：“這方面會(huì )出現一些糾紛，一般都是買(mǎi)賣(mài)合同里簽的貸款合同數額大�！�
第二套房首付提升對近期部分準備購房的人產(chǎn)生不同程度的影響。美聯(lián)物業(yè)調研結果顯示：68%的客戶(hù)明確表示，將推遲自己的購房計劃；20%的客戶(hù)表示將按原計劃購房；也有3%的客戶(hù)表示會(huì )加快購房進(jìn)程，以避免出臺更嚴格的政策。同時(shí)，25%的客戶(hù)表示，由于首付款提升，自身支付能力不足，將降低購房預算。
對于糾紛不斷的“問(wèn)題合同”，龔敏認為，“由于投資者對后市不確定性預期的加大及持續升息，先前擁有多套物業(yè)的投資客資金壓力加大，首付款及加息的雙重打擊會(huì )使拋盤(pán)現象出現�！�
中原地產(chǎn)對于付款方式的調查顯示，大部分投資客依然靠銀行貸款，不過(guò)能夠承受的月供水平普遍較高，而從貸款年限的調查來(lái)看，即使有還貸能力，大部分客戶(hù)還是選擇了10年以上的貸款年限，在此龔敏建議政府抑制投資客買(mǎi)房時(shí)不妨設定一定的貸款年限，可能會(huì )對抑制投資起到一定效果。
二手成交隱現拐點(diǎn)
從上海各家中介行反饋的信息來(lái)看，房貸新政明顯削減了“銀十”的成色。
“與去年相比，今年購房客戶(hù)中改善型需求占了絕大多數。雖然這些客戶(hù)在實(shí)際購房過(guò)程中貸款比例并不一定達到七成，但是新政出臺對他們的心理影響十分明顯。即使是傳統的熱點(diǎn)板塊世博、上南、陸家嘴等區域的帶看客戶(hù)量也有不同程度的下滑，最高降幅達到一半�！敝性禺a(chǎn)浦東區域總監王逸紅介紹，貸款新政策已明顯影響了“改善型”需求的客戶(hù)，這些購房者買(mǎi)第二套房的腳步明顯放慢。那些升級購房者可能成為第二套住房首付比例提高政策的受影響者。
中原地產(chǎn)在節后第一個(gè)工作日還對旗下150余家分行進(jìn)行隨機調查，數據顯示整個(gè)黃金周七天的成交量、帶看量均有不同程度下滑。帶看量向來(lái)是二手房成交活躍程度的主要指標之一，這一數字與9月最后一周相比，降幅高達40%以上。
“零”成交！這個(gè)久違的字眼甚至重新出現在知名中介行的成交量之中。
漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)部數據顯示，普陀長(cháng)壽區域、閔行春申、閔行龍茗區域、長(cháng)寧中山公園區域、浦東世茂區域、浦東聯(lián)洋區域等成交一直較為活躍的區域，都在長(cháng)假期間出現“零”成交。從漢宇地產(chǎn)各分行的信息看，看房量有一定比例上升，但實(shí)際成交量并不理想。
中原地產(chǎn)靜安區域總監趙家春認為，“前兩月房?jì)r(jià)過(guò)快的漲速讓客戶(hù)一時(shí)難以消化，加上房貸新政的出臺也讓客戶(hù)對后市持懷疑態(tài)度，入市速度明顯放緩。另一方面，經(jīng)歷了8、9兩月的成交高峰，整個(gè)市場(chǎng)上高性?xún)r(jià)比房源很難覓到，也使得客戶(hù)們對市場(chǎng)漸漸失去信心�！�
“清淡。黃金周的二手房市場(chǎng)的疲軟表現讓許多人對10月的成交持看空態(tài)度�！鄙虾Ｒ拙映夹欧康禺a(chǎn)經(jīng)紀有限公司一位金牌置業(yè)顧問(wèn)稱(chēng)，10月份，上海二手房市場(chǎng)將延續月初的清淡行情，整體成交量可能比環(huán)比下滑10%~15%，成交價(jià)格持平。(葉國靖)
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