央行于9月27日頒布的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(359號)，對第二套房貸款實(shí)行提高首付和利率的政策，使升級置業(yè)的自住者以及投資者的貸款初始成本及利息成本均出現顯著(zhù)上升。雖然實(shí)施細則尚待制定，但業(yè)內專(zhuān)家指出，該調控政策和加息一樣，改變人們的心理預期，使利率風(fēng)險成為購房決策中的一個(gè)主要衡量指標。在高房?jì)r(jià)下，房貸新政無(wú)疑正在從首付和按揭兩方面削弱人們的住房購買(mǎi)力，進(jìn)而加重樓市的觀(guān)望氣氛。
新房：整體銷(xiāo)售出現回落
由于央行近期加大力度控制流動(dòng)性過(guò)剩，宣布各商業(yè)銀行對購買(mǎi)第二套房的個(gè)人執行“首付款最低4成，貸款利率為基準利率1.1倍”的新標準。目前各銀行陸續實(shí)施新標準后，對準備購買(mǎi)第二套房的普通購房者抑制明顯。上周京城樓市未能延續節后放量升勢，出現小幅回落。
上周商品房簽約環(huán)比降19%
據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據統計，10月15日-21日，京城樓市商品房銷(xiāo)售未能延續前一周升勢，整體出現回落，有再次重回低迷之勢。
據中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)研究中心統計數據顯示，10月15日-21日商品房銷(xiāo)售套數3525套，環(huán)比前一周下降19%。期房網(wǎng)上簽約3727套，與上周相比，下降15%。其中期房住宅簽約套數為3096套，環(huán)比前一周，下降19%�，F房銷(xiāo)售也呈現小幅回落，但現房住宅銷(xiāo)售套均面積環(huán)比前一周出現明顯上漲。其中現房網(wǎng)上簽約821套，與前一周相比，下降24%�，F房住宅簽約套數為429套，環(huán)比前一周，下降22%。
中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理趙晨明指出，京城樓市未能延續節后放量升勢，出現小幅回落。首付提高但房?jì)r(jià)并未出現下降，未來(lái)京城樓市的銷(xiāo)售走勢，仍可能持續低迷。
不同類(lèi)型項目影響不同
自從央行、銀監會(huì )下發(fā)提高第二套房的首付成數后，不同類(lèi)型的項目表現出不同的銷(xiāo)售狀況。記者調查了不少在售的項目，發(fā)現不同類(lèi)型的項目受到的影響不同。
中高檔房受到的影響很大。因為不少人購買(mǎi)這些項目是為了住房升級，改善生活條件，可是房貸成數提高，讓貸款壓力增大，不但不能提高生活質(zhì)量，反而下降了，所以有些人選擇退房。據記者調查，政策發(fā)布后，位于清河的某項目還特意為此召開(kāi)了會(huì )議進(jìn)行討論。該區域的房子基本都是在10000元/平方米-20000元/平方米之間，屬于政策影響比較大的項目。據位于該區域的某項目的銷(xiāo)售人員透露，最近確實(shí)有退房的。另外，位于朝陽(yáng)北路的部分項目也出現了退房的情況，退房的原因也是因為房?jì)r(jià)比較高，貸款成數提高后壓力過(guò)大。
據記者調查，位于亞奧板塊的某中高檔樓盤(pán)有訂房人陸續開(kāi)始退房。據銷(xiāo)售人員介紹，目前該樓盤(pán)已經(jīng)接到了11戶(hù)退房申請，其中9戶(hù)的理由都因為是第二套房，房貸政策變化帶來(lái)的資金壓力太大。位于百子灣的沿海賽洛城則出現了退訂的現象，但是暫時(shí)還沒(méi)有退簽的。
另外，據中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)郭女士表示，他們代理的一些項目中，已經(jīng)陸續發(fā)通知給那些尚未辦理完房貸的業(yè)主，凡是購買(mǎi)第二套房的，即便是已經(jīng)簽了合同的，貸款沒(méi)有辦下來(lái)的也要補交首付。這就使得不少購房人因為資金壓力過(guò)大，而不得不選擇退房。
另一方面，價(jià)格非常高的和價(jià)位較低的房子基本都沒(méi)受影響。位于國家森林公園北側的世茂奧臨花園，目前在售均價(jià)已經(jīng)達到了27000元/平方米，并且大部分是多次置業(yè)，但是業(yè)主首付成數都比較高，所以基本沒(méi)有退房的。據其負責人介紹，有兩個(gè)業(yè)主因為延期交房款，要求他們退房，可是業(yè)主就是不退。另外還有不少的一期業(yè)主，因為覺(jué)得前排的房子更好，就又買(mǎi)了。位于回龍觀(guān)的東亞上北中心，十一期間推出景觀(guān)樓座4號樓，半個(gè)月內銷(xiāo)售千余套，也沒(méi)有出現退房的。
二手房：整體受政策沖擊不大
北京二手房市場(chǎng)是以剛性的自住需求為主，投資性比例僅占12%左右，而359號文主要沖擊的是貸款購買(mǎi)多套房產(chǎn)的投資者，對于自住性需求其實(shí)影響不大。由于各大銀行對第二套房的界定存在著(zhù)分歧和不一致，在實(shí)際的操作中，消費者可以根據不同的情況規避第二套房的嚴厲政策，因此，新政的沖擊力受到了明顯的減弱。
成交量小幅下降
