央行、銀監會(huì )以及工農中建交五大商業(yè)銀行近日就“第二套住房”的認定標準達成三點(diǎn)共識：公積金貸款、已結清貸款不作為第二套房貸參考項，夫妻中任何一方的房貸，都要計入另外一個(gè)人的累計貸款之內。
光有共識還不夠
記者了解到，部分銀行已出臺或準備出臺的房貸新政操作細則，個(gè)別規定與監管層上述基調不完全一致。被訪(fǎng)市民和大部分銀行業(yè)人士都表示，監管部門(mén)如果對“第二套住房”界定有最為詳盡規定，應以書(shū)面形式再出臺通知。僅僅是監管部門(mén)與五大商業(yè)銀行達成“共識”，在實(shí)操中容易引起不同銀行之間的不公平競爭，也可能惹來(lái)客戶(hù)糾紛。
與此同時(shí)，不少家庭開(kāi)始著(zhù)手在股市等投資渠道中撤出資金，準備在今年余下兩個(gè)月內提前歸還房貸，一來(lái)是避免明年初加息增加利息負擔，另一個(gè)重要原因，正是為了避免首套房貸未清再借新貸買(mǎi)房，首付和利息都要大幅提高。
廣州四大銀行房貸部門(mén)人士反映，近期收到的提前還貸申請，大部分都是要求先還清商業(yè)貸款。
具體由商業(yè)銀行自己把握
據悉，央行、銀監會(huì )等監管部門(mén)就“第二套住房”的認定標準達成共識。監管部門(mén)定下上述三點(diǎn)基調底線(xiàn)。監管部門(mén)最新解讀，對推動(dòng)新政有效落實(shí)發(fā)揮積極作用。然而，知情人士又透露，此次聯(lián)席會(huì )議達成共識是銀行認定第二套房貸的底線(xiàn)，之后監管部門(mén)不再對“第二套住房”認定進(jìn)行書(shū)面說(shuō)明，具體由商業(yè)銀行自己把握。對于這一“說(shuō)法”，各銀行再次出現了異議。
一家已正式出臺房貸細則的銀行房貸部負責人表示，按照聯(lián)席會(huì )議上達成的“共識”，主要是針對房貸市場(chǎng)份額比較大的大銀行而定的，不會(huì )再出書(shū)面說(shuō)明，是否表示房貸市場(chǎng)份額占比小的其他銀行，只須執行《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中對第二套住房貸款的界定標準？
而某國有銀行廣東分行負責人則認為，聯(lián)席會(huì )議中所達成的“共識”，應被認為是監管部門(mén)對業(yè)界反映在實(shí)操中遇到的問(wèn)題的一次解答。因此，應該被視同為銀行業(yè)執行新政的底線(xiàn)，而并非僅僅針對五大銀行。如果其他銀行可撇開(kāi)這三點(diǎn)基調，則將不同銀行置于不公平的游戲規則下，對于五大銀行的借款人也不利。
市民按揭有對策
部分被訪(fǎng)市民在獲悉監管部門(mén)關(guān)于二套房貸界定三點(diǎn)基調后，普遍表示這比一些銀行已出臺的細則更合情合理，更加人性化。
荔灣路居民陳志治表示，公積金貸款和已結清貸款不作為第二套房貸參考項，可滿(mǎn)足中低收入、居住環(huán)境有待改善的家庭利用銀行貸款，再購買(mǎi)新住房，而無(wú)須承受更多的資金和利息支出的壓力。
陳先生表示，他一年前曾經(jīng)貸款35萬(wàn)元購買(mǎi)了一套兩室住房，其中25萬(wàn)元是公積金貸款，10萬(wàn)元是商業(yè)貸款。但結婚生子后，在家鄉的父母也搬進(jìn)了這個(gè)小家，原先的房子已經(jīng)擁擠不堪。再貸款買(mǎi)房子，無(wú)論是以妻子還是以自己名義借款，都要算作第二套房子，貸款首付和利率都要提高�！靶姨澛�(tīng)說(shuō)結清貸款和公積金貸款都不算入第二套房貸的參考項，我準備先把商業(yè)貸款部分結清，這樣仍可以享受第一套房貸的優(yōu)惠首付和利率�！�
像陳志治這樣打算的市民最近多了不少。大德路和東風(fēng)中路兩家銀行廣東地區房貸部門(mén)人士昨天表示，第二套房貸界定標準公布后，近期多了客戶(hù)到銀行申請提前還貸，絕大部分組合貸款者都要求結清商業(yè)貸款，希望在第二套住房貸款中避免被提高首付和利率。
銀行方面也表示，商業(yè)貸款利率比公積金貸款利率高，市民選擇先還商業(yè)貸款也可減少更多利息支出，也不失一種為省錢(qián)理財方法。
背景
雖然眾多銀行公開(kāi)承認已經(jīng)出臺細則者并不多，但記者了解到，由于廣州各大銀行仍繼續接受房貸申請，大部分銀行在審批新個(gè)案時(shí)，都初步有了一套認定的基本原則，大致分為四種情況。
以浦發(fā)為代表的“個(gè)人為單位+允許結清再貸”原則
即夫妻雙方有一人貸過(guò)款，配偶一方再去貸，還是按照第一套住房辦理貸款。對于個(gè)人而言，第一套貸款還清了，第二次貸款買(mǎi)房可按首次貸款計。
以光大為代表的“個(gè)人為單位+不允許結清再貸”原則
即夫妻雙方有一人貸過(guò)款，配偶一方再去貸，還是按照第一套住房辦理貸款。但對于個(gè)人而言，即使第一套貸款還清了，第二套貸款也要提高首付。
“家庭為單位+允許結清再貸”原則
即夫妻只要有一人用過(guò)貸款，再買(mǎi)房貸款均算第二套房；但家庭只要還清了前面的住房貸款，再辦理房貸還可享受第一套的優(yōu)惠，這是眾多細則未定的銀行一向比較認可的做法。
“家庭為單位+不允許結清再貸”原則
即以家庭為單位認定，而且還清老貸款再次購房依然視為“第二套”。對于第四種原則，銀行業(yè)承認，這適用于有投資傾向的借款人。另外，交行還特別規定，利用循環(huán)消費貸款和個(gè)人綜合授信額度等非按揭貸款方式購買(mǎi)住房的，也屬于利用銀行貸款購房套數。(記者 孔華）
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