在房貸新政等因素的共同刺激之下，“銀十”行情徹底不再，成色明顯不足——掛牌量繼續放量增加，成交量繼續明顯滑坡，成交價(jià)格出現局部地區的小幅下調，買(mǎi)賣(mài)膠著(zhù)，觀(guān)望氛圍濃重
房貸新政實(shí)施滿(mǎn)月，調控效果開(kāi)始逐步顯現。從滬上中介領(lǐng)頭羊上海中原物業(yè)代理有限公司(下稱(chēng)“中原地產(chǎn)”)反饋的情況來(lái)看，在房貸新政等因素的共同刺激之下，“銀十”行情徹底不再，成色明顯不足——掛牌量繼續放量增加，成交量繼續明顯滑坡，成交價(jià)格出現局部地區的小幅下調，買(mǎi)賣(mài)膠著(zhù)，觀(guān)望氛圍濃重。
然而，滬上多家知名中介卻表示，為了應付房貸新政，他們已在暗地里推出多種變通新招。
“銀十”行情成泡影
“在全市范圍內，門(mén)店反饋的初步數據顯示，10月整體成交量比9月份環(huán)比下降三成左右，與往年相比交易量下降五成；從成交價(jià)格上來(lái)看10月整體成交價(jià)格基本與9月相持平。其中，10月份的前20來(lái)天，中原地產(chǎn)的成交量縮水最為厲害�！敝性禺a(chǎn)研究咨詢(xún)部總監陳寧認為，買(mǎi)賣(mài)雙方的觀(guān)望氣氛很濃重，接下來(lái)的政策環(huán)境還不太明朗，僵持的態(tài)勢恐怕還要持續下去，回暖的時(shí)間表比較難斷定。
另一家知名中介——上海合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司統計也顯示：自10月份以來(lái)，合富輝煌上海各門(mén)店成交量環(huán)比下降10%左右，大多數業(yè)主選擇轉售為租。
較之買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)成交量明顯減少，租賃市場(chǎng)近期依然表現良好，始終平穩向上。10月份，上海租賃市場(chǎng)中，售后公房市場(chǎng)租金水平依然保持強勁上升態(tài)勢；另一方面，中心區域的小戶(hù)型房源租賃情況良好，租金上揚趨勢明顯。
“從‘金九銀十’的成交情況來(lái)看，未來(lái)成交量將出現短期回調，但成交價(jià)格仍穩中有升，從長(cháng)期來(lái)看年底或明年年初成交量將有所回暖，樓市由6月起的快牛行情逐步步入慢牛行情�！敝性禺a(chǎn)副總經(jīng)理陳宇玨分析，“7、8月的旺季前至使得“金九銀十”后勁不足，從三季度的成交曲線(xiàn)來(lái)看，8月中旬成交曾一度創(chuàng )新高，而9月上旬依舊維持強勢，但是隨著(zhù)業(yè)主反價(jià)不斷提高，客戶(hù)跟進(jìn)情況每況愈下，加之后市新政的出臺，交易周期逐漸拉長(cháng)，客戶(hù)心態(tài)明顯轉變。至10月中旬，成交量步入回調態(tài)勢�！�
暗度陳倉
在突如其來(lái)的政策影響下，部分買(mǎi)家的購房計劃不得不作出調整，有的買(mǎi)家還出現了資金缺口。
滬上一家知名房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司市場(chǎng)推廣部總監表示：“如果只為了湊首付的話(huà)，可以把你第一套房的貸款成數再按揭，套出錢(qián)來(lái)付第二套。在你已經(jīng)償還了一、二年房款的基礎上，向原來(lái)的貸款銀行申請再貸款，因為你房屋已經(jīng)升值了，重新評估后，銀行會(huì )再放款�！�
考慮部分客戶(hù)在房?jì)r(jià)上漲時(shí)期的需求，一些銀行推出過(guò)住房“再按揭”業(yè)務(wù)�？蛻�(hù)已有房產(chǎn)經(jīng)重新評估后，甚至最高可貸到評估凈值的八成，在扣除未還完的貸款余額后，剩下部分就可自由支配。房產(chǎn)增值越多，那么“再按揭”貸款的金額就越多。
舉例來(lái)說(shuō)，貸款人劉先生2005年在松江區買(mǎi)了一套100平方米的房子，花費65萬(wàn)元，當時(shí)以按揭方式在銀行貸款40萬(wàn)元，還貸兩年后，貸款余額36萬(wàn)元。由于松江板塊價(jià)格一路上漲，經(jīng)第三方機構評估，市場(chǎng)價(jià)格已升值到100萬(wàn)元。如果劉先生申請“再按揭”，那么銀行將按100萬(wàn)元的價(jià)值來(lái)辦再按揭，他將可貸到80萬(wàn)元，減去36萬(wàn)元未還貸款，他最多可拿到44萬(wàn)元的“再按揭”貸款。
除了再按揭貸款，中介行還存在其他的取巧辦法。陳寧在接受采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，一些中小銀行有“個(gè)人創(chuàng )業(yè)貸款”，按照規定，申請所得的貸款，需要指明具體用途，不得隨意變更。在實(shí)際操作中，有的買(mǎi)家首付款還差一些，出現資金缺口，于是，個(gè)別中介就協(xié)助買(mǎi)家，向銀行申請“個(gè)人創(chuàng )業(yè)貸款”，從而解決燃眉之急。
但也有人對此持不同看法。
“個(gè)人創(chuàng )業(yè)貸款，銀行的監控非常嚴格，專(zhuān)款專(zhuān)用，不太可能讓你去購房�！睗h宇地產(chǎn)市場(chǎng)推廣部總監孫文勤說(shuō)。
除了“個(gè)人創(chuàng )業(yè)貸款”，還有個(gè)人消費貸款。順馳(中國)不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò )集團上海公司戰略部高級經(jīng)理王誠表示：“根據我所知道的，銀行審批的個(gè)人消費貸款，他會(huì )要求你貸款審批下來(lái)之后提供某種消費的具體金額的發(fā)票，比如讀書(shū)、裝修、家電等消費，但是不允許借款人利用貸款額去做炒股票、買(mǎi)房子等投資行為。不過(guò)，換句話(huà)來(lái)說(shuō)，如果你能出具這些方面的發(fā)票，你的貸款金額所得的具體用處，其實(shí)你自己是可以控制的。如果提供出來(lái)了，那銀行也就默認；如果你提供不出來(lái)，銀行要求收你的罰款�！�
不過(guò)，向銀行申請個(gè)人創(chuàng )業(yè)貸款和申請個(gè)人消費貸款，雖然可以解決一時(shí)之需，但是，存在著(zhù)監管風(fēng)險，是一種打擦邊球的行為，被視為“桌底下的交易”。
因此，上海易居臣信房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司金牌物業(yè)顧問(wèn)修先生就支了另外一招——“做高合同價(jià)格”，從而獲得更多的首付款項。不過(guò)，這也需要付出一定的代價(jià)，那就是需要多繳納更多的稅費。(葉國靖)
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