如果申請貸款不獲批
首期款可退，定金多不可退
近一個(gè)月以來(lái)，由于房貸新政在具體操作細節上還在不斷完善中，對第二套住房的界定各家銀行還存在差異，導致消費者無(wú)所適從。為此，記者特意收集了消費者反映較為集中的問(wèn)題，咨詢(xún)了專(zhuān)業(yè)人士給予解答。
有銷(xiāo)售人員告訴記者，簽合同、繳納房款的手續一般是這樣的：買(mǎi)家如果決定購買(mǎi)，就要繳納10000~100000元不等或者其他金額的定金，并簽訂認購書(shū)。在認購書(shū)上，買(mǎi)家和開(kāi)發(fā)商會(huì )約定10個(gè)工作日或其他時(shí)間交首期并簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同。在簽認購書(shū)之前或計價(jià)時(shí)，SALES都會(huì )根據買(mǎi)家的經(jīng)濟狀況來(lái)判斷其是否具有支付能力。一般買(mǎi)家的收入是供房款的兩倍，就具備供房能力。
10個(gè)工作日之后，買(mǎi)家繳納首期款和簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。買(mǎi)家如果申請貸款的話(huà)，要將自己的一系列身份、收入方面的資料遞件給銀行審查并進(jìn)行按揭申請。一般遞件后，買(mǎi)家可在7個(gè)工作日后被告知是否可獲貸款，而銀行放款的時(shí)間則為遞件后的30個(gè)工作日之后。
7個(gè)工作日后，如果不被獲批的話(huà)，買(mǎi)家必須在規定的時(shí)間內補足首期款，或者轉一次性付款方式。如果買(mǎi)家不能支付，就只能按“撻定”了，也就是買(mǎi)家違約。這種情況下，買(mǎi)家在簽訂認購書(shū)時(shí)所繳納的定金是不予退還的，但買(mǎi)家在簽訂合同時(shí)繳納的首期款將被退還�，F在的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，一般都是不予退定的約定。
開(kāi)發(fā)商多會(huì )協(xié)助解決房貸問(wèn)題
目前，在廣州住宅市場(chǎng)，對于大開(kāi)發(fā)商而言，都有相對穩定的幾家按揭銀行。通常狀況下，當買(mǎi)家交付了2～5萬(wàn)元不等的定金之后，開(kāi)發(fā)商就會(huì )對買(mǎi)家有沒(méi)有向銀行貸款的資格進(jìn)行初步的了解。因此，到了能簽訂認購書(shū)時(shí)，基本意味著(zhù)買(mǎi)家能順利以按揭的方式買(mǎi)樓了。若買(mǎi)家因自身壞賬拿不到按揭貸款，由于此前在交定金時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方已有約定違約方的責任，因此，此時(shí)大多樓盤(pán)都不會(huì )答應退定。
但若因其他原因買(mǎi)家按揭貸款的成數比約定的要減少，大多數樓盤(pán)則會(huì )將做不成按揭的部分款項以分期付款的寬限條件讓買(mǎi)家繳交，當然，也有個(gè)別的樓盤(pán)沒(méi)有此寬限政策。
目前，由于各銀行對二次置業(yè)的界定不完全相同，因此，部分擁有兩套住房但卻只有一個(gè)產(chǎn)權人的聯(lián)名置業(yè)者希望鉆政策的空子，按揭方式從二次置業(yè)的兩人“變”為首次置業(yè)的一人。對此，有部分樓盤(pán)的銷(xiāo)售者就表示，可以協(xié)助買(mǎi)家尋找以個(gè)人為認定單位的銀行進(jìn)行按揭。又或者有些買(mǎi)家沒(méi)法改變二次置業(yè)者之名，部分開(kāi)發(fā)商也能協(xié)助買(mǎi)家轉名，但前提是兩者之間必須是親屬關(guān)系。
解決方式
允許退定 買(mǎi)家可選擇退定或未能獲批部分與公司商定付款方式。
事先防范減少糾紛 銷(xiāo)售會(huì )和客戶(hù)講清楚新政策，如果客戶(hù)在了解了現在的按揭貸款政策后，之后還因為按揭貸款批不下來(lái)而要退定，開(kāi)發(fā)商就不會(huì )允許退�；蛘咴诳蛻�(hù)有購買(mǎi)意向后，先將客戶(hù)的資料先拿給銀行看，如果銀行覺(jué)得可以辦理按揭，再讓客戶(hù)下定。
協(xié)助轉到外資銀行辦理 如果按揭批不下來(lái)，開(kāi)發(fā)商可以協(xié)助轉到外資銀行辦理。
通過(guò)外資銀行 難避房貸新政
花旗銀行是第一家推出房貸細則的外資銀行，這使得房貸新政執行面更廣，同時(shí)也打消了一些人想通過(guò)外資銀行來(lái)規避房貸新政的念頭。
據悉，花旗銀行對于第二套貸款購房申請的客戶(hù)，執行首付款比例至少四成，貸款利率在基準利率基礎上上浮10%。以個(gè)人為單位認定，同時(shí)貸款結清后，再貸款購房仍會(huì )視為“首套住房”。