由于各大商業(yè)銀行對于第二套房的界定有自主權，而且各大銀行均是在國慶長(cháng)假后才陸續出臺細則；因此，截至10月22日，十一后至今的半個(gè)多月的市場(chǎng)狀況應該說(shuō)反映了359號文對市場(chǎng)的初步作用。
據“鏈家地產(chǎn)”統計資料分析，十一后的半個(gè)月，二手房成交量與9月同期相比僅下降了2.6%；同時(shí)，房源掛牌量上漲了12.5%，客戶(hù)登記量上漲了3.6%。實(shí)際數據反映了政策并沒(méi)有使市場(chǎng)產(chǎn)生震蕩，成交量?jì)H出現微降。另外，由于央行對第二套房的界定形成了三大基調；也由此引發(fā)了相應的市場(chǎng)變化。
房源量出現一成左右的上漲，表明隨著(zhù)調控的深入，房產(chǎn)投資風(fēng)險逐漸增加，投資者對于房?jì)r(jià)的心理預期因此出現了一定的下調；這樣，部分投資者開(kāi)始選擇出售房源以規避風(fēng)險；從而增加了市場(chǎng)可售房源。另外，客戶(hù)量出現了小幅上漲，則反映出兩大現狀：一是目前市場(chǎng)的需求仍然旺盛，客戶(hù)需求并沒(méi)有受到實(shí)質(zhì)性的影響；二是部分客戶(hù)選擇暫時(shí)觀(guān)望，使得客戶(hù)量漲幅趨緩；因為如果沒(méi)有提高首付款，按照北京市二手房的成長(cháng)速度以及金九銀十的旺季推動(dòng)，客戶(hù)需求量與房源量應該能夠保持一成以上的增長(cháng)；客戶(hù)量漲幅趨緩說(shuō)明部分客戶(hù)在新政后選擇觀(guān)望態(tài)度，而這種觀(guān)望態(tài)度將會(huì )延長(cháng)部分交易的成交周期。
公積金貸款成交量上漲
國慶假期過(guò)后，央行、銀監會(huì )確定了界定第二套房的三個(gè)基調：公積金不列入第二套房考慮范圍、已結清原貸款且再貸款購房的仍可視作第一套、夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結清的，再貸款購房須算作第二套住房。由于第二套房的界定剔除了公積金，因此使用公積金貸款的消費者出現了一定的上漲。
據“鏈家地產(chǎn)”統計資料分析，十一過(guò)后的半個(gè)月，公積金貸款面簽量與上月同期相比上漲了11%；公積金貸款成為許多貸款購買(mǎi)第二套房消費者的首選；部分消費者原本覺(jué)得公積金貸款手續比較麻煩，辦理時(shí)間相對較長(cháng)，并不打算選擇公積金；但是新政出臺后，這部分消費者經(jīng)過(guò)衡量，都做出了申請公積金貸款的選擇，因為相比商貸首付及利息的顯著(zhù)增加，辦理公積金雖然麻煩一點(diǎn)，時(shí)間長(cháng)一點(diǎn)，但也是值得的。
由于公積金本就有低息的優(yōu)勢，特別是在頻繁加息的情況下，公積金與商貸利率的差額不斷擴大；加上今年以來(lái)公積金最高貸款額度提高、流程優(yōu)化、擔保費率下降等措施出臺，公積金貸款正逐漸擺脫辦理步驟及時(shí)效冗長(cháng)的詬��；而公積金成為第二套房貸的避風(fēng)港后，公積金貸款成交量上漲成為必然；這種區別對待的政策將會(huì )使得選擇公積金貸款的消費者不斷增加。
提前還貸者增多
央行對第二套房的三個(gè)基調中，已結清原貸款且再貸款購房的仍可視作第一套；因此，許多購買(mǎi)第二套房的消費者，在沒(méi)有公積金貸款的情況下，為了避免第二套房嚴厲的政策，只能把第一套房出售或者是結清第一套房的貸款。
據“鏈家地產(chǎn)”統計，十一過(guò)后的半個(gè)月，同時(shí)登記賣(mài)房及買(mǎi)房的消費者顯著(zhù)增加，同比上漲了兩成左右；這是因為，以往部分消費者往往有一套小戶(hù)型，出于置業(yè)升級的目的需要購買(mǎi)一套大戶(hù)型用于自��；由于房?jì)r(jià)持續上漲，這部分消費者并不急于賣(mài)掉小戶(hù)型，而是用于出租“以房養房”；但是359號文出臺后，這部分消費者購買(mǎi)第二套房面臨著(zhù)提高首付和利率的政策；為了籌集第二套房的首付，這部分消費者只好把手中的小戶(hù)型先行出售，或者通過(guò)提前還款、轉按揭等方式把原小戶(hù)型貸款還清。
投資型買(mǎi)家減少
記者從21世紀不動(dòng)產(chǎn)了解到，10月的第二周，投資性購房比重從以往占總購房的16%至18%下降到13%；而自住購房的比例達到了87%，成為近兩年來(lái)北京自住用房購買(mǎi)比例最高的一周。
目前投資類(lèi)型當中酒店式公寓和寫(xiě)字樓在新政推出后下降明顯，分別下降11.7%和9.8%。目前一些熱點(diǎn)區域望京、方莊、CBD地區購買(mǎi)第二套住房比例也出現了較為明顯的下降。據21世紀不動(dòng)產(chǎn)北京區域市場(chǎng)部統計資料顯示，目前望京地區購買(mǎi)第二套住房比例環(huán)比下降10.3%、方莊地區下降8.4%、CBD地區下降最為明顯，達到15%左右。
“我愛(ài)我家”副總經(jīng)理胡景暉認為，二手房貸首付比例提高對炒房有一定的抑制作用，因為炒房人幾乎都是通過(guò)大量的貸款來(lái)實(shí)現資金運作的，而所需支付的比例一旦提高，資金鏈必然緊張。
(記者 趙麗萍)
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