不過(guò)值得注意的是，外資銀行至今未加入央行征信系統，這樣便會(huì )在認定第二套房上有一定難度。據悉，目前東亞、匯豐、花旗、渣打等銀行將信貸數據系統正與央行征信系統進(jìn)行連接測試。正式連接后，央行、外資行可以進(jìn)行雙向查詢(xún)，而中資銀行也可以通過(guò)央行征信系統查詢(xún)客戶(hù)在外資行貸款情況。
熱點(diǎn)問(wèn)題答疑
Q1：
如何認定第二套房，計算單位是家庭還是個(gè)人？
認定第二套住房，關(guān)鍵是看計算單位是家庭還是個(gè)人。在這方面，四大銀行和其他商業(yè)銀行及分支機構已經(jīng)出現分歧。央行正聯(lián)合四大商業(yè)銀行討論房貸“第二套房”的核定標準，預計近日將確立統一的“第二套房”認定標準。中國建設銀行已經(jīng)明確了“第二套房”的認定標準是以“戶(hù)”為單位。不出意外的話(huà)，這也將是其他三大商業(yè)銀行的選擇。目前華夏、光大等銀行則以個(gè)人為單位界定第二套房。
Q2：
已還清貸款，再次貸款買(mǎi)房算第幾套住房？
各銀行存在一些差異。按照監管層的基調，已結清借款的購房者仍可算作第一套住房貸款者。而此前央行在新政出臺時(shí)也曾表示，對于曾經(jīng)通過(guò)銀行貸款買(mǎi)房的借款人，如果其還清了此前的房貸，再次通過(guò)銀行貸款買(mǎi)房時(shí)仍然可以視作第一套住房。
在已出臺具體房貸細則的銀行中，招行、浦發(fā)、華夏對已結清余額的購房者再購房的情況下，仍等同于首套住房。但是光大銀行較為嚴格，即便此前的房貸已還清，再貸款買(mǎi)房仍被視為第二套房，首付不少于40%，利率不低于同期同檔次貸款基準利率的1.1倍。
Q3：
公積金貸款買(mǎi)房如何界定？
公積金貸款不列入認定是否為第二套住房的參考項也就是說(shuō)已經(jīng)通過(guò)公積金貸款購買(mǎi)了一套住房的，再次向商業(yè)銀行貸款購買(mǎi)商品房，仍被視為是首次購房。
不過(guò)，不同的銀行對此規定有所不同。在已出臺具體房貸細則的銀行中，招行、光大不將公積金貸款列入認定是否為第二套住房的參考項，但華夏、浦發(fā)則將公積金貸款視同貸款，只要有公積金貸款尚未結清，則要執行房貸新政。
Q4：
購買(mǎi)第三套以上住房，首付、利率銀行如何規定？
對于第三套(含)以上住房的界定比較復雜，要在第二套住房準確界定的基礎上，才能認定。目前關(guān)于第三套(含)以上住房，各銀行沒(méi)有統一的標準。有些銀行對此已經(jīng)做出一些規定。
例如光大銀行對借款人的第三套(含)以上住房貸款首付款比例的要求是：每增加一套住房，其貸款首付款比例應在第二套住房貸款首付款比例的基礎上增加2個(gè)百分點(diǎn)。
Q5：
審批中的貸款，在新政后被認定為第二套房怎么辦？
這個(gè)問(wèn)題也是不少人關(guān)心的問(wèn)題。據銀行人士介紹，關(guān)于這方面的界定，目前銀行方面沒(méi)有具體的規定。
按照常規，如果房貸在新政頒布后還沒(méi)有辦下來(lái)，則將按照新的房貸政策來(lái)處理。假如被界定為第二套住房，則將按照首付不少于40%，利率不低于同期同檔次貸款基準利率的1.1倍的政策來(lái)執行。
Q6：
新政前下定，被界定為第二套住房，可否退定？
有些消費者反映，他們原本在一些樓盤(pán)簽訂了認購書(shū)并交納了定金，但由于房貸新政的實(shí)施，他們可能會(huì )被界定為“第二套以上住房”，這樣將承受更高的信貸成本。這種情況下，可否要求退定？
開(kāi)發(fā)商對此的政策比較靈活，一般情況下，如果客戶(hù)在新政后無(wú)法承受提高的成本，不排除開(kāi)發(fā)商同意退定的可能性。有的開(kāi)發(fā)商可能會(huì )就此與客戶(hù)進(jìn)行協(xié)商，利用其他途徑解決。但客戶(hù)在了解了新的貸款政策后，還因為按揭貸款批不下來(lái)而要退定的，則不會(huì )被同意。
Q7：
可否自由選銀行？
記者從各大開(kāi)發(fā)商了解到，客戶(hù)只能在開(kāi)發(fā)商指定的銀行中進(jìn)行選擇。目前開(kāi)發(fā)商少則會(huì )指定2~3家銀行，多則指定6~7家以上的銀行，供消費者選擇。但是超出開(kāi)發(fā)商指定的范圍，則不會(huì )被接受。
Q8：
第二套房是二手房，是否要遵守首付四成的規定？
如果購買(mǎi)第二套房是二手房，通過(guò)銀行按揭也需要支付40%以上的首付款。據了解，目前一些正在辦理過(guò)程中的二手房貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)開(kāi)始按照新政策要求申請房貸，但由于目前各大銀行二手房房貸政策的細則還沒(méi)有正式出臺，部分新的二手房貸款申請則被銀行暫時(shí)擱置。因此需要消費者打聽(tīng)清楚后再決定。（黃濤、王荔玨、陳白帆、龍蕾）
